Dfranck [59] : étude de cas immobilier (rachat du crédit de ma résidence principale)

Bonjour,
pourriez préciser les caractéristiques du crédit ?

Car pour 158k€ sur 11 ans à 2% (je suppose que c’est le taux avec assurance), j’obtiens des mensualités à 1335€, soit près de 10% de plus.
Il faut que je monte à une période de 12 ans pour approcher des 1.200€.

Pour le choix d’allonger ou non le crédit, au niveau financier, il est dur d’estimer le gain de chaque solution.
Avec un rendement de l’épargne à 5%, les 2 solutions se valent.
Sinon, conserver la durée semble plus intéressant.

Après, il y a aussi le côté assurance.
Avec l’emprunt vous avez souscrit une assurance décès, si il vous arrive quelque chose, la banque rembourse le bien à votre place.

Outre le côté financier, il y a aussi le côté humain et les préférences de chacun.
Et là c’est difficile à prendre en compte.
Typiquement, je suis plus dans l’optique, rembourser la RP au plus vite. D’autre vous conseillerons de profiter des emprunts pas cher pour épargner davantage.

Un dernier point, qui là risque de moins vous plaire!
Faire un investissement locatif en étant juste chaque mois me semble compliqué.
Regardez ma présentation, un bon rendement brut (près de 9% en incluant les vacances) se traduit avec les impôts par un rendement négatif.
Toujours sur la même optique, peut être devriez vous vérifier vos dépenses.
Un niveau de dépense de 2.600€ à 3 loyers exclus a tendance à me sembler élevé.
Après, je ne juge pas, chacun est libre de dépenser comme il l’entend, mais en envisageant du locatif, je préfère vous alerter des risques de frais.

Ca serait sympa de faire un effort de clarté dans la présentation de vos posts. Sur le premier message, j’ai du lire jusqu’à la fin pour commencer à comprendre que c’était le prêt pour votre RP. Or, un prêt RP ou locatif n’a pas les mêmes incidences (fiscales notamment).

Ensuite, je vois un loyer à 1200 €. Je me dis : mais qu’est-ce qu’ils peuvent bien louer à ce prix puisqu’ils ont leur RP ? Ah, c’est le remboursement d’emprunt de la RP ? Donc ce n’est pas un loyer.

Par ailleurs voilà votre analyse de budget annuel qui débarque dans l’étude de cas immobilier. Un post dédié dans la section ad hoc aurait été plus lisible.

Soyez précis et factuel SVP, ça sera plus facile pour vous conseiller. + une présentation à jour. Merci.

Quel est l’intérêt d’être propriétaire d’une résidence principale ?
1) avant tout, y habiter. Valeur d’usage.
2) constituer un patrimoine, c’est à dire avoir un placement que l’on peut revendre.

Pour ces deux usages, examinons 3 façons de financer un bien valant 200 k€ (sachant que je dispose de 200 k€ cash) :
- comptant.
- emprunt sur 12 ans. Mensualité de l’ordre de 1500 €.
- emprunt sur 30 ans. Mensualité de l’ordre de 850 €.

La valeur d’usage : pareil dans les 3 cas. La maison est aussi confortable, grande et utile, quel que soit la façon dont on la finance.

La valeur de constitution du patrimoine : dans le premier cas, le patrimoine net est de 200 k€ immédiatement. Dans le second, le bien se désendette assez rapidement. Au bout de 7 ans le CRD n’est plus que 87 k€, par exemple. Dans le troisième, le bien se désendette très lentement.

Pour autant, la valeur de revente est la même dans les 3 cas ! Avoir fortement ou totalement désendetté un bien ne permet pas de vendre plus cher.

Par ailleurs, supposons que j’ai besoin de 100 k€ pour faire un projet quelconque (monter une entreprise par exemple).
1) j’ai payé comptant, je n’ai plus un radis. Je vais voir le banquier qui me dit : "on ne prête pas aux créateurs d’entreprises, revenez nous voir quand vous aurez 3 ans d’activité et un résultat positif". Ou alors : "ok mais à 5 %". Et là je me dis : "quel ballot j’ai été de ne pas emprunter sur le seul truc pour lequel les banquiers prêtent volontiers et à taux très bas, la RP ; j’aurais gardé mon cash pour financer mes projets futurs, moins facilement ou pas du tout finançables par l’emprunt bancaire."
2) j’ai emprunté sur 12 ans donc j’ai toujours mes 200 k€ de cash, je peux financer mon projet.
3) idem.

Alors, quel est l’intérêt de placer mon cash dans ma RP (que ce soit en payant comptant, ou en prenant un prêt court et donc en payant beaucoup chaque mois pour désendetter rapidement) ? C’est un placement qui ne rapporte rien. Mon cash serait mieux ailleurs. Alors, pourquoi placer de l’argent dans ma RP ? Pourquoi même rembourser rapidement ?

La seule réponse valable est : pour payer moins d’intérêts. Exemples obtenus avec la calculette meilleurs taux :
payé comptant : intérêts : zéro.
payée par un emprunt sur 12 ans (à 1,35 %) : total des intérêts 16700 €
payée par un emprunt sur 30 ans (à 2,53 %) : total des intérêts 85700 €
Petite simulation amusante : 30 ans mais au taux de 12 ans (1,35 %) : total des intérêts : 43300 €.

Conclusion : si le banquier voulait bien me prêter des sous à très bas taux pour une longue période, j’aurais intérêt à emprunter sur 100 ans ! J’habite la maison tout pareil, et j’ai la même valeur de revente. Pourquoi placer des sous dans ma RP, ils ne me rapportent rien !
En fait, la seule chose que me rapportent les sous placés dans ma RP, ce sont les intérêts évités. Sur 12 ans, j’aurais payé au final 69 000 € d’intérêts en moins que sur 30 ans.
Mais, même ce gain s’avère relativement faible, compte tenu des taux actuels très bas.

Ma conclusion est : il vaut mieux s’endetter sur longtemps, pourvu que le taux de l’emprunt soit bas et fixe.

Vu néanmoins les taux relativement élevés sur les périodes longues (25 ou 30 ans), faire un rachat par un prêt sur 20 ans semble une bonne idée. Ca vous redonnera une capacité d’épargne mensuelle, pour un coût très faible.

En première approche, il suffit que cette épargne mensuelle soit placée sur un support rapportant plus que la différence des taux d’intérêts, pour que l’opération soit rentable. Exemple :
- emprunt sur 12 ans, taux 1,35 %
- emprunt sur 20 ans, taux 1,68 %.
Pourvu que l’épargne mensuelle rapporte plus que la différence des taux (0,33 %), il est rentable d’emprunter sur 20 ans plutôt que sur 12 ans. Ce calcul n’est pas tout à fait exact et serait à affiner, mais l’idée générale reste valable.

A propos d’investir dans l’immobilier :

acheter un appartement avec une mensualité à 300 pour un loyer à 400

Compte tenu des charges et des impôts, il y a 99% de chances qu’un tel appartement dégage un cashflow négatif. Laissez tomber l’immo locatif si vous n’arrivez pas à dégager un cashflow positif (cf. le fil de votre présentation pour une analyse plus approfondie).

Dernière modification par Bernard2K (13/08/2016 07h48)

dfranck a écrit :

Personnellement, cela ne me dérange pas d’avoir cashflow négatif pendant 10 ans, pourvu que ça me rapporte + plus tard. ( J’ai de l’argent à placer aujourd’hui et j’en aurai besoin dans 15 ans pour payer les études de ma fille )

Si vous voulez dire que vous préférez prendre un prêt relativement court plutôt que long, ça peut se comprendre.

Par contre, c’est une mauvaise excuse pour se contenter d’immobilier à faible rendement.

J’indiquais cashflow positif parce que, sur 20 ans, c’est le signe d’un rendement suffisamment élevé. Mais si on abandonne le critère cashflow qui dépend du financement, il reste, et c’est le plus important : rendement élevé.

J’ai écrit dans votre présentation :
" ne placez plus un sou dans l’immobilier en direct, si vous n’arrivez pas à en dégager un rendement élevé et un cashflow positif"
à corriger donc en "" ne placez plus un sou dans l’immobilier en direct, si vous n’arrivez pas à en dégager un rendement élevé et un cashflow positif". En gros, >10 % de rentabilité brute.

En intégrant l’achat, le budget de l’automobiliste est évalué entre 6000 et 8000 €/an par l’automobile club : L?Automobile Club Association publie les résultats du Budget de l?Automobiliste © - Automobile Club Association

Pas étonnant donc d’avoir un budget voitures-loisirs élevé avec 2 véhicules.

En lisant de temps en temps les budgets de particuliers présentés par Rue89 (rubrique "porte-monnaie"), j’ai remarqué que les gens savent à peu près chiffrer leurs dépenses mensuelles, SAUF l’automobile qu’ils sous-évaluent systématiquement.

Les gens normalement constitués ont beaucoup de mal à établir le vrai coût de leur automobile, parce qu’il faut additionner des postes très disparates, dont certains sont occasionnels et même aléatoires (achat, carburant, assurance, péage d’autoroute, parking, entretien courant, pannes en plus de l’entretien courant, franchise en cas d’accident ou petits accidents non déclarés (quand on se prend une borne ou une barrière), amendes…).

Les gens hyper-rationnels, comme il y a beaucoup ici, connaissent leur budget automobile parce qu’ils l’ont calculé dans un tableau excel…

Bernard2K a écrit :

En intégrant l’achat, le budget de l’automobiliste est évalué entre 6000 et 8000 €/an par l’automobile club

J’ai pas dit que c’était infaisable, juste que ça me paraissait élevé.
Après, ça reste une moyenne. Entre mon beau père qui s’achète une voiture à 20k€, et moi qui vise celle à 2k€, la moyenne est que chacun a dépensé 11k€.

Sinon pour le suivi, disons que mon chien à mangé mon tableur excel!

dfranck a écrit :

Par contre j’ai l’impression que si dans l’immo direct une renta brute > 10 % est compliquée, dans l’immo indirecte, c’est un peu la même chose. Un ETF sur les foncière cotées américaines tourne autour de 3-4% et il faut prendre beaucoup de risque pour tourner autour de 7-8%.

Normal, vous ne comparez pas la même chose.
Vous comparez du brut théorique et du net reçu dans votre poche.
Su un bien immo, si vous le mettez en agence, vous perdez déjà facilement 10% du loyer, votre rendement tombe donc à 9%.
Vous rajoutez la TF (en moyenne disons 1 mois de loyer).
Les frais d’entretiens, d’amélioration.
Les vacances locatives, …
Et là vous pourrez comparer les chiffres!

Yomoni de souvenir se base sur des fonds indicielles par zones géographiques, donc pour eux normal.
Pour les autres, j’ai pas vraiment de réponse.
Si ce n’est que leur approche est plus actions/obligation qu’immobilier.
Ceci dit avec un part immobilier du français moyen déjà élevé c’est plutôt une bonne chose de ne pas en rajouter!

Je n’ai pas de conseil précis à vous donner.
A vous de voir en fonction du temps à y consacrer, si vous visez une gestion active ou une gestion plus passive.
A vous de définir le moteur vous correspondant le plus (immobilier, foncière, action, …), et la façon de l’aborder.

Néanmoins au vu de votre patrimoine, je vous orienterai plutôt sur des placements financiers :
Grossir votre AV et votre PEA.
En panachant par exemple 200€ en fonds euros, 100 en fonds indiciels, 100 en foncières.

du temps finalement assez peu: je préfère passer du temps sur mon entreprise et ma formation pour proposer une offre toujours meilleure. Je suis plus dans une logique de lazy investing en alimentant mécaniquement sans me soucier de l’état du marché.

Pourquoi dans votre proposition me proposez vous 50% en fond euros ?
Cela me semble être un portefeuille assez défensif, alors que je recherche quelque chose de plus risky car sur le long terme.

Pour info, voici la répartition Yomoni sur leur AV niveau 6/10. (Aucun fond euros à partir du 5/10)

Bonjour Gunday,

Fond euros & Obligation ont les mêmes rendements ?
Mon projet de réduire l’emprunt semble tomber à l’eau car apparemment, les banques ne peuvent pas racheter un crédit sur une durée supérieur à la durée initiale.
J’avais jamais entendu parler de ça, mais meme sur Bourso, il y a la mention

C’est dommage.
Je n’ai plus qu’a déménager !

gunday a écrit :

.. fonds euro [ …].
Sa partie obligataire contient 52% d’emprunt d’état, et 47% d’emprunt privé.
Soit grosso modo la même répartition que Yomoni, la sécurité en moins.

Je confirme. Si c’est pour faire du fixed income, autant faire du fond euro, souvent mieux géré avec capital garantie et fiscalité qui va avec.