Yannick31 : étude de cas immobilier (1er achat)

Yannick31 · #1

Bonjour à tous,

J’aimerais avoir quelques avis sur un bien qui m’a l’air intéressant :
- 5160€ de loyer annuel HC
- prix d’achat de 70.000€
- soit un rendement brut de 7,37%
- super bien placé, en centre ville, facile à louer.
- refait à neuf, rien à prévoir
- environ 300€/an de charges totales

Je peux être financé à 110% sur 20 ans, ce qui me donne un cashflow de +60€/mois, ça paye grosso modo le foncier et les charges courantes.

C’est mon 1er achat locatif donc si vous avez des remarques et conseils je suis tout ouïe !

Merci !

Mots-clés : immobilier, locatif, rendement

Setanta · #2

Bonjour,

Vous oubliez les FdN et droits de mutations. Admettons 7,5%, votre rentabilité brute tourne plutôt autour de 6,8%.

Dommage qu’il n’y ai pas de travaux, vous auriez pu faire du déficit foncier.

Quand vous dites 300€ / an de charges totales : quid de la taxe foncière ?

Avez-vous vérifié les conseils de base des experts de ce forum (cricri, Bernard2K, gunday, xazh etc) ? A savoir:
- nombre de lots cadastraux ? nombre de compteur électriques ?
- refait à neuf ? pas de loups ? pas de choses bizarres qui pourrait cachés un problèmes éventuel ?
- vous dites centre ville. Quid du passage et du bruit ? menuiseries en double/triple vitrage ?
- état toiture ? rénovation de façade à prévoir ?
- avez vous contacté le syndic de copro s’il existe ?

Quels sont les paramètres de votre crédit pour trouver 60€ de cashflow ?
En utilisant cet outil que j’aime bien pour un prêt à 110% (soit environ 75250€) sur 20 ans à un taux de 1,67% et une assurance une tête à 0,3% je trouve : 387.84€ de mensualité.

Si l’on déduit le crédit et seulement les 300€ de charges annuelle (quid de la TF again ?) on trouve plutôt un cashflow de 17€ mensuels (toujours positif).

Setanta

Yannick31 · #3

En effet dans mon rendement brut je n’ai pris que le prix d’achat. Mais dans mon calcul du cashflow j’ai compté les frais de notaire, de courtier, et de crédit logement.
Mon prêt serait à 1.5, l’assurance négligeable (5€/mois, 0.05 je crois, j’ai 27 ans ça joue beaucoup).

Une partie des charges est récupérable, mais je n’ai pas encore le détail.

Le dossier de l’agent immo n’était pas complet, le bien vient juste d’être mis en vente. J’ai demandé les rapports des dernières AG, et le montant de l’impôt foncier, et le règlement de copro car le lot vient d’être divisé. Si j’ai bien compris je dois vérifier que la copro à donné son accord, et vérifier que tout à bien été déclaré. J’attends une réponse.

Le double vitrage c’est bon, mais c’est sur que c’est un peu bruyant tout de même. Par contre difficile de savoir si il y a de l’humidité par exemple, tout a été replaqué (bâtiment des années 30, mais en bon état).

Dernière modification par Yannick31 (06/09/2016 18h34)

cricri77700 · #4

Bonjour.

Avant toute chose, avez vous étudiez le marché? Choisi une fiscalité adapté à votre profil ?
Ensuite vérifier votre capacité à emprunter ( ce qui a été fait apparement )

Vous dites refais à neuf , c’est à dire ? Juste un coup de peinture ou de gros travaux ont été fait ?

Ensuite concernant la copropriété, savoir si il n’y a pas de mauvais payeur, pas de procédure, les travaux effectués et à effectuer. ..

Yannick31 · #5

Je vise les étudiants. Les transports en commun et universités sont proches et je pensais louer en meublé. Il faut que je me renseigne plus la dessus mais à priori ça serait beaucoup plus avantageux fiscalement.

Pour l’emprunt c’est OK !

De gros travaux ont été fait, le placo, les sols, la salle d’eau dans son ensemble, la kitchenette, l’élec… C’est carrément un studio neuf mais dans un immeuble ancien.

Je me renseigne sur tout ce qui est copro…

Merci à vous !

Bernard2K · #6

Je ne peux que vous recommander d’utiliser le modèle de demande d’avis.

Il permet de donner les informations utiles pour que les foreumeurs vous conseillent.

Mais aussi, il balise l’ensemble des questions à se poser sur un projet immobilier. Quand vous avez fini de remplir correctement la demande d’avis, vous avez déjà bien fait le tour de votre projet.

Yannick31 · #7

Je n’avais pas remarqué qu’il y avait un modèle épinglé tout en haut !
Je reformulerait tout ça quand j’aurais un peu plus avancé.

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