Pryx [31] : étude de cas immobilier (découpage de terrains pour RP et vente terrain)

Bonjour à Tous;

Voilà ! C’est fini !

Je vais donc comme promis détailler l’opération.

Introduction

Comme indiqué dans le début de la file, le but de l’opération est avant toute chose, la construction d’une maison pour ma famille. Nous nous sommes donc mis en quête d’un terrain… Notre budget était à la base d’environ 200k€, pour le secteur que nous cherchions c’était jouable. Les parcelles dans la zone se transigeant entre 150ke pour une exposition moyenne et 250ke pour un emplacement avec vue dominante etc…

De la recherche à la signature

Nous avons donc commencé à chercher notre terrain dans la zone concernée (Visite en voiture le week-end), avec le cadastre et les PLU des villages/villes etc… Parcours du combattant mais cela nous a permis de mieux découvrir notre futur environnement.
C’est important, je pense de savoir où on va mettre les pieds.

Malgré ce travail, nous n’avons pas réussi à trouver le terrain par nous même, mais ce travail n’a pas été vain… car utile pour la suite; - Notamment la connaissance des PLU-

Nous avons donc contacté les agences du secteur (2 en fait).
L’une d’elle nous a proposé un terrain, dont l’exposition, la situation, la taille étaient NOTRE cahier des charges, mais le prix un peu cher (190k€ mais non viabilisé).

La personne vendait également un autre terrain (contigu et pour le même prix). La viabilisation de l’un entraînait forcément celle de l’autre, j’ai donc proposé à l’agence d’acheter le tout au prix de 345k€. (330k€ + 15k€ de frais d’agence).
Après plus de 2 mois de tergiversation le propriétaire à finalement accepté.

On signe donc le terrain, j’expliquerai à la fin le financement ainsi que les éléments chiffrés.

La signature et après ?

L’idée que nous avons eu, (qui parait finalement assez simple). C’est de viabiliser la surface totale (soit 6000m2) et découper les deux parcelles en 4.
Le PLU rendait possible cette opération. Nous avons donc fait le découpage selon nos envies et surtout nous avons pu ainsi décider de la parcelle que nous gardions. (Surface idéale pour nos besoins, choix de l’exposition etc…) Mais surtout, privilège intéressant nous allions pouvoir choisir nos voisins. (Enfin pas de doute qu’ils changeront certainement un jour suite à des ventes etc… mais au moins les premiers).

La réalisation d’un lotissement passe par l’obtention d’une autorisation d’urbanisme : Le permis d’aménager !

Le permis d’aménager
Alors.. comme cela se passe ?
Le permis d’aménager fait partie avec le permis de construire et la déclaration préalable des autorisations d’urbanismes.

Le délai d’instruction est de … 3 mois. La purge des recours 2 mois de plus !

La réalisation du permis est un monopole des archis/géomètre pour les permis dont l’aménagement dépasse 2500m2 (depuis le 1 Mai 2017). Sinon avant c’était possible pour tout le monde.

Notre opération a commencé avant (Achat du terrain en Mars 2017), et dépôt du permis en Mars 2017.

En gros pour le permis avec un géomètre j’ai eu des devis pour 5000€, qui comprenait le plan initial, le permis et le bornage après permis pour les plans de vente.

Concernant le plan initial je l’avais déjà en format Papier.
Le permis j’ai pris le parti de le faire Solo
Les plans de vente et le bornage final, Obligation de passer avec un géomètre --> 2200€.

Comme j’ai fais le permis tout seul, il a fallu que je m’achète un bouquin sur le code de l’urbanisme, et que je passe un peu de temps, mais c’était intéressant.
Que je travaille le plan papier pour le transformer en plan numérique (merci la trigo) pour pouvoir avec le fond de plan du projet etc… beaucoup de temps… mais j’ai aimé.

J’ai donc réalisé toute les demande administratives seul. Ca m’a pris beaucoup de temps, mais j’ai appris plein de choses intéressantes.

Permis obtenu et après ?

Alors après quelques discussion sur des points de détail avec l’agent instructeur, j’ai finalement obtenu le permis au bout des 3 mois..
J’ai donc commencé les travaux.

J’avais commencé à faire mon estimatif avant l’achat bien sûr. De formation Ingénieur Civil j’avais gardé quelques réflexes et quelques prix en tête, mais maintenant il fallait passer à la réalisation.
Alors j’ai d’abord contacté des entreprises que je ne connaissait pas pour sonder….
Les devis était ASTRONOMIQUES ! Ces gens me prenaient clairement pour un américain… je m’en doutais, mais quand même !
Le but de cette consultation, était d’évaluer le prix sans prise de tête, et bien je peux dire que le prix sans prise de tête… c’est pas rentable, surtout que nombreux points techniques étaient peu/pas maîtrisés par ces entreprises. Je me suis présenté comme un profane, j’ai posé des questions simples dont je connaissais la réponse pour me faire une idée sur le sérieux des entreprises.

Je resterai donc sur mon idée faire moi-même.

J’ai donc contacté mon pelliste préféré de ma vie d’avant (facture et déclaré of course), un ami chef de chantier dans une entreprise de VRD, petite réunion à 3 pour organiser les travaux.
Mon ami me remet en contact avec les fournisseurs que j’ai perdu de vue depuis plus de 3 ans.. et j’obtiens sans problème les prix pro pour :
- les fournitures
- Les granulats pour le chemin

Je prend contact avec ERDF et France TELECOM et la collectivité locale pour le réseau d’eau.

Je fait les demandes pour devis, branchements, travaux.

Je demande l’autorisation d’ouverture sur la route au département, ainsi que l’autorisation pour le rejet au fossé, ainsi que l’autorisation de travaux.

Les concessionnaires c’est quoi ?

Ha oui, j’ai oublié de préciser, que les demandes ci-dessus doivent être faites aux concessionnaires, c’est à dire des entreprises publiques qui ont le monopole pour agir sur les branchements aux réseaux.

En gros, c’est le parcours du combattant, il faut s’armer de patience, notamment avec ERDF (Enedis maintenant).
Je vous passe les détails mais c’est un enfer. Entre la demande de raccordement, et le raccordement effectif j’ai mis 1 an !
Pour finalement payer des travaux à ENEDIS que j’ai moi même réalisé ! Un scandale ! Je passe sur ce point car cela alourdirait un post déjà long…

Terrain viabilisé, alors on fait quoi après ?

Après on encaisse ! enfin pas de suite… la vente d’un terrain à bâtir est TRES longue;
Déjà il faut trouver le prospect, bon nos terrains étaient franchement top, nous avons eu pas mal de monde intéressé, mais nous étions exigeant sur :
-le prix
-notre choix des premiers voisins

La vente d’un terrain c’est :
1 à 2 mois pour trouver un prospect et signer un sous seing avec conditions suspensives :
- le prêt
- obtention du permis purgé de recours

Un permis de construire c’est 2 mois d’instruction + 2 mois de purge, auquel on rajoute un peu de délai pour le concevoir (nous avons été plutôt sympa entre 2-4 mois).

Donc pour résumer une vente de terrain c’est 9 à 12 mois.
Terrain 1 : Signature sous-seing Septembre 2017 - Vente effective Avril 2018
Terrain 2 : Signature sous-seing Septembre 2017 - Vente effective Aout 2018
Terrain 3 : Signature sous seins Novembre 2017 - Vente effective Novembre 2018

Je ne m’explique pas pourquoi nous avons vendu le Terrain 3 un peu moins rapidement, mais c’était à mon sens le plus beau.

Alors c’est rentable cette histoire ?

Bon maintenant que vous connaissez le contexte parlons chiffres.

Les charges :

Terrain à viabiliser : 330 000€
Frais d’agence : 15 000€
Frais de notaire : 26 000€
Viabilisation : 47 200€
dont :
Huissier et panneau de chantier : 600€
Tuyaux et autres matériaux : 4 500€
Granulats : 12 000€
Matériel : 1 500€
Pelliste : 8 000€
Raccordement ERDF : 8 000€
Raccordement EAU : 3 400€
Raccordement Telecom : 1 500€
Clôture voisin : 4 000€
Divers : 1 500€
Géomètre : 2 200€

Total : 418 200€.

J’avais budgété 415 000€ au moment de l’achat. J’ai tenu le budget, je suis plutôt content de ce coté là.

Les produits :

J’ai vendu les 3 terrains pour un total de 492 000€

Ce qui fait hors impôts un gain de 74k€ plus un terrain à bâtir viabilisé.

Après impôt c’est pas tout à fait pareil, puisque j’ai payé un impôt assez important, le calcul a été fait par le notaire, prélevé sur chaque vente… mais mon dieu… j’ai payé l’école pour mes enfants jusqu’au bac je crois…

Mais bon l’impôt est une constante à laquelle on ne peut rien faire, et puis finalement je paye l’impôt sur la plus value, (19% IR + 17.2% CSG) donc si je paye c’est qu’il y en a une, pourquoi se plaindre ?

Intéressant, mais on finance comment un tel projet ?

Alors notre budget initial de 200ke pour le terrain et 300ke pour la maison n’était pas adapté à l’opération.
Nous sommes actuellement propriétaire de notre appartement et nous ne souhaitons pas le vendre.
(Mensualité de 1600€ à l’époque et 16 ans de durée restante).

Discussion avec le banquier (chef d’agence)
J’ai présenté mon business plan. Très détaillé, un joli dossier. Il a accepté et m’a encouragé

Le financement est le suivant :

1.Renégociation du prêt immobilier de l’appartement sur 25 ans

Les mensualités passent de 1600€ à 1050€ afin de permettre au moment du déménagement de louer l’appartement avec un CF positif.

2.Obtention d’un crédit de 250k€ sur 20 ans avec 18 mois de franchise de capital pour l’achat du terrain
Financement en propre du solde :
100k€ auprès de mon père (prêt familial chez notaire avec remboursement sur la vente des lots)
65k€ sur mes deniers personnel

18 mensualité de 325 €
Après mensualité de 1200 €

3.Crédit pour la construction de la maison dans un second temps en fonction du projet à réaliser (validé pour 180k€ avec franchise de capital sur 18 mois, déclenchée au moment des travaux).

Mensualité de 900€ en gros (après la franchise) je n’ai pas commencé à tirer sur cette ligne, j’avoue que je ne sais pas combien je vais devoir payer avec les déblocages progressifs.

Ce montage m’a permis pendant 18 mois de ne pas alourdir le budget du ménage pendant la commercialisation.
1600€ contre 1050 + 325 soit 1375€

Ensuite le prêt de l’appartement est couvert par la location, mais je paye 1200 + 900€ pour la maison soit 2100€.

C’est plus cher que notre appartement, mais nous avons ainsi la maison telle que nous la rêvions (même si certain choix n’ont pas été rationnel comme une piscine par exemple).

A ce jour la maison est en cours de construction, mais le délai de franchise est terminée pour le crédit du terrain, nous aurons donc 6 mois (d’ici l’emménagement) un peu dur, il faudra mener de front 2 mensualités plein pot, plus la franchise des travaux de la maison.
La vente nous a permis d’avoir un capital suffisant pour être en sécurité.

Retour d’expérience

Alors les apprentissages que j’en garde, au delà de l’argent gagné.

1. Si vous avez l’énergie, un peu de temps (ou s’organiser pour l’avoir) il est important de penser à faire soit même lorsque c’est possible. J’aurai pu me faire escroquer par des entreprises qui me proposait plus de 100k€ pour un produit que j’ai réaliser moi-même pour moins de 50k€.

2.Je suis très content d’avoir vendu à SES gens là. Mes 3 voisins (familles) sont très bien, (pour l’instant), j’aurai pu certainement vendre plus cher (surtout 1 terrain), j’ai fais un choix avec lequel je suis à l’aise, de privilégier une opportunité intéressante pour un ami, plutôt que de vendre à un inconnu.
Il à fait une belle opération, il a acheté avec un joli discount un terrain, le plus petit, le plus mal foutu, celui avec le plus de risque concernant un recours abusif du voisin déjà en place depuis 10 ans. Mais il a accepté de prendre le risque et de ne pas m’embêter avec.
A posteriori, il n’y a pas eu de problème, pas de tracas, c’était une sorte d’assurance que j’ai prise. Tout s’est bien passé, j’ai perdu ma prime mais avec le recul, tous les termes que j’ai demandé ont été respecté, (rapidité, mise en commun de certaines choses pour nos constructions respectives etc..)

3. J’ai largement sous-estimé le temps qu’allait prendre ce projet. Il m’a occupé l’esprit et le moral (avec des hauts et des bas) pendant plus de 18 mois.
Le risque était important, le gain aussi;
C’était une vrai parenthèse entrepreneuriale, j’ai ADORE !

4. J’ai commencé ce projet sans enfant, j’ai maintenant 2 enfants… le budget n’est pas le même, toujours prévoir une marge de sécurité ! J’ai fais attention à ce point là, mais il faut être vigilent pour les projets de "longue" durée.

5. Concernant la fiscalité, j’ai fais dans les règles concernant la plus value, j’ai délégué au notaire le calcul et transmis toute les justificatifs. Concernant le statut de marchand de bien, il y a peut être un risque, mais selon lui étant donné que je construis ma résidence principale sur un lot cela rentre dans le domaine de la gestion patrimoniale, il n’y a pas d’habitude dans les ventes, car elles sont sur une même opération, concernant l’intérêt spéculatif, oui j’ai gagné des sous dessus, mais l’objectif n’était pas commercial, mais bien patrimonial.
Bien-sûr cette opération n’est pas à reproduire pour moi en tant que particulier puisque le caractère habituel serait remis en cause (pour l’opération suivante et celle-ci).