Elodie01 : étude de cas immobilier (immeuble avec colocation)

En gros si je résume:
si je veux maintenir grosso modo le système de location actuel tout en étant dans la légalité:
- il faut que je m’assure que les chambres fassent au minimum 14m2 (ce qui est je crois le cas d’au moins 4 des chambres, les autres je ne sais pas).
- il faudrait que je fasse des baux en location meublée d’un an pour ceux qui ont établis leur résidence principale dans la colocation. Ce serait leur résidence principale avec toutes les contraintes légales qui vont avec en cas d’impayés mais aussi une base de location plus stable en contre partie.
- je peux rester en bail de courte durée pour les autres (avec je pense maximum 6 mois de location sur une année pour que ça ne se transforme pas en habitation principale ou alors je fais un nouveau bail d’un an).

Bernard2K a écrit :

Notez qu’un forfait, c’est forfaitaire, donc on ne revient pas dessus. Si un locataire installe un aquarium tropical et une machine de minage de bitcoins et laisse la fenêtre ouverte tellement ça chauffe, votre facture d’élec va exploser sans que vous puissiez rien faire.

Est-ce qu’il n’existe pas une possibilité pour éviter ça (ajouter au bail une clause style « usage/consommation en bon père de famille raisonnable ») ?

Bernard2K a écrit :

Si vous parlez du seuil au-delà duquel vous ne pouvez plus appliquer le micro-bic, c’est différent. Mais pour un tel montant de recettes, l’imposition au réel serait sans doute intéressante pour éviter de payer trop d’impôts, donc dans ce cas vous ne seriez pas au micro-bic donc la question ne se pose même pas !

+1. Aucune raison de privilégier le micro-bic dans votre cas Élodie donc pas de problème à se poser de ce côté là.

Gog, en réponse à "Est-ce qu’il n’existe pas une possibilité pour éviter ça (ajouter au bail une clause style « usage/consommation en bon père de famille raisonnable ») ?"
Non, le locataire use de son logement comme il l’entend, pourvu qu’il ne troublee pas les autres occupants. Toute clause dans le bail qui tend à lui dicter sa façon d’user de son logement est illégale et réputée non écrite.
Par ailleurs, le proprio qui vend de l’électricité au forfait, c’est parce qu’il n’a pas installé un compteur par logement (sachant qu’en colocation "multi-baux", chaque chambre est considéré comme un logement), comme c’est obligatoire. Le bailleur ne peut pas gagner sur tous les tableaux : il fait une coloc multi-baux avec somme des loyers bien supérieure à un loyer unique ; il ne respecte pas l’obligation d’un compteur par logement ; et en plus il voudrait encadrer le forfait ?

La seule vraie solution, c’est de rester en baux de type résidence secondaire/saisonnier : le locataire qui a des consommations délirantes s’en va à la fin du bail et basta.

Fly : pour une fois, je ne suis pas d’accord avec vous !

En première approche :
- Pour les locataires qui sont vraiment en résidence secondaire ou saisonnière, les baux sont légaux.
- Pour ceux qui sont en RP, il suffira de régulariser en leur proposant un bail conforme au modèle "meublé" de la loi de 1989. Cela dit, le coup des 14 m² peut poser des contraintes.

Donc l’illégalité n’est tout de même pas monstrueuse.

Qui plus est, même si je suis plutôt un légaliste (vous aviez dû le remarquer), je pense que le risque juridique est faible. Dans les coloc et meublés, il y a plein de bailleurs qui ne respectent pas la loi ; ils se retrouvent rarement au tribunal. Vu qu’Elodie a l’intention de régulariser progressivement, le risque légal me semble bien faible (a condition de ne pas être trop bonne poire et de ne pas donner le bâton pour se faire battre : éviter de dire au locataire ce qu’il n’a pas besoin de savoir !).

Par contre, là où je suis d’accord avec vous, c’est sur la capacité de négocier le prix du bien.
En effet, il faut commencer par regarder combien coûte une maison similaire dans le même coin, vendue vide.
- Si c’est 170 k€ aussi, ça va.
- Si c’est par exemple 100 k€, ça veut dire que le vendeur vous valorise la rentabilité "exceptionnelle" de la colocation, telle qu’il l’a organisée, sous forme d’un surcoût 70 k€ ; mais 70 k€, c’est trop pour une rentabilité qui basée sur des baux illégaux et donc qui fait courir un risque à l’acheteur, et qui lui ajoutera des travaux et des adaptations pour se remettre dans les clous. Vous aussi, vous pourriez acheter une maison vide à 100 k€, organiser une colocation illégale, et gagner plein d’argent. Il n’y a donc pas à survaloriser son "invention".
C’est comme les vendeurs qui veulent vendre cher au motif qu’ils le louent en meublé saisonnier et qu’ils ont un chiffre d’affaires élevé en Airbnb : ça ne ne sert à rien de payer cher ce bien-là. On peut acheter un bien similaire vide (beaucoup moins cher), le meubler ’pour pas très cher), et louer sur Airbnb. Le mode de valorisation n’ayant rien de sorcier, il n’y a pas de raison de surpayer cette valorisation.

Toujours au sujet de la négociation :

possibilité d’avoir le mobilier gratuitement si pas de négociation du prix du bien

c’est un argument de margoulin. Et si vous refusiez d’acheter les meubles, il en ferait quoi ? Evidemment qu’il ne veut pas garder les meubles, donc son argument ne tient pas la route.

Vous établissez le prix qui vous semble correct pour le bien immobilier, sans compter les meubles.
Puis vous valorisez son mobilier disparate et défraîchi au prix qu’il vaut vraiment, c’est à dire sa valeur de revente sur LBC, c’est à dire pas grand chose.
Et la somme des deux, c’est ça qui fait votre offre. Et de toute façon, chez le notaire, vous aurez besoin de chiffrer séparément la valeur du mobilier, donc cette façon de réfléchir est la bonne.

Dernière modification par Bernard2K (26/08/2016 11h34)

Suite à une deuxième visite en compagnie de mon conjoint, voici les nouveaux éléments recueillis:

Les chambres:

Au rez de chaussée:
- partie droite du bâtiment:
CH1: 11.69m2
CH2:13.22m2
CH3:11.30m2

- partie gauche du bâtiment:
CH4:13.23m2
CH5: 14.40m2

A l’étage:
CH6: 18.64m2
CH7: 17.31m2
CH8:16.51m2

Le salon cuisine fait 32.31m2.

On a donc 4 chambres qui respectent les 14m2 de décence du logement et 4 chambres qui ne respectent pas.
Il est possible de regrouper les chambres 1 et 2 pour faire un seul et même "logement".
Les chambres 3 et 4 ne peuvent pas être regroupées avec quoi que ce soit (pas de possibilité de privatiser quoi que ce soit) et resteront donc sur une surface inférieure à 14m2(donc location saisonnière uniquement).

L’actuel propriétaire m’a confirmé louer tous les logements en bail de courte durée sauf le logement louer à son fils qui est sur du 1 an renouvelable. Visiblement, il n’a pas utilisé le modèle de la loi Alur car quand on a parlé de cette loi avec lui, il semblait ne pas s’en être soucié.
Il ne s’est pas non plus soucié de savoir si c’était ou non la résidence principale de ses locataires.

Le propriétaire nous a montré les factures des travaux effectués toit refait (toilé) en 2007, rénovation électricité, changement des menuiseries et porte d’entrée (double vitrage mais pas de volets) en 2008.

Le diagnostic énergétique est annoncé à F (je ne sais pas si c’est basé uniquement basé sur le rapport conso sur surface du logement ou autre. Sinon les autres diagnostics n’indiquent que les risques habituels dans la région. 

Au vu de la configuration des lieux, il me semble possible à terme de transformer les chambres actuelles en appartements (1T2 et 2 T3 sachant qu’il y a déjà 3 salles de bain et 3 toilettes+ arrivé d’eau dans chaque chambre).

Néanmoins, il reste à voir les points suivants:
- vérification des conditions de décence des logements (notamment, je m’interroge sur le compteur électrique par logement)+ autre condition qu’on aurait raté
- vérification de la légalité du nombre de logement dans la maison. En effet, à l’origine, c’est une maison individuelle. Je ne sais pas combien de logements il est possible d’insérer à l’intérieur. La qualification en logement de la loi Alur me met le doute. Il sera également important d’avoir cette information si on envisage une rénovation du bien à terme (3 appartements). 

Je pense prendre rendez-vous avec l’ADIL pour faire le point sur ces différents plans.

Dernière info, l’actuel propriétaire a signé un compromis par le passé à 179000€ (évaluation du mobilier de 8000€ incluse). Les acquéreurs n’ont pas eu le financement.

Mon conjoint semble moyennement emballé par le projet. La location meublée ne le tente pas trop mais on continue d’y réfléchir.

Merci à tous ceux qui ont participés ou qui participent à cette file.

Bon week end

EDIT:

un dernier point. Nous avons constatés que le bien ne dispose que d’une seule boite aux lettres. Je pense que si on loue à titre de résidence principale pour une partie, il y a sans doute une obligation d’avoir une boite aux lettres par logement.