Création d'un logement et obligation de créer une place de parking ?

Bonjour,
OUI en principe le fait de louer vous même ou d’acheter une place à proximité devrait suffire. (j’ai déjà expérimenté)
La "taxe parking" a été supprimée depuis le 1 Janvier 2015 c’est pour ça que la mairie vous demande de fournir une place pour diviser un lot.
Le mieux quand même serait de demander au service de l’urbanisme s’il serait OK pour la location à proximité.

Bonjour,

Nouvellement inscrit sur ce forum après avoir lut à de multiples reprises vos avis très pertinents, je me permets de venir vers vous, sur un sujet déjà abordé plusieurs fois mais qui reste pour moi sans réponses.

Je souhaite effectuer un investissement locatif dans Bordeaux en plein centre ville, le projet serait la création de 3 appartements T2 dans une maison d’habitation.

Je n’ai pas encore pris connaissance de l’acte mais après visite de la maison, j’ai constaté la présence de deux compteurs, est-il possible par ce point de comptabiliser la présence de deux appartements ?

De plus sur le cadastre, la maison est située sur un ensemble de deux parcelles, l’une propre à la maison, l’autre partagée en trois, cela peut-il suggérer aussi la présence de deux appartements ?

De plus, étant mal renseigné, on m’a fait part d’une possible modification de la loi au cours de la loi ALUR, d’après ce que j’ai compris, tout n’aurait pas été voté, mais je m’interroge sur un point.
Le bien étant situé à moins de 500 mètres du tramway, est-il nécessaire d’engager des frais sur la création d’une place de parking.

Je vous remercie pour vos retours éventuels par avance.

Cordialement.

Bonjour,

J’ai en ma possession une maison se situant à Bordeaux, sans place de stationnement.
Je souhaite la rénover pour investissement locatif, et si possible la diviser en deux biens. Se pose le problème de la création d’une place de stationnement. Si j’ai bien compris, il n’est plus possible sur la commune de Bordeaux de payer la taxe de non réalisation d’une nouvelle aire de stationnement. Or, aucun parking ou place de stationnement à acheter dans le quartier. Par ailleurs, la maison se situe à moins de 500 mètres d’un arrêt de tram, mais d’après mes recherches, cette dérogation n’est pas valable à Bordeaux.
Mes questions sont les suivantes : à quel moment la division officielle du bien va-t-elle poser problème ? A l’installation du deuxième compteur EDF ? Vont-ils contacter la mairie avant de l’installer ?
Dans le cas d’une installation d’un sous-compteur, la taxe d’habitation ne sera attribuée qu’à l’un des deux logements (celui dans lequel se trouve le compteur initial) ? Auquel cas les locataires du second logement se retrouveraient sans taxe d’habitation ?
Y a-t-il des solutions pour contourner cette obligation de création d’une place de stationnement ?

Merci d’avance pour vos réponses.

Iqce,

Ce que je comprends c’est qu’on peut "négocier" pour ne pas créer de parking lors de la division d’un bien ? Le service de l’urbanisme peut délivrer une dérogation pour cela ?

J’ai un cas actuellement sur lequel je planche. Le bien est une maison de ville comprenant 1 seul compteur mais un local commercial et une partie habitation. Je n’ai pas creusé encore comment c’était découpé exactement au niveau du cadastre ou des impôts car la partie parking est assez embêtante.
L’AI me dit que l’antériorité de la maison lui donne 1 place parking pour la partie habitation. Le local commercial n’en ayant pas besoin. Je souhaite créer 2 T1 et un studio dans ce bâtiment en plus du local commercial. Le PLU mentionne donc que je dois prendre 2 places supplémentaires or il est impossible d’en avoir deux. Ma seule "chance" est la négociation avec le service urbanisme. Je ne savais pas que des dérogations peuvent être proposés. Cela prend quelle forme ?

Je ne sais pas si le "vous" de votre premier paragraphe s’adresse à moi spécifiquement ou à la communauté. Si c’est à moi, je n’ai pas de problème avec votre réponse même sans référence juridique. Si le service de l’urbanisme d’une ville délivre des dérogations, cela me parait "légal" et cela me couvrirait et me donnerait des cartes à jouer devant un juge si j’étais sommé de faire l’acquisition de parking.

Donc si je comprends bien : en gros, ils appliquent à la lettre le PLU mais peuvent accorder des dérogations selon leurs envies si projet sans risque pour eux et argumenter correctement. La dérogation prend la forme d’une lettre d’acceptation officielle qui mentionne la dérogation de non-création de parking ?

Désolé si mes questions sont basiques mais j’ai choisi de faire de ce cas un cas d’école pour moi. Je vais le mener à bien jusqu’au bout pour me faire la main sur une division. Du coup, je cherche à comprendre.

D’accord, c’est beaucoup plus clair.

On a aucune garantie donc que la réponse nous soit favorable. Du coup, il vaut mieux le mettre en condition suspensive car c’est vraiment une plaie si c’est refusé.

Personnellement, je préfère rater une occasion qu’en faire une mauvaise.
La ville en question à un gros problème de parking. Il est impossible ou très difficile de trouver des parkings surtout dans la zone ciblée. La division me semble non contournable car un bien de disons 150m² sans parking sera inlouable sans un parking vu qu’il sous-entend une famille avec enfants. De plus, la rentabilité s’écroule si le bien est loué en un seul tenant. Avec cela, si une personne est tentée par l’aventure à ma place, grand bien lui en fasse !
Une solution serait de transformer le local commercial en garage mais la perte d’espace engendre encore un problème de rentabilité.

Je fais de ce cas, un cas d’école car c’est le bien qui me fera apprendre le plus vite : division pas clair, travaux lourd, recherche sur la zone emplacement, négociation prix. Si cela intéresse, je peux poster le cas d’école pour un suivi de mes démarches.
Le cas présente un intérêt mais la probabilité d’aller jusqu’au bout est faible à mon sens car le prix affiché est haut et mon estimation du bien très basse.

Merci Iqce pour tous ces renseignements.
J’ai une autre question quant à la création d’une aire de stationnement : dans le PLU de ma ville, je lis que l’aire de stationnement doit être créée à "proximité immédiate" ? Que doit-on comprendre ? 100m ? 500m? 2 km ?

Jullia : voilà exactement le genre de phrase que l’on ne devrait pas trouver dans un règlement. Vous avez raison, c’est difficile à apprécier. D’un autre côté cela ouvre possibilité à négociation. Personnellement je réfléchirai soit sur une distance soit sur une durée de déplacement en fonction de la déclivité.

Tout ceci n’est que de l’argumentaire de bon sens basé sur la lecture des lois et l’application qui en est faite dans les nouveaux document d’urbanisme (= les PLU dits "Grenelle" par exemple) : ce n’est pas à voir autrement.

NB : avec une desserte à proximité en TC, vous pouvez également rajouter que la densification est encore plus souhaitable. Et il peut y avoir de réels obstacles à l’imposition de places de stationnement : sécurité publique, avis ABF…Je crois que l’on peut négocier mais que vraiment on ne doit pas espérer un gain de cause systématique.

Vous avez été très claire (de même que j’avais été clair quelques messages plus haut sur la "dérogation" qui est impossible).
Et oui c’est possible sur certain je l’ai vu vécu, sur le papier c’est jouable (je peux fournir le nom d’une commune en MP si besoin ou je l’ai observé, le stationnement est carrément devenu pour partie une nouvelle habitation), c’est une faille du système.
Après…Pas dit que la collectivité et le service instructeur apprécient et ne vous mettent pas des bâtons dans les roues. Un juge trouverait peut être à redire également, mais je connais pas de jurisprudence sur le sujet.

Donc, avant de signer pour ces achats, mettre les conditions suspensives qui vont bien "sous réserve de l’obtention…" ?
Et attendre un éventuel retrait d’acte illégal : 3 mois à compter de la date de l’arrêté (par rapport aux 2 mois pour le recours droit des tiers, à compter de la date d’affichage sur le bien).

Chaud…

Cette problèmatique complique fortement l’investissement dans les centres anciens…et c’est scandaleux.
On veut moins de voitures mais on oblige les gens à avoir leur place de stationnement.
On veut lutter contre l’étalement urbain mais on freine la densification.
On veut inciter/forcer les gens à rénover leur logement d’un côté mais on les bloque de l’autre.

Je ne vois pas comment cette réglementation idiote pourra tenir encore longtemps.

Sinon certains PLU imposent un nombre de place par m2 de surface plancher. Dans ce cas en cas division on ne modifie pas la surface donc théoriquement on est pas obligé de créer des places supplémentaires.