JohnC [92] : étude de cas immobilier (Achat T2 à rénover IDF)

JohnC a écrit :

L’appartement est classé G (434kWh/an)

DPE G 434 Kwh / an donc vous ne pouvez pas le louer à ce jour

Vous allez faire des travaux onéreux pour remonter la petite note en F peut être ou mieux E
Pensez vous faire mieux en terme de résultat de DPE ?

F non louable en 2028

E non louable en 2034

Je ne sais pas pour vous mais moi quand je vois les conditions de cet appartement , prix , DPE , travaux , rentabilité néante , cash flow négatif

Je me demande ce que vous pouvez trouver seulement 1 point positif à l’achat ?

Plus value potentielle dans 20 ans ….

Le marché de l’immobilier s’effondre du fait des décisions politiques de détruire la classe moyenne

Pensez vous que cet appartement sera seulement autorisé à y résider pour vous après 2034 ?

Je vais vous expliquer ce que j’entrevois aujourd’hui les restrictions sont drastiques sur les DPE pour la location conduisant à ne plus pouvoir louer  dans les prochaines années des centaines de milliers de logement

L’état vous empêche de louer pour sauver la planète ….
L’état vous taxe du foncier , de la taxe d’habitation résidence secondaire et la nouveauté c’est la taxe sur les logements vacants qui est pour l’instant dissocié de la TH

Prochainement , vous aurez à payer TF , TH secondaire et TLV

Ensuite ces logements non louables seront taxés dans la TF  avec une majoration massive car F ou G si ils sont habités directement par les propriétaires   

Ce que nous voyons aujourd’hui dans les restrictions de location suivant les DPE va être appliqué au résidence principale dans la TF

Ensuite s’ajoutera le calcul de la surface habitable et du nombre d’occupants  avec une taxe car disposer d’un grand logement pour 2 est énergivore

Ce n’est que le début de la grande spoliation sous couvert d’écologie

Bonjour, si vous souhaitez des conseils pratiques et concrets pour savoir quoi faire pour améliorer votre DPE, il faut regarder le rapport de diagnostique - le diagnostiquer indique les différents scénarios de travaux à faire et de combien chaque scenario améliore la note. Cela ne sert à rien d’improviser avec une isolation tout en essayant d’économiser les mètres carrées – qu’avec cette mesure vous ne gagnerez rien. Il y a eu des exemples sur le forum avec les travaux de bons sens qui n’ont rien fait gagner en termes de DPE, voir ont fait perdre (exemple lu ici – remplacer les vielles fenêtres par double vitrage côté sud n’a fait qu’empirer la note). L’algorithme avant tout.

Si vous n’avez pas de document, vous pouvez en refaire vous-même pour une centaine d’euros (que la partie DPE). Les mesures d’isolation des murs bien faites (au moins 10 cm d’isolant) ne font gagner au mieux qu’une lettre. Si vous voulez changer drastiquement le DPE, il faut voir coté pompe à chaleur et ballons thermodynamiques ce qui est très difficile à réaliser dans les appartements, surtout petites surfaces, surtout dans les copropriétés, surtout anciennes.

La plus-value :
- dépend de la valeur du bien. La localisation en RDC et la situation dans une copro ancienne et coûteuse obère durablement la valeur de ce bien. Attention à évaluer la valeur de ce bien-là et non pas la valeur théorique d’un appartement de 38 m² dans le quartier.
- dépend de l’argent investi dans l’appartement. A 220000 € pour 38 m² vous êtes à 5700 €/m² ce qui laisse miroiter une belle plus-value. Mais si on ajoute tous les frais (travaux prévus et non prévus, meubles, frais de notaire, frais de dossier banque + assurance, etc) on doit être dans les 8000 €/m². Reste-il de la perspective de plus-value ?
- encore faut-il prévoir son imposition. Dans une structure IS qui est connue pour maximiser l’imposition de la PV en ajoutant tous les amortissements constatés, vous n’avez pas optimisé la future imposition sur la PV.
- reste hypothétique tant qu’elle n’est pas constatée. Tant qu’on n’a pas vendu, on n’a pas gagné. Il est plus prudent de tabler sur une rentabilité locative élevée que sur une hypothétique plus-value. D’autant que rendement locatif et valeur sont corrélés. Il est difficile de croire à la valeur élevée d’un bien à 4% de rendement. Soit le loyer est sous-évalué, soit c’est la valeur du bien qui est surévaluée.

Cela dit, même en passant de 1100€ à 1200€ HC, voire même à 1300, cela ne change fondamentalement rien à l’analyse, le rendement reste très insuffisant.

Après, cela illustre simplement qu’il est impossible d’avoir un rendement locatif suffisant dans une ville comme Boulogne, à l’heure des taux à 3,5%. Quand encore on arrivait à avoir des taux à 0,8%, le différentiel pouvait être suffisant pour lancer une telle opération.

Avec des taux à 3,5%, il faut s’éloigner de Paris, c’est implacable.