Comment regrouper deux crédits immobiliers faits dans deux banques différentes ?

Bonjour Nordiste,

Est-il est possible de négocier, lors d’un achat de RP, le rachat de prêts immobiliers en cours dans d’autres établissements ? Auquel cas, même si cela restera des prêts distincts avec un cautionnement distinct, peuvent-ils bénéficier du même taux que le prêt principal de la RP ?

Nordiste a écrit :

Bonjour Afloman,

Travaillant en banque, je vous informe que dans aucun cas une banque rachètera vos 2 biens en un seul prêt.
En France, la règle est un crédit pour un bien déterminé donc impossible de regrouper vos 2 crédits.

Pour le rallongement de durée, vous allez rencontrer des grandes difficultés à trouver un établissement bancaire qui acceptera de racheter votre crédit sur une durée plus longue à ce jour.

Vous pouvez étudier la possibilité au niveau du crédit foncier éventuellement.

Cdt

A bon ?

Je viens de renégocier mes 2 prêts immobiliers contracter en 2015 et 2016 dans deux banques différentes.

La bnp d’ailleurs m’a racheté mes deux credits et je vais me retrouver avec une banque …

Le rdv était hier… 1.41 sur 20 ans ….

Renégocier vos deux prêt ?

@KABAL
C’est exactement cela pour les prêts, on peut racheter sans limitation les prêts mais ils seront distincts.
Pour l’allongement, il faudra tomber sur un conseiller n’ayant pas peur du devoir de conseil et pouvant décider lui même sur le dossier ( en fonction des établissements cela diverge ).
Je le fais dans des très rares cas.

@CRICRI
En effet il est tout à fait possible de racheter les prêts mais vous allez avoir 2 prêts distincts si vous avez 2 biens.

@Afloman
Les banques ont des difficultés à le faire pour 2 raisons la première vous l’avez évoqué. La deuxième est que la banque quand elle rachète un prêt doit pouvoir justifier de l’intérêt du client de faire l’opération ( devoir de conseil ) et si vous allongez votre durée en règle générale le cout du prêt augmente.( excepté si vous avez encore un taux à 4.50%)
Maintenant cela reste du cas par cas il faut tenter votre chance auprès de votre conseiller.
Il reste aussi judicieux de regarder pour racheter votre 2eme prêt et non pas le premier ou il reste un Capital restant du ( CRD ) faible ce qui laisse à croire un montant d’intérêts faibles.

@perecastor
C’est tout à fait possible, en règle générale le conseiller applique les mêmes taux pour la RP ou RL.
Le critère déterminant reste la durée dans la majeure partie des banques.
Après c’est dans la négociation comme d’habitude mais cela est tout à fait possible.

Bonjour AFLOMAN,

Non même le crédit foncier ne pourra pas le faire.
Le crédit immobilier en France a obligatoirement un bien affecté ( adresse, lot, code postal ) donc vous allez nécessairement avoir 2 crédits distincts.

Bien à vous

Mon crédit numéro 2 sera assez aisé à faire racheter tout en allongeant la durée.

Selon vous quelle est la meilleure stratégie à adopter pour mon crédit 1, auquel il reste un capital du de 28 000€ sur une durée de 3 ans et demi environ?

- Tenter de le faire racheter sur 25 ans?
- Le laisser courir tel quel?
- Le laisser courir sur les 4 ans restant mais en faisant réviser le taux (3,8%) pour baisser les mensualités?

Merci à vous.

Merci pour vos conseils, je vous joint ici une réponse par mail quand j’ai exposé ma situation à un courtier d’une agence bien connue..

"Je comprends votre projet mais vous devez savoir que les banques classiques en général, lors d’un rachat de prêt, ne rallongent pas la durée des prêts et se basent sur la durée restante actuellement. Les rares partenaires bancaires classiques qui peuvent le faire rallongent au grand maximum de 2 ans la durée. En revanche, j’ai un collègue qui s’occupe uniquement de restructuration de crédit et de prêts hypothécaires mais au niveau des taux, nous sommes plutôt sur du 2.90% pour 25 ans."

Est-ce vraiment si difficile que cela de faire racheter un prête en allongeant la durée ?

Edit complément de réponse:
"Effectivement le Crédit Foncier, peut au cas par cas proposer un rallongement mais qui représente 150% de la durée restante, soit un rallongement possible pour le prêt de 8 ans à une durée de 12 ans et pour celui de 14 ans à une durée de 20 ans mais pas un rallongement à 25 ans surtout pour des biens locatifs (même pour l’acquisition d’un bien locatif, les banques limitent les durées de prêt à 15 ou 20 ans et vont éventuellement à 25 ans s’il s’agit de votre propre banque). Ce taux de 2,90% correspond à taux d’un prêt hypothécaire et non pas à un prêt classique : si vous souhaitez plus d’information sur ce type de prêt, je peux vous communiquer les coordonnées de mon collègue."

Dernière modification par afloman (14/09/2016 14h32)

Attention, si vos deux biens sont loués nus (= revenus fonciers)
et imposés au réel (= déduction des charges au réel)
et que vous renégociez vos prêts en en allongeant la durée,
si le coût total du nouveau crédit est plus élevé que ce qui restait à payer avec le prêt précédent, vous n’aurez plus le droit de déduire les intérêts de votre revenu foncier.
Ce qui peut arriver souvent, exemple : emprunt 2,5% sur 13 ans restant à courrir, racheté par un prêt à 2 % sur 25 ans : coût global très probablement supérieur avec le nouveau prêt. Même si le second taux est plus bas, vu qu’il s’applique sur une durée longue, le coût global augmente.

La logique des Impôts est : en cas de rachat de prêt, les intérêts restent déductibles, à condition que la manœuvre abaisse le coût global pour le propriétaire. Baisse du coût global = hausse du revenu = respect du critère "en vue de la conservation du revenu".

C’était bien expliqué dans un long fil sur le présent forum, que vous pouvez rechercher si vous voulez approfondir.

Offres du jour, je vous rappelle mes deux lignes de crédit en cours:

- Crédit 1
Date : 01/2012 ; Taux : 3,8%
Durée : 8 ans
Fin de crédit : 01/2020
Mensualités : 740 €          Loyer perçu : 463 €
Reste à payer : 28 000 €

- Crédit 2
Date : 01/2015 ; Taux : 2,35%
Durée : 15 ans
Fin du crédit : 01/2030
Loyer perçu : 607 €
Reste à payer : 110 000 €

Total de mensualités jusque 01/2030: 1026€
Loyer perçu: 1070€

Propositions du jour:

- Crédit 1: taux de 0,8% pour 6 ans, soit une mensualité de 404 € assurance comprise, pour un loyer perçu de 463 €

- Crédit 2: taux de 1,4% pour 19 ans, soit une mensualité de 582 € assurance comprise, pour un loyer perçu de 604 €

Total de mensualités jusque 11/2022: 986€ puis 582€ jusque 11/2035
Loyer perçu: 1070€

Je sollicite donc vos avis concernant ces offres, mon but étant toujours de d’avoir le montage me permettant de garder la capacité d’investir de manière régulière dans l’immo

Confirmation de cette règle du capital restant dû < à la valeur du bien avec la Banque Populaire, qui demande 2 estimations d’agence immobilière plus un passage en commission de prêt à l’issue..

"L’avantage" c’est que j’apprends des choses aux conseillers bancaires..