Bre : étude de cas immobilier (optimiser l'année blanche)

Merci de votre réponse, il y a juste la dernière phrase que je ne comprends pas bien..
Que pourrais-je envisager de faire cette année compte tenu de ma situation pour moins sentir ma plus value mobiliere, et surtout la plus value immo si je décide de vendre un de mes appartements?

Merci!

Bre a écrit :

J’ai acquis un appartement ou je mets 20000€ de travaux et qui devrait me rapporter de nouveau 6000€ en saisonnier classé ou alors 5000€ en nu

Pardon, mais si ces chiffres sont justes, il faut abandonner le saisonnier car trop peu rentable. J’explique :
- location meublée : on déclare aux impôts les recettes = loyer CC.
- location nue, on déclare aux impôts les revenus fonciers bruts = loyers HC.

Comme il doit y avoir environ 1000 € de charges en saisonnier, ça veut dire que, si raisonne en hors charges, vous n’arrivez pas à avoir plus de loyer en saisonnier qu’en nu. Or, une location saisonnière doit rapporter 2 à 3 plus qu’une location nue.

Soit vous sous-estimez vos futures recettes saisonnières ; soit vous vous y prenez comme un manche (loué trop peu cher et/ou taux de remplissage trop bas), soit vous faites du black pour effacer une partie des recettes de la location saisonnière.

En tout cas, vu le surcroît de travail que représente la location saisonnière, si vous n’arrivez qu’à faire 1000 € de plus de recettes en saisonnier, ce qui doit à peine payer les charges supplémentaires, il faut arrêter le saisonnier.

Bernard2K a écrit :

Bre a écrit :

J’ai acquis un appartement ou je mets 20000€ de travaux et qui devrait me rapporter de nouveau 6000€ en saisonnier classé ou alors 5000€ en nu

Pardon, mais si ces chiffres sont justes, il faut abandonner le saisonnier car trop peu rentable. J’explique :
- location meublée : on déclare aux impôts les recettes = loyer CC.
- location nue, on déclare aux impôts les revenus fonciers bruts = loyers HC.

Comme il doit y avoir environ 1000 € de charges en saisonnier, ça veut dire que, si raisonne en hors charges, vous n’arrivez pas à avoir plus de loyer en saisonnier qu’en nu. Or, une location saisonnière doit rapporter 2 à 3 plus qu’une location nue.

Soit vous sous-estimez vos futures recettes saisonnières ; soit vous vous y prenez comme un manche (loué trop peu cher et/ou taux de remplissage trop bas), soit vous faites du black pour effacer une partie des recettes de la location saisonnière.

En tout cas, vu le surcroît de travail que représente la location saisonnière, si vous n’arrivez qu’à faire 1000 € de plus de recettes en saisonnier, ce qui doit à peine payer les charges supplémentaires, il faut arrêter le saisonnier.

Si je les sous estime c’est de 1000€ environ. En fait je fais du saisonnier sans en faire, je m’explique: cela fait déjà 1an et demi que j’en fais et généralement les gens restent 2/3 mois, il n’y a que pour juillet là ou ca s’est emmanché autrement et que j’ai vraiment des touristes à la semaine.
Le calcul que je fais est que je gagne un peu plus en saisonnier, que je suis largement moins imposé, qu’il est fort possible sur l’année de gagner finalement 7 ou 8000 mais surtout je gère mes locataires puisque quasi aucun risque d’impayé et je pense qu’au bout d’un an et demi des appartements saisonniers au sens classique sont en largement moins bon état que le mien (3 griffures qui partent à l’éponge magique en 18mois)

Après, je suis peut être pessimiste mais à part paris ou lyon qui arrive à faire 2 ou 3 fois la recette d’un nu? Toutes les villes au bord de mer permettent certes d’engranger pas mal d’argent (sur une petite ville que j’apprécie je m’étais penché sur le sujet) environ 7000 par saison estivale avec les fiestas qui vont avec, et là les entrées sorties sont du sport,et ensuite il faut réussir à trouver des locataires pour le restant de l’année.

Voilà mon point de vue et pourquoi je loue ainsi.

Bernard2K a écrit :

OK, vous êtes en location de moyenne durée, 2 ou 3 mois, sauf mois d’été. Ca rapporte moins que le vrai saisonnier. Dans le vrai saisonnier, on descend souvent à 1 ou 2 nuits minimum, avec location par des plateformes type Airbnb ; ça rapporte beaucoup plus, mais cela demande beaucoup de travail pour gérer les réservations, les arrivées et les départs. Votre solution est tout à fait pertinente et représente un bon compromis pour celui qui ne veut pas y passer trop de temps.

Effectivement, la fiscalité est moindre, surtout si vous arrivez à faire classer votre bien en meublé de tourisme (71 % d’abattement au micro).

Notez aussi qu’il me semble me rappeler que le saisonnier ne doit pas dépasser 3 mois ; notez aussi que, pour faire un bail simple basé sur le code civil, comme c’est le cas pour la location saisonnière, il faut que vos locataires aient leur résidence principale ailleurs. En effet, si votre bien loué devient leur résidence principale, vous devriez alors leur faire un bail meublé "loi ALUR" de 1 an (ou 9 mois pour les étudiants).

Sur l’idée de louer nu pour déduire les travaux en revenus fonciers au réel : oui, ça fonctionne… sauf que votre locataire peut se trouver très bien dans cet appartement et rester 15 ans. Vu que vous voulez récupérer l’appartement pour le remettre en location meublée, vous n’aurez pas de solution légale pour le mettre dehors (les motifs admis étant reprise pour vendre, reprise pour habiter ou motif légitime et sérieux).

Oui je suis au courant pour ces conditions, l’appartement étant près d’une centrale nucléaire je n’ai quasiment que des gens en déplacement pour une mission.
Pour le nu et déduire les travaux je pense que ce n’est pas intéressant dans le principe « classique » mais l’article que j’ai lu indiquait que c’était le jackpot pour 2018 si on effectuait de gros travaux car on déduisait 150% des travaux des revenus, le calcul et les conditions étant assez compliqué je n’ai pas réussi à comprendre si cela était un bon plan pour moi ou non..