Angelus95 [Aisne] : étude de cas immobilier (fiscalité peut-elle changer en année N+1 ?)

Q1 : Oui, à mon opinion très gros sur un premier investissement et de plus "tous les œufs dans le même panier" (ville, immeuble…).
Il me semble plus pertinent de se faire la main sur 1 ou 2 lots.

1h00 de route de l’IDF est une parfaite stratégie pour un Parisien (plus près vous aurez du mal à trouver de bons rendements. Vous évitez sans doute le risque de loyer encadré pour quelques années)

Q2 : Maîtrisez vous vraiment la connaissance du marché dans cette ville ? Cela parait vraiment indispensable (quartiers, prix réels, dynamique…)

Q3 : Etre en dessous des prix de meilleur agent me parait être une bonne idée (après cela dépend du produit etc)
Tout est négociable, il faut cependant :
1- des arguments qui tiennent la route
2- un vendeur disposé a les entendre

Q4 : pour la visite c’est plus courtois

Q5 : Les virements sur compte bancaire. C’est normal de demander des preuves mais pas trop tôt pour ne pas braquer vos interlocuteurs. Vous pourrez sans doute déterminer aussi le taux de rotation.

Laissez tomber l’idée d’une gestion déléguée, vous aurez de mon opinion/expérience les pires locataires…

Q6 : 1 mois de vacant pour 8 lots en un an c’est pas beaucoup mais cela dépend du marché locatif tendu ? détendu ?

Q7 : Non, au bout de 3 ans minimum
Avez vous pensé au meublé, fiscalement potentiellement plus rentable si vous ne faîtes pas d’importants travaux ?

@DDtee

Q2 : Maîtrisez vous vraiment la connaissance du marché dans cette ville ? Cela parait vraiment indispensable (quartiers, prix réels, dynamique…)

Non, effectivement, je ne maitrise pas ce secteur, mais en dehors de mon bon vieux 95, je ne sais pas trop. J’essaie de faire des recherches sur internet type (les meilleurs quartier à xxxxxx, les meilleurs emplacement à xxxxxxx, les pires, je lis également des articles qui disait qu’il était bon d’investir actuellement dans l’aisne.
Je ne cherche que des immeubles dans les 3 plus grandes villes de l’aisne en me disant : "je ne peux pas me tromper".

Q6 : 1 mois de vacant pour 8 lots en un an c’est pas beaucoup mais cela dépend du marché locatif tendu ? détendu ?

Je compte un mois vacant pour chaque appartement ce n’est pas assez ? moi qui pensais avoir pris un scénario pessimiste…

Q7 : Non, au bout de 3 ans minimum
Avez vous pensé au meublé, fiscalement potentiellement plus rentable si vous ne faîtes pas d’importants travaux ?

Oui, j’y ai pensé en LMNP car je ne rempli pas les 3 critère du LMP, mais sachant qu’il y a déjà des locataires ? comment puis-je faire ? je pense que ce n’est pas faisable à moins de refaire tous les baux et de racheter leur mobilier non ? Il y a peut-être quelque chose que je ne sais pas…
autrement ça voudrait dire que je passe tous les logements en meublé après le départ des locataires et qu’au bout de 3 ans je fais du LMNP.

merci en tout cas pour vos com’ et conseils.

@Bernard2K

- charge (nettoyage des parties communes, sortir les poubelles)

c’est ça ! je me demandais que pourrait être les charges en plus de mon immeuble.
merci !
avez-vous une idée du prix de ce genre de prestation ?

par rapport au dépense, je voulais surtout mettre en avant le CF, dépense vs loyers.

effectivement pour parler impôts, je suis d’accord avec vous.

38 k€ : bien vérifier qu’il s’agit des loyers hors charges (hors charges récupérables). C’est tellement tentant pour le vendeur de s’exprimer en CC pour faire apparaître un revenu locatif plus important qu’il n’est en réalité.

Check !

travaux : 25k€ : si les appartements sont tous loués, vous risquez d’avoir du mal à trouver 25 k€ de travaux à faire d’un coup. Il vaut mieux prévoir de faire des travaux au fur et à mesure (à chaque départ de locataire etc.). La déduction fiscale est au moins aussi avantageuse si les travaux sont répartis dans le temps.

Oui, mais je ne peux pas le prendre dans mon crédit à 20-25ans. ça pénalisera mon CF non ?

PS : attention, immeuble mixte (avec local commercial), vous n’aurez pas 10 jours de rétractation après signature du compromis.

MERCI ! voilà quelque chose que je ne savais pas ! ouf !

PPS : vérifiez que chaque local est un lot au sens du cadastre, et que l’immeuble dispose de 9 compteurs électriques (1 par lot + 1 pour les parties communes).

Check !

Dernière modification par angelus95 (06/10/2016 19h14)

Oui.

Revenu 33k et 27k avec 3 parts dont 2 enfants.

Il me semble que nous sommes tout juste a ma tranche 30

Bernard2K a écrit :

- il est illusoire d’espérer avoir zéro travaux d’entretien même après en avoir fait 25 k€ initiaux.

Pour ce bien, j’espérais le vendre a la découpe rapidement 3-5ans, essayer de m’en sortir avec 300-320k

Merci Bernard !

Je fais de vous mon parrain officiel sur ma première tentative d’invest !

Vous devez faire ce calcul. Il n’est pas sérieux d’envisager d’investir 250 à 300 k€ sans comprendre sa situation fiscale avant et après achat.

Pas d’inquiétude, il est fait, je l’ai noté dans mes docs, je les retrouverai.

Si ça se confirme, ça me conforte dans mon idée qu’il n’est pas intéressant de faire beaucoup de travaux initiaux pour 25 k€. La réduction fiscale n’est que de 14+15,5 = 29,9 % sur ces travaux. Vous ferez les travaux indispensables au fil de l’eau.

d’après mes calculs ça me fait une différence de CF de 200€ quand même… je trouve ça énorme non? néanmoins il passerait à 650€ ce qui est tout de même confortable.

Merci pour le lien de requalification de Marchand de bien, je cherchais justement des info et pourquoi pas des moyens de "contournement".

notez que le point de blocage, ça va être la banque

d’après ma première approche, elle serait OK !
concernant le taux d’endettement, je suis actuellement à 27% et d’après mon calculateur (www.rendementlocatif.com) je resterais à 27% avec cette acquisition (à 70% des loyers).

250 k€ : c’est bas, vous avez un fort risque que le vendeur refuse et que l’immeuble vous file sous le nez

Si ce n’est pas celui-là se sera un autre ! j’ai lu ici et là qu’il n’est pas toujours bon de vouloir un bien coûte que coûte..

Globalement, vous êtes quand même très ignorant du sujet : vous ne connaissez pas votre fiscalité, vous n’aviez pas réalisé qu’à plus de 15 k€ de revenu foncier brut vous êtes forcément au réel, vous n’aviez pas réalisé qu’une revente à la découpe peut être requalifiée de marchand de biens, vous ne connaissez pas la ville ni le quartier, vous ne savez pas si vous pourrez le financer…

Je tiens à vous rassurer sur ces points.
Ma Fiscalité :  je la connais, je la donnais de mémoire simplement.
micro-bic : c’était plus une confirmation de connaisseur mais je connaissais cette limite
requalification marchand de biens : Je continue mon apprentissage sur ce sujet, mais j’étais au fait
connaissance des lieux : effectivement, je ne connais pas encore, mais je suis en relation avec plusieurs AI avec qui j’échange chaque semaine, ça va venir !
financement : j’ai un oui de principe.

Toujours est-il que c’est effectivement mon premier invest potentiel, il est certain que je n’en sait pas autant que les membres du forum, mais j’ai envie d’apprendre avec vous.

Je rebondis là dessus, pour moi un forum est un endroit d’échange et de discussion où l’on peut demander conseil aux "connaisseurs" et je me suis inscrit ici par volonté d’apprendre.
Est-ce bien l’objectif de ce forum ?
ou bien chacun présente son cas uniquement pour dire que c’est lui qui a la plus grosse ?

je me suis inscrit sur ce forum après l’avoir parcouru de nombreuses heures et je me présente à vous humblement en tant qu’apprenti investisseur (du moins je l’espère un jour). Loin de moi l’idée de faire mon "petit con" qui croit tout savoir alors qu’il n’a jamais rien fait ou même de présenter des cas surréaliste en pense être le meilleur.

Ne demandez pas aux forumeurs de faire vos choix à votre place

Je n’oserais pas !

Merci mille fois pour votre aide. j’apprécie énormément.

Je pense que vous gagneriez à être un poil plus humble

Je tombe de ma chaise.
Je ne comprends pas ce que j’ai fait exactement pour ne pas paraître humble ?

Je m’inscris totalement en apprenti ici, justement ne souhaitant pas paraître prétentieux, ni donneur de leçons alors que c’est mon premier invest.

Est-ce que je n’arrive pas à retranscrire ça correctement par écrit.

Je m’efforce de ne pas "étaler" ma science car je suis toujours en apprentissage et je ne voudrais pas paraître prétentieux.
Ca me vaut donc des remarques comme quoi je ne connais pas mon sujet de la part de Bernard (que j’accepte tout à fait, vu que c’est fait exprès).
et ça me vaut des "soyez humble".
totalement contradictoire non ?

J’imagine que je ne suis pas assez précis et factuel dans mes postes d’étude de cas.
J’y remédierai à l’avenir.

Merci pour tous vos précieux conseils et analyses Bernard.

ça me fait quand même réaliser que je suis un peu trop "passif" pour prétendre pouvoir passer à l’action.

Je vais m’y coller ce WE et faire tous mes calculs plus serieusement.

Je prends aussi en considération le conseil de DDTee et revoir mes ambitions à la baisse pour mon premier investissement : peut-être commencer par un T2 ou T3.

merci à tous.

Oui c’est bien celui ci !

J’ai demandé à la propriétaire si une visite était envisageable ce WE .

J’ai commencé à refaire mes calculs mais en ultra pessimiste.

sans négo de prix, et loyer défalqué de 10%

je tombe à un CF de 250€.

Est-ce acceptable selon vous pour un projet de cette envergure ?

Allez, c’est mon tour de poser des questions :

Q1 : c’est quoi une zone franche ?

Q2 : le dispositif existe jusqu’à quand ?

Q3 : est-ce aussi intéressant qu’avant ?

Q4 : comment a évolué le quartier ces 20 dernières années grâce à cette zone franche et plus généralement à la politique de la ville ?

Q5 : du coup, quel est l’évolution prévisible du quartier à l’avenir ?

Q6 : pourquoi n’êtes-vous pas horrifié que Ravito publie l’annonce ? N’avez-vous pas peur de vous faire piquer l’affaire ? Un rendement brut de 15 % (38 000/250 000) en région parisienne, tout le monde devrait sauter dessus, non ? Tous les lecteurs de ce forum ne sont pas forcément des enfants de coeur…

Q7 : aimez-vous la moquette murale ? (On dirait que c’en est sur la photo, mais peut-être que je me trompe)

Q8 : si le local commercial est loué au magasin de modélisme, comment vont ses affaires ?

Q1 : voici ce que j’ai trouvé pour la zone franche : https://www.service-public.fr/professio … its/F31149
cela me parait intéressant pour le local commercial.

Q2 : jusqu’à 2020

Q3 : la zone franche est un bonus qui n’altère que peu le projet dans sa globalité vu qu’il ne s’agit que d’un petit local.

Q4 : merci pour la piste ! je vais investiguer. Très pertinent.

Q5 : la ville de Saint-Quentin souhaite clairement dynamiser sont économie, je dirais que c’est un point positif, d’autant plus que nous sommes proche de Paris, ville refuge. 1h20 en train.
Je vais m’atteler ce WE à lire tout ce que je pourrais trouver. Voici quelques pistes.
Economie - Saint Quentin Agglo
Si Saint-Quentin m’était conté (3) : le développement économique | Saint-Quentin-en-Yvelines : site officiel
http://www.insee.fr/fr/insee_regions/pi … uentin.pdf
http://www.logic-immo.com/actus-immobil … -53904.php

Q6 : Par naïveté j’imagine.
Si une autre personne de ce forum se jette sur le coup, ça peut vouloir dire que c’était vraiment une affaire, alors ça peut vouloir dire que je sais peut-être repérer les bonnes affaires, si ce n’est pas celle-là ce sera une autre… (je me répète un peu …)
PS : ce n’est pas en RP

Q7 : non, je n’aime pas. Mais j’ai d’autres photos et selon moi, c’est de la peinture, j’aurais confirmation ce WE.

Q8 : il n’est plus loué depuis aout. J’envisage soit de le transformer en logement (travaux pour defisc) selon les arrivées et évac d’eau, soit de laisser tel que et trouver une entreprise. Type coiffure, epicerie, AI, ou autre.

J’approuve, bien sûr et comme d’habitude DDtee, et de plus j’ajoute que le vrai pigeon est celui qui n’a aucune expérience du marché et qui investit une grosse somme, que cela soit de l’immobilier ou de la bourse. Le futur pro, lui, commence par une ou deux petites affaires (studio ou deux-pièces), se fait la main, connaît bien le marché, puis voit plus gros. Relisez les posts de Cricri, où il se félicite de n’avoir pas donné suite à un immeuble de rapport, pourtant intéressant, comme première affaire.
Rastignac

Sur la zone franche : mauvaises réponses.

Le dispositif a bien été prorogé jusqu’en 2020, mais pas à l’identique. Il a été profondément revu.
Déjà, il a changé de nom : désormais "zones franches urbaines - territoires entrepreneurs (ZFU-TE)". Mais surtout, les avantages ont fortement baissé :

Depuis le 1er janvier 2015, les exonérations en matière d’impôts locaux (Taxe foncière, CFE et CVAE) ont été supprimées. Par ailleurs, les exonérations de charges sociales spécifiques ont-elles aussi été supprimées afin de les ramener au cas général des allègements de charges Fillon.
Le seul avantage fiscal restant à une société qui s’implante en « ZFU – territoires entrepreneurs » et qui respecte les conditions, est l’exonération de l’impôt sur les bénéfices.

source : ZFU 2015 : forte baisse des avantages fiscaux

Il faut se demander très sérieusement ce que vont devenir les zones qui étaient maintenues à bout de bras par ce dispositif, maintenant que les avantages ont fortement baissé.

Q3 : la zone franche est un bonus qui n’altère que peu le projet dans sa globalité vu qu’il ne s’agit que d’un petit local.

Et ils viennent d’où vos locataires si les entreprises s’en vont ? Que devient la valeur de votre immeuble si la ville perd encore de l’activité et des habitants, et que le taux de chômage augmente ?

Non, franchement, vous êtes d’une naïveté à faire peur. Vous n’avez pas fait vos recherches sur la ville et le quartier. Pourquoi c’est aux autres foreumeurs de repérer les conséquences de la zone franche ? D’aller voir les caractéristiques de la population issues de l’INSEE ? D’aller voir wikipedia pour se rendre compte que la ville a perdu 15 % de sa population en 40 ans ? D’utiliser Street view pour se rendre compte que presque tous les commerces de la rue sont fermés ? Vous auriez déjà dû faire ce boulot !

Etes-vous allé voir Castorus, que j’ai cité plus haut et qui est recommandé à longueur de forum ? Avez-vous appris à l’utiliser ?

Vous pensiez prendre la GLI : quelle proportion des locataires actuels et des locataires potentiels est éligible à la GLI, dans une telle ville ?

Et votre premier cas d’impayés (puisque vous pouvez oublier la GLI sur la plupart des locataires dans une telle ville), vous pensez que vous allez savoir le gérer ? lettre recommandée, huissier, avocat pour aller devant le tribunal d’instance demander l’expulsion : vous le sentez bien ? Vous êtes à l’aise avec cette perspective ?

Si vous y allez ce week-end vous allez voir une ville active et riante. Pourquoi ? Parce que c’est l’ouverture de la fête foraine. Ca ne sera donc pas représentatif de l’animation normale de la ville. Le saviez-vous ? Vous devriez !

[le local commercial] n’est plus loué depuis aout. J’envisage soit de le transformer en logement (travaux pour defisc)

Comme le savent tous les investisseurs immobiliers, la création de surface de logement dans un local non précédemment affecté à l’habitation (combles, garage, local commercial…) n’est pas déductible en charges du revenu foncier. Ca aussi, vous le saviez déjà, n’est-ce pas ? Là encore, vous saviez et n’aviez besoin "que d’une confirmation de connaisseur ?"

Sur la ville et sur son marché immobilier : des immeubles de rapport avec rendement 12-15 %, à Saint-Quentin, on en trouve à la pelle. Les prix sont presque toujours inférieurs à 1000 €/m², souvent dans les 500 à 600 €/m².
Mais beaucoup avec travaux, beaucoup non-loués, beaucoup de locaux commerciaux non occupés ou bien dont l’on suppute que l’activité est fragilisée… On trouve même 700 m² de bureaux à 120 €/m² !

Pourquoi êtes-vous allé directement sur l’immeuble quasiment le plus cher de la ville ? Il y a quand même autre chose à faire.

Si vraiment vous voulez tenter l’aventure Saint-Quentin (oui, c’est aventureux, on ne peut pas dire autre chose), un plus petit immeuble permet de mettre moins de billes et donc de limiter le risque financier.
Genre ça :
Immeuble de rapport Ventes immobilières Aisne - leboncoin.fr
Immeuble 6 pièces 145 m² Ventes immobilières Aisne - leboncoin.fr

Pour ma part, je ne vous aiderai plus, toutes les pistes ont été données. A vous de travailler… ou d’abandonner car vous semblez bien peu fait pour l’immobilier locatif.

Vous n’êtes pas du tout armé pour investir dans l’immobilier, surtout sur des sommes pareilles. Vous rêvez tout haut, dans la catégorie "pigeon-candidat au plumage". Vous disiez vous-même dans votre présentation "doux rêveur" : je confirme ! Vous allez droit dans le mur.

Peut-être que je ne suis pas courtois, mais je pense sincèrement que vous avez besoin qu’on vous secoue un bon coup, pour que vous ouvriez enfin les yeux !

Dernière modification par Bernard2K (08/10/2016 08h36)