Djtall [75] : étude de cas immobilier (locatif vs résidence principale vs multi-locatifs)

En effet, la plue-value à régler dans 2 ans serait de 25 000e par exemple.

J’ai trouvé un article indiquant que l’on ne paierait pas d’impôts sur la plus-value, dans le cas où l’on met son appartement en location durant 4 ans, qu’on le revend, et qu’on emploie la somme dans une nouvelle résidence principale dans un délai de 24 mois maximum. Si une personne a des informations, je suis preneur.

Il est vrai que le rendement sur Paris est faible.
Y a-t-il une notion de "patrimoine" qui ferait qu’il serait intéressant de garder l’appartement peut-être ?

Le projet n’est pas le même. Je ne souhaitais pas vendre ou louer ma résidence principale car j’y vivais…

C’est vrai, je suis conscient de ces aspects.

Mon questionnement sur les 3 possibilités offertes se pose plutôt sur un point de vue "investissement".
Une part de "travail" est également en prendre en compte j’imagine. Plus simple de louer, que de vendre puis réinvestir dans 3 appartements (recherches, travaux, etc…)

Que feriez vous ?

Dernière modification par Djtall (09/06/2020 12h11)

Je n’ai pas vraiment d’idée, à part que les principaux objectifs sont d’être heureux et le moins pauvre possible

Quels pourraient être les objectifs qui feraient pencher la balance ?

Bonjour Djtall,

je tente une réponse malgré mon expérience minuscule sur ces sujets. Je suis preneur de tous les avis si quelqu’un n’est pas d’accord avec ce que je dis :-)

Je suis plutôt de ce avis aussi :

Gunday a écrit :

Je trouve que vous ne vous posez pas les bonnes questions.
Les bonnes questions seraient plutôt de vous projetez dans le futur (de 5 à 40 ans) pour voir ce que vous

Je pense que vous pouvez faire l’exercice inverse et définir en premier lieu ce qui pour vous signifie "être heureux". Si cela passe par exemple par une tranquillité d’esprit et une flexibilité sur le plan professionnel, le meilleur serait peut être de continuer à développer votre patrimoine?

De plus, je trouve que 340.000€ placés à 3% (avant tout prélèvements/éventuels travaux), ce n’est pas suffisant. Vous pourriez en avoir plus avec votre argent.

Peut-être pourriez-vous réfléchir à un placement de votre argent, tous en réalisant la troisième option sans autant d’apport que vous prévoyez afin de maximiser votre performance?

Pour faire simple, en locatif, si on déclare en réel (généralement le plus intéressant avec un crédit), on déduit les intérêts de l’emprunt.

En gros, vous êtes dans la tranche à 30%, donc vos revenus du capital seront taxés à 30+17,2%.
Donc pour faire simple vous payerez la moitié des frais.
Sur meilleurtaux, le baromètre, indique 1,5% pour un crédit sur 20 ans.
Avec le passage dans les charges, le taux réellement payé sera de 0,75%.
Donc emprunter les 100k supplémentaire et mettre l’argent sur un fonds euros sera plus rentable!
(et je parle pas d’un placement en bourse ou autre placement plus rentable)

Pour avoir un loyer qui couvre un crédit, mieux vaut choisir un bien plus rentable, que de camoufler le manque de rentabilité en injectant d’avantage de cash.

Djtall a écrit :

Je n’ai pas vraiment d’idée

Bien sûr que si vous avez des idées, on en a tous, mais ça coûte de les exprimer. Peut être parce qu’on a la crainte qu’exprimer ses envies va nous enfermer dans un scénario, alors que pas du tout. L’intérêt de se poser la question est de voir quel est à ce jour le scénario le plus probable ou le plus souhaitable ; et définir sa stratégie en conséquence. Si vos projets changent en cours de route (et ça arrive, le plus souvent pour des raisons indépendantes de votre volonté !) , eh bien vous changerez de stratégie le moment venu.

Si on lit entre les lignes

Djtall a écrit :

Je suis en train d’en déménager pour m’installer avec ma compagne dans une location, toujours sur Paris.

Djtall a écrit :

Une part de "travail" est également en prendre en compte j’imagine. Plus simple de louer, que de vendre puis réinvestir dans 3 appartements (recherches, travaux, etc…)

Djtall a écrit :

Je vois l’option 3 comme permettant d’avoir un crédit au niveau du loyer. Et au bout de la fin des crédits (10 ans), d’être rentier.

Djtall a écrit :

Il est clair que j’aspire à avoir le + possible de tranquillité d’esprit, voir même la possibilité de ne plus travailler un jour qui sait. Pour autant sans un minimum de "travail" il est je crois difficile de s’enrichir.

En faisant un peu de psychologie de comptoir :
- vous êtes dans la quarantaine, sans enfants, vous quittez votre appartement de célibaire pour vous installer en couple ; il y a une idée qui vient tout de suite en tête et qui pourrait énormément changer votre mode de vie dans les prochaines années, est-elle à considérer ?
- vous souhaitez si possible arrêter de travailler d’ici quelques années, ok, creusons un peu : si ça se faisait avez-vous réfléchi à ce que serait votre vie de rentier/pré-retraité ? Rester à Paris ? Déménager en province ? À l’étranger ? Voyager la moitié du temps ? Votre compagne a-t-elle des envies similaires ?
De là vous pouvez estimer vos besoins le moment venu. S’il est plus probable que vous restiez à Paris pour profiter des plaisirs de la grande ville mieux vaut optimiser la rentabilité de votre capital, vivre à Paris sans travailler est un luxe et le luxe, c’est cher ; si vous vous voyez bien vivre modestement dans une petite maison dans la Creuse ou en Andalousie, vous pouvez partir tout de suite vous avez le capital suffisant !
- plus largement vous aspirez à plus de tranquillité d’esprit ; de la façon dont vous le dites je crois comprendre que cela va au delà du cadre professionnel : investir dans l’immobilier locatif rentable n’est pas vraiment de tout repos, au moins le temps de chercher négocier rénover un bien, alors trois ! Et ça peut durer des mois voire des années. êtes-vous prêt à y consacrer le temps et l’énergie nécessaire (en plus de votre travail et de votre nouvelle vie de couple) J’ai l’impression que ça ne vous attire pas plus que ça…

Voilà ça fera 60€ pour la consultation

gunday a écrit :

dangarcia a écrit :

Voilà ça fera 60€ pour la consultation

Ca fait pas cher, surtout une fois l’ursaf & co prélevé.

Arf, j’oubliais que les tarifs parisiens ne sont pas les mêmes qu’ici, mon psy me prend encore moins cher mais en échange je lui donne des conseils financiers ; grâce à moi il vient de faire son premier investissement en bourse, un tracker world acheté fin mars, pour l’instant il en est plutôt content

gunday a écrit :

La solution préférée semble être la solution 2, mais sans le dire consciemment.

Après, la question 2 amène une autre question de savoir que faire de l’argent pendant le délai vente/achat.

Au vu de la situation personnelle de Djtall ("jeune" couple qui s’installe) un portefeuille mixte (fonds euros / bourse, répartition à définir) semble une bonne solution d’attente, la part investie en bourse peut constituer la base d’un portefeuille de rendement pour futur rentier ; la part fonds euros (augmentée d’éventuelles plus values de la part bourse) pourra servir d’apport soit pour l’achat d’une résidence principale pour le couple (ou la famille !) soit, s’il en a le courage et si une opportunité se présente, pour l’achat d’un premier bien locatif…