Niceday [92] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier)

Je ne préfère pas révéler la ville même si les RDV des visites ont déjà normalement étaient programmés pour le début de semaine prochaine en avance par le vendeur. J’espère qu’il n’en devrait pas en avoir davantage.
En effet, le grand Paris ne pourra qu’être bénéfique pour la région parisienne.

Le studio est décrit :
- à 6572€/m2
- à 15 min du tram
- stable en revalorisation (donc vous n’espérez pas de plus value supérieur à la progression moyenne du marché)

niceday a écrit :

En effet, le grand Paris ne pourra qu’être bénéfique pour la région parisienne.

Et si le grand Paris vous était personnellement bénéfique ?

Vous avez calculé votre rendement et quelque part vous en avez accepté le résultat moyen.
Y-a-t-il alors un espoir de plus value ?
Une bouche de métro peut-elle apparaitre à 3 minutes de votre studio ?

ratp.fr - Les grands projets

Comme d’habitude vous êtes, Bernard2K, très juste dans vos remarques.

- l’offre a été faite à l’oral sous réserves d’éventuelles surprises sur les diagnostics et les PVs d’AG. Le vendeur va essayer de réunir les pièces la semaine prochaine.
En effet, l’analyse peut changer matériellement à la lecture de cette documentation.
C’est dur de se placer rapidement sur une offre (la réactivité en région parisienne est primordiale) car d’habitude nous avons rarement toutes les informations en mains. Je fais suivre ce point, je reviens vers vous.

- Concernant les travaux, je minore un peu en effet pour décaler les gros travaux dans le temps.
Je vais essayer de confirmer ce budget avec l’aide d’un artisan, si une deuxième visite est possible.
Je pense tout de même faire le maximum de travaux par moi-même, je n’ai pas peur de m’y mettre.

Concernant les travaux, par ordre de priorité mes estimations de départ sont :
1/ Peinture qui craquelle au plafond sur 2m2 dans la SDB: Ponçage, sous-couche + 2 couches de peinture sur 3 jours effectués par moi (Budget:100€)

2/ Mise en place d’un aérateur avec interrupteur relié à l’interrupteur lumière dans la SDB (pas d’aération actuellement). L’aérateur sortirait côté cuisine: achat + trou sur BA13 + tranchée (ou juste deux percements à voir) jusqu’à l’interrupteur lumière + rebouchage + peinture sur ce côté de mur (budget:300€) : effectué par moi même (ça ne doit pas être si difficile)

3/ Retouches de peinture blanche sur certains murs: (budget:500€) => C’est sur ce poste de travaux que j’économise, je pourrais faire repeindre entièrement l’appart même si plus de la moitié des murs est dans un état très correct.
Aux murs et plafonds, c’est du papier collé repeint en blanc. J’imagine soit repeindre dessus, soit tout enlever et repeindre mais beaucoup plus onéreux.
Ce n’est pas prévu dans ma simulation à court terme pour le moment. Je l’aurais envisagé dans 4-5 ans. (économie CT estimée 2000€)

4/ Repenser la kitchenette avec un nouveau meuble évier + 1 autre meuble + plan de travail + plaque de cuisson induction (budget:800€) travaux réalisés par moi et mon père

5/ Quelques réparations: 1 poignée de porte à changer, ajouter une baguette bois au sol sur côté de murs etc… (budget:200€)  effectué par moi

6/ l’électricité a l’air d’être aux normes, mais à certains endroits c’est « en apparent » dans des goulottes. Le Tableau EDF est tout récent et a l’air aux normes.
Refaire tout dans des tranchées, mieux penser, potentiellement à prévoir dans 5 ans mais pas tout de suite (économie Cout Terme estimée 2000€).

=> je suis à 1900€ que j’ai arrondi à 2000€ (non déductible en partie car effectué par moi, ou sauf si j’arrive à avoir toutes les factures d’achat à l’adresse du bien)
(note pour plus tard : D’ailleurs en écrivant, ça me fait penser que je n’aurai pas forcément de factures à présenter à la banque pour déblocage des fonds travaux financés. Vu la petite somme, je vais voir ce que je peux faire avec elle.)

- En réalité, mon offre comprend le mobilier présent (estimé sur une fourchette très haute 2000€) soit 136k€+2k€. Le mobiliers et electros sont un peu vieillots. Il faudra que j’en "tire" un max. Mais le renouvellement pour moitié s’impose. Le petit frigo et LL sont réutilisables et quelques étagères.
J’ai bel et bien en tête un budget meuble / déco (en ayant listé toute la liste prévue pour un meublé) de 2400€ (budget  total sans la prise en compte de certains meubles récupérés)
Mais ce budget n’est que dans ma simulation des déductions fiscales, mais non dans mon analyse de CF.

- L’entretien annuel n’ai pas, en effet, dans mon analyse de CF, mais il est simulé à 500€/an dans les charges déductibles pour le calcul de l’impot éventuel.

En résumé, en one shot, la première année, j’ai l’apport (14800€) + meubles (2400€ max) = 17200€.

A partir de la deuxième année, si l’entretien estimé en moyenne à 500€ impacte ma rentabilité (je ne savais pas) et mon CF (un oubli), j’ai:
Rentabilité nette de charges corrigée :4,18% (675*12-1231-500)/152200
CF négatif d’environ 1100€/an (600+500) soit disons une centaine d’€ par mois

Ps: j’ai en tête tout de même que les travaux en 2017 pourraient générer davantage de déductibilité (voir discussion sur la déductibilité avec l’arrivé du prélèvement à la source).

Edit: correction de certaines fautes

Indiquez ici l’auteur de la citation"]A l’analyse des PV d’AG, quelques travaux ont été proposés mais non votés et remis à plus tard. Ces travaux pourraient être un cout supplémentaire pour l’année prochaine.
Les diagnostiques sont conformes sauf un peu de présence de plomb sur le garde-corps du petit/mini balcon.

Bon pour conclure, le vendeur m’a fait patienter pour finalement refuser mon offre de 136 000, la semaine dernière. J’ai préféré ne pas faire de contre-offre.

Je suis maintenant en réflexion sur un autre cas, bien différent, en pariant plus sur une plus-value que sur un CF positif. Il s’agit d’un studio de 30m² sur Paris, très bien placé mais loué nue à un proche (depuis presque 10ans) avec un bail restant de 2 ans.
Le loyer est inférieur au loyer de référence médian ALUR. Ce qui d’une part, me donne la possibilité de négocier fortement le prix avec un locataire qui paye (et qui souhaite en 2018 bouger pour plus grand : asymétrie d’information à mon avantage), mais d’autre part un impact négatif sur le rendement, avec un CF négatif ; surtout à court terme (1-2 ans).

1/(objectif fiscal) Il faudra que j’étudie (avec la fonction recherche et sur internet) s’il est possible de transformer un bail nue à en bail meublé pendant un bail en cours. Si oui je cherche à connaitre le bon formalisme/les étapes à respecter. Le locataire n’est pas contre de considérer cette possibilité avec les différents arrangements possibles pour les meubles (rachat de ses meubles, …) et pour une hausse modérée du loyer. J’ai déjà lu cette discussion il faut que je la retrouve.

2/(loyer lors d’un nouveau bail) Que je travaille sur un planning pour augmenter progressivement le loyer pour qu’il soit un loyer de marché (sous contrainte ALUR) (en accord avec le locataire en place). D’ailleurs je me pose la question si je peux proposer un nouveau loyer si je change de type de bail (nue à meublé) pour échapper à l’encadrement de la relocation.
Sinon j’ai quelques idées lorsque le locataire: faire des travaux (min 50% loyers annuels), et appliquer 15% du cout des travaux en augmentation de loyers…

Je présenterai peut-être ce "cas d’étude".

Edit: Indiquez ici l’auteur de la citation"]

Dernière modification par niceday (03/04/2017 15h42)

J’avoue que l’idée d’acheter un bien loué à "un proche" me parait bien hasardeuse. Pourquoi ce bien en particulier, pourriez-vous l’acquérir avec une décote substantielle? Sinon je pense que vous allez plutôt au devant de bien des ennuis surtout avec votre volonté de modifier le bail.
Méfiez-vous des "proches", un investissement est un investissement, vous devez raisonner comme le ferait un professionnel, le reste n’a pas sa place.

Je vous conseille de bien potasser les cas d’augmentation de loyer, que ça soit au changement de locataire ou en cours de bail.

Si le changement de type de bail n’est pas considéré comme une "premiere location", j’ai une autre piste.

Encadrement de l?évolution du montant des loyers / Nouvelle location et renouvellement dans les zones tendues - ANIL

ANIL.org a écrit :

si le logement a fait l’objet, depuis moins de 6 mois, de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, le loyer peut être réévalué librement

Dans mon exemple ci-dessous, des travaux d’amélioration d’un montant de 8400€ dans un 31m2, soit 271€/mois.

A voir si je peux effectuer 8400€ de travaux seuls d’amélioration… je pense que cela est tout à fait envisageable : aménagement de l’intérieur (modification des cloisons) ; peinture ; plomberie ; des travaux de carrelage, d’aménagements de coffrage, d’éléments dans la salle de bain.

Bonjour

Il s’agit d’un studio de 30m² sur Paris, très bien placé mais loué nue à un proche (depuis presque 10ans) avec un bail restant de 2 ans.
Le loyer est inférieur au loyer de référence médian ALUR.

je me permets de reagir la dessus. Je considere que c’est un de vos proches et non des vendeurs.

compte tenu du rattrapage de loyer que vous envisagez ( c’est long regardez bien les demarches )
réévaluation du loyer
votre proche pourrait le prendre mal. Je vous conseille d’en discuter donc avec lui. Il a aujourd’hui un "bon plan" de location et vous voulez y mettre un terme pour vous enrichir sur son dos.

je grossis le trait mais a moins que vous ne sachiez deja qu’il compte partir rapidement , vous pourriez arriver a une relation un peu crispée.

cdt

Bonne mise en garde.
Je ne compte pas lui faire payer plus. Les hausses de loyers sont encadrées, j’avais bien pris cela en compte. Ma réflexion concerne maintenant le bail/loyer après son départ.

S’il décide de rester plus longtemps, et de reconduire son bail dans 2ans, je serai certes en CF négatif mais j’essayerai de proposer un prix (si accepté par les vendeurs) pour me permettre de payer ce CF + impôts (si bail vide). Je "jouerais" plutôt la plus-value à terme.

Je sais qu’il souhaite partir dans 1 an environ.
Pour info, d’après mes premières simulations (basées sur le prix cible) le CF négatif (avant impôts) serait inférieur à la charge d’intérêt de mon emprunt. Ce qui veut dire le loyer (du bail "vide" en cours) couvrirait l’amortissement du prêt, les charges d’exploitation (pno, charges copro, taxe foncière, et 500€ d’entretien) ; et non les travaux ni les impôts.
Le niveau de rentabilité ressemblerait à un investissement SCPI.

Bref, je mettrai plus de détails dans un post séparé lorsque j’en saurai plus sur les intentions du vendeur. Pour le moment, rien n’a été engagé.

On est bien d’accord!