Angele35 [Morbihan] : étude de cas immobilier (achat d'une maison à rénover)

Bonjour,

D’après votre présentation, vous allez exécuter les travaux en 2016 avec pour objectif d’une mise en location au 1er janvier 2017. Or pour que leur coût soit déductible de vos revenus fonciers, il faut impérativement générer des loyers la même année que celle au cours de laquelle vous aurez payé vos entrepreneurs (ou vos fournitures si vous faites tout vous même). Soyez très attentive à ce point pour éviter de perdre l’avantage fiscal induit par la déduction de vos travaux (dans un cas similaire au votre, exposé par un membre, un intervenant avait suggéré de demander une dérogation à l’administration fiscale : peut-être est-ce une piste que vous pourriez explorer).

Tchouikov a écrit :

pour que leur coût soit déductible de vos revenus fonciers, il faut impérativement générer des loyers la même année que celle au cours de laquelle vous aurez payé vos entrepreneurs

Faut-il que les loyers soient générés par le bien rénové ? Ou il faut juste "des" revenus fonciers ?
Car Angele a déjà des revenus fonciers provenant d’investissements locatifs.

Bonjour,

Merci pour vos interventions.

La mauvaise nouvelle du jour concernant mon projet, c’est que l’ANAH ne conventionne en intermédiaire dans ce département (hormis agglo) que des studio ou T2, et comme nous envisageons de créer un T3, adieu Borloo ancien…

En ce qui concerne la déductibilité des travaux, il me semble avoir lu qu’ils étaient déductibles sur les autres loyers en attendant la location du bien qui génère les travaux. je vais rechercher à nouveau le texte pour m’en assurer et appeler les impôts. Effectivement, sinon il faudrait attendre 2017 pour faire les travaux !

Bonjour Siocnarf,

Plus de 8% par ici, c’est plus compliqué…enfin il me semble.

Bernard2K a écrit :

Les devis, c’est une chose, mais ça ne dit pas tout. Par exemple, ne va-t-il pas apparaître un dégât sur la structure du bâtiment (murs, charpente…) ? L’évacuation des eaux usées est-elle aux normes ? Quelle est l’ampleur des travaux à faire sur l’électricité ? Avez-vous déjà obtenu et lu les diagnostics techniques ?

J’ajouterais : voyez vous les solives et autres éléments porteurs ?
Si ils sont camouflés, avez vous cherché des traces d’infiltrations ?
Car pour avoir eut le cas 2 fois, qui dit infiltration durable dit poutre morte. (et donc risque à un moment ou un autre).
Dans mon cas, le 1er cas a conduit à remplacement des poutres touchés (c’était dans ma RP, ça allait car lié à la création d’une ouverture, donc poutre dégagé à 80%), le second, poutre moins touchés, renforcement par inclusion de nouvelles solives. (soit tout les 15cm au lieu de 30 dans la partie touchée, donc tout les 30cm des solives en bonne état).
A chaque fois c’était sur des zones restreintes (2 à 3m de longueur entre mur porteur). Quid du prix et de la complexité si la blague se situe sur des structures plus longues, voir porteuse elle-même ?

Si vous ne savez pas faites venir un habitué de la rénovation.
Les causes d’infiltrations peuvent être diverses : carrelage de salle de bain fissuré, chauffe-eau fuyant, robinet abimé, colonne descendante fissuré, toiture abimé … (et là c’est juste les cas que j’ai rencontré)

Ps : oui je suis obsédé par les fuites, mais j’ai eu trop de problème avec l’eau.

C’est très sympa d’avoir posté la réponse.

Après, en pratique, "rechercher activement un locataire" sur un immeuble où il reste un an ou un an et demi de travaux, ça semble bizarre…

Suite à la réponse, plutôt favorable, obtenue par Angele35 à sa demande de rescrit, je me suis rapproché plein d’allant de mon centre des impôts pour valider la déductibilité de dépenses susceptibles d’être engagées en 2016 pour la rénovation d’un logement susceptible de ne pouvoir être mis en location qu’en 2017.

Voici la question que j’ai posée :

Madame, Monsieur,

Je suis en train de concrétiser un investissement immobilier portant sur un bien d’habitation destiné à faire l’objet d’une location nue. La signature de l’acte authentique de vente et ma prise de possession de ce logement devrait intervenir en septembre ou octobre prochain.

L’état du logement implique de réaliser des travaux de réparation et d’entretien avant sa mise en location, lesquels sont susceptibles de durer jusque fin 2016. Dès lors, la mise en location pourrait vraisemblablement n’être effective qu’à compter de début 2017.

Dans ce cadre, je souhaiterais avoir la confirmation de vos services que les dépenses de réparation et d’entretien, réalisées et payées en 2016, pourront être déduites des revenus fonciers et, le cas échéant, du revenu global de l’année 2017, dès lors que la mise en location d’ici à fin 2016 s’avérerait impossible compte tenu de la date d’achèvement des travaux, de la date à laquelle le logement sera disponible à la location, et des délais incompressibles liés à la recherche et à la mise en place d’un locataire. 

A toute fin utile, je précise que le logement en question est uniquement destiné à la location et que je ne m’en réserverai, à aucun moment, la jouissance. Je précise également que je chercherai activement un locataire aussitôt les travaux terminés.

Je vous remercie par avance de l’attention portée à ma demande et me tiens naturellement à votre disposition pour vous fournir tout complément d’information utile à l’instruction de ma question.

Veuillez recevoir, Madame, Monsieur, l’expression de ma considération distinguée.

Et voici la réponse obtenue un mois plus tard :

Monsieur,

Si vous effectuez ces travaux en vue d’une mise en location nue, vous pourrez déduire ces travaux l’année de leur paiement.

Cordialement,

Je m’abstiendrai de tout commentaire désobligeant sur le contenu de cette réponse difficilement exploitable et sur le délai (1 mois) qui a été nécessaire pour la produire…

J’en tire néanmoins les conclusions suivantes :

1) Les positions respectives du centre des impôts d’Angèle et du mien ne sont clairement pas homogènes : celui d’Angèle semble avoir compris ses préoccupations et lui apporte une réponse pragmatique et équilibrée ; le mien se contente de me rappeler une règle fiscale aberrante d’un point de vue économique, qui m’était connue et était précisément à l’origine de mon interrogation ; mes interlocuteurs ne me proposent aucune solution.

2) En matière de rescrit fiscal, j’ai lu qu’il était impossible de se prévaloir d’une réponse apportée à une question posée par un autre contribuable : si vous voulez disposer d’une prise de position opposable à l’administration, il vous faut lui poser votre propre question et disposer de sa réponse.

3) Dans le cas présent, je vais procéder comme je l’avais anticipé et différer le démarrage du chantier au 1er janvier et retarder, par suite, de quelques mois la mise à disposition du logement en vue de sa location. Ce n’est pas bien grave car je peux absorber la perte de 3 mois de loyer mais c’est quand même bien dommage.

Bernard2K a écrit :

Dans votre propre questionnement, en leur demandant de déduire en 2017 des charges payées en 2016, vous enfreigniez un principe sacro-saint. Il était évident que la réponse serait négative. Ils vous répondent en substance : vous pouvez déduire, mais sur l’année de paiement effectif. Ce qui est normal, logique, et parfaitement cohérent avec la réponse reçue par angele.

En fait, la réponse qui m’a été fournie par les services fiscaux ne répond pas à ma question de savoir si les travaux engagés en 2016 sur un logement ne produisant pas de revenu foncier en 2016 peuvent être imputés sur mes revenus globaux de 2016 à hauteur de 10700 euros et générer un déficit foncier pour le surplus susceptible d’être imputé pendant 10 ans sur les revenus fonciers générés à compter de 2017.

A la lecture littérale des textes, il semble que non, d’où le sens de ma demande de solution particulière à laquelle mon interlocuteur s’est contenté de répondre hors sujet en rappelant le principe général de déductibilité des dépenses l’année de leur paiement.

La question posée ne semble donc pas tranchée et il serait dangereux de se prévaloir de la position, que vous qualifiez à juste titre de généreuse, du centre des impôts d’Angèle.

Il est quand même plutôt curieux que la doctrine administrative ne clarifie pas ce point : la situation que j’ai exposée d’un chantier se déroulant à cheval sur deux années et relatif à un logement faisant l’objet d’une première mise en location n’est quand même pas si rare que cela.