Altharn [95] : étude de cas immobilier (achat résidence principale avec 2 logements locatifs)

Bonjour,

Navré mais :
- pas de présentation, pas de respect de la charte du forum
- Sans chiffres ni plus de détails sur vous et l’opération, c’est tout de même difficile de vous aider …
- "Les 3 biens sont vendus en 1 seul lot" : qu’entendez vous par là ? est-ce un unique lot cadastrale ?
- "vais-je pouvoir déduire les intérets et assurance du crédit" : pas la totalité. Vous ne pouvez quand même pas avoir le beurre, l’argent du beurre et la cremière avec. A mon humble avis, c’est possible tant que le prorata correspond bien aux surfaces louées.

Vous dites novice en perdition, mais cela ne vous exonère pas de chercher sur ce forum s’il existe pas déjà un sujet traitant ce point, chercher sur google.

Par ailleurs, lisez bien la charte du forum.

Setanta

Bienvenue !

Je ne peux rien vous dire de plus sur l’acquisition.

Néanmoins sur votre point de la déduction des intérêts et assurance du crédit global sur les revenus locatifs au prorata des surfaces louées, je pense que ce ne soit pas illégal.

A titre personnel (cela ne vous avance pas sur la légalité intrinsèque de la chose, mais en tout cas mon EC me l’a validé), c’est ce que j’ai fait dans ma dernière déclaration de revenus sur conseil de mon EC.
J’ai ma maison et accolé un local commercial que je loue à ma société. J’ai déduit une part de la TF (bail commercial sans recharger la TF à la soc. comm.) et des intérêts de l’emprunt global sur mes revenus locatifs de ce local.
Et ce à hauteur de la surface utilisée par le local sur l’ensemble du lot cadastral.

J’avoue que nous n’avons pas pris en compte l’assurance du prêt.

Setanta

Vous tombez dans le cas classique de l’immeuble non divisé en lots. Il faut, idéalement, un lot par appartement, c’est à dire qu’on a plusieurs "lots" sur la même "parcelle", comme dans le cas d’une copropriété.

Pour les conséquences de la non-division en lots, cf ma réponse à la fin de ce fil : Abel91 : étude de cas immobilier (achat d’un immeuble de rapport)

Quelques questions :
- combien de compteurs électriques ?
- les logements sont-il bien indépendants (entrées séparées, vraies portes d’entrée et non pas portes intérieures) ?
- location nue ou location meublée ?

Il me conseille de faire 2 crédits, avec estimation des biens séparés

Sachant qu’il y a un seul bien, comment faites-vous pour en estimer séparément deux parties ? Comme voulez-vous que la banque puisse financer séparément deux parties d’un seul bien ?

Dernière modification par Bernard2K (07/09/2016 20h29)

location meublée

Il était temps de le dire ! Ca fait une certaine différence.

Location meublée donc revenus de type BIC. Deux choix d’imposition :
- micro-BIC (50 % d’abattement)
- réel. Ca permet de déduire non seulement les charges, mais aussi d’amortir l’investissement. Mais ça nécessite de tenir une comptabilité de type entreprise, donc d’avoir un expert-comptable.

Je vous suggère déjà d’approfondir un peu le fonctionnement du meublé déclaré au réel (sur ce forum et par quelques recherches google). Et de confirmer ensuite que c’est bien ce que vous voulez faire.

=> Si il y a 2 montants sur l’acte de vente

Impossible. Un seul bien = un seul prix.
Pour qu’il y ait deux montants identifiés, il faut tracer une ligne qui sépare le bien en deux. Ca s’appelle une division cadastrale. Tant que vous ne l’avez pas fait, du point de vue du droit, il n’y a qu’un seul bien.

elle doit pouvoir faire 2 crédits non ?

vous pouvez faire 2 crédits pour un seul bien. Tous les jours, les gens achètent leur maison en faisant plusieurs crédits qui se complètent. Mais ça reste un seul bien, et chaque crédit n’est pas attaché à une partie identifiée du bien.