Christelnoumea : étude de cas immobilier (investir ou économiser ?)

Bonjour et bienvenue sur le forum,

Selon moi, pour le moment, la meilleure option pour vous est d’économiser au maximum. Avec un logement à titre gratuit, votre capacité à économiser est très largement augmentée.
L’argent peut dans ce cas être placé dans un ou plusieurs bons contrats d’assurance vie (en ligne), ou alors vous pouvez à l’investir grâce à un PEA, ou un CTO. Je vous conseille, dans tous les cas, de lire les livres de notre hôte qui vous apprendront certainement beaucoup à ce sujet.

Les foncières cotées pourraient être une bonne alternative pour vous à l’investissement physique.

Je crains qu’avec votre situation (en recherche d’emploi pour vous et en formation pour votre compagnon), les banques ne soient pas aptes à vous financer un bien immobilier. De plus, votre future expatriation risque de vous compliquer fortement la tâche de gérer un ou plusieurs biens immobiliers physiques en France. A moins que votre famille puisse s’en occuper, il vous faudra passer par une société de gestion qui vous plomberait très largement votre rentabilité.

Avant d’investir dans l’immobilier physique, peut être voir si vous pensez rester en France, ou dans la même région un certains temps.

Sinon, mieux vaudrait se tourner vers les foncières, nécessitant moins de gestion!

OK pour ces explications, je ne connaissais pas cette formule "Chèque premier logement".

Si votre investissement immobilier vous rapporte moins de 5 %, net en ayant délégué le gestion, faites simple : préférez les foncières ou les SCPI.

A part ça il n’y a pas que l’immobilier.
Vous pouvez profiter d’être résident fiscal pour ouvrir un PEA, que vous pourrez gardez même si expatriation.

Pour le T2 en province, il faut poser les éléments de sa rentabilité :
- prix de revente réaliste net vendeur
- loyer réaliste hors charges
- loyer net de charges bailleur (intérêts et assurance de l’emprunt, part bailleur des charges copro, PNO, taxe foncière, éventuellement agence + GLI…)
- loyer net de charges et d’imposition.
Ce qui vous permet de dégager la rentabilité "nette nette" = loyer net de charges et d’imposition / prix de revente réaliste net vendeur.
C’est la seule façon de déterminer la pertinence de laisser votre investissement bloqué sur ce logement.

Pour cela, soit vous faites vous-même le calcul; cf. : (2/2) Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d’impôts…
Soit vous utilisez le simulateur d’osamu : Calculer la rentabilité locative dans l’immobilier ancien : outil Internet

Inspirez-vous aussi du modèle de demande d’avis. Si vous arrivez à le remplir, vous serez sûr de bien avoir fait le tour des caractéristiques du logement, des charges applicables, etc. : Modèle de demande d’avis d’un achat locatif

Souvent, la résidence principale est payée très cher, du coup, la mise en location n’est que peu rentable. Surtout si vous faites gérer par une agence.

La location meublée pourrait être un peu plus avantageuse fiscalement, mais avec potentiellement un turnover supérieur.

Revendre cet appartement pour placer l’argent sur des SCPI ou autres foncières pourrait être à la fois plus rentable et plus simple à gérer quand vous devrez repartir.

Pour d’autres investissements immobiliers :
- il est conseillé de financer au maximum à crédit, compte tenu des taux bas actuels. Mais comme l’a dit un autre intervenant, une banque ne vous prêtera pas tant que vous serez en recherche d’emploi + formation.
- il faut rechercher des biens à forte rentabilité. Se constituer un patrimoine est trop souvent une excuse pour acheter des biens peu rentables, à cashflow négatif durant toute la durée de remboursement du crédit. La rentabilité est un paramètre primordial.
Tout se ligue pour vous faire baisser la rentabilité nette : la fiscalité, la vacance locative, d’éventuels impayés et le coût des procédures afférentes, le coût de l’agence si vous devez mettre en gestion, le montant des intérêts qui diminue avec les années et vous augmente la fiscalité (si vous êtes en revenus fonciers au réel)… C’est pour ça que si vous ne partez pas de suffisamment haut en rentabilité brute, vous vous retrouverez ensuite facilement avec une rentabilité "nette nette" de 1 ou 2 %.

Par exemple, la mise en agence + GLI bouffe environ 1,5 % de rentabilité. Si on part de 10-15 % de rentabilité brute, on peut se le permettre plus facilement que si on part de 5 % de rentabilité brute.

Votre "surface financière productive de revenus" est limitée par le montant de votre épargne d’un côté, et par votre capacité d’endettement de l’autre. L’immobilier locatif est une voie royale pour faire des investissements à crédit (les banques prêtent plus difficilement pour des SCPI et encore plus difficilement voire pas du tout pour d’autres supports (AV, actions…)). Mais si votre capacité d’endettement, qui est limitée, est entièrement "consommée" sur 2 ou 3 biens faiblement rémunérateurs, vous n’irez pas loin. On peut toujours se consoler en se disant "on n’a pas besoin de revenus maintenant, c’est pour notre retraite", mais dans les faits, on est fortement endetté, on a des soucis de gestion, et tout cela pour un revenu très faible voire un cahsflow négatif pendant de très longues années.

Tout cela a été débattu et rebattu sur le forum, lisez de nombreux posts qui ressemblent à votre problématique, lisez des témoignages de quelques foreumeurs qui réussissent dans l’immobilier (DDTee, philippe30, cricri77000, gunday, Setanta, cyberpapy…), vous apprendrez plein de choses.

Dernière modification par Bernard2K (10/10/2016 11h18)

Perso, vu votre projet à moyen terme de repartir en expat, je réfléchirais à 2 fois avant d’investir dans de l’immobilier physique.

L’avantage étant que les taux sont très bas en ce moment, donc effet de levier intéressant si emprunt (encore faut-il que la banque vous suive si les vos revenus sont faibles actuellement). Et en cherchant un peu, on tombe parfois sur de bonnes affaires dans les biens à rénover…

…. Mais d’ici quelques années, si vous repartez, les contraintes locatives + mise en agence probable pour suivi du bien seront peut-être telles que le rendement ne sera peut-être plus si intéressant que cela.

Une idée serait peut-être de vous constituer un portefeuille de titres qui génèrent des dividendes de manière stable et régulière, avec une bonne part de foncières cotées, histoire de rester dans l’immobilier. Les risques sont en général limités avec ce genre de titres (il en reste toujours évidemment), mais l’avantage est que ce sera bien plus liquide, et à votre retour d’expat dans xx années, vous pourrez reconsidérer la question…