Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d'impôts…

"sans que celui-ci fasse capoter la vente"

Sauf que le problème il est là. Le vendeur ne pourra pas vous vendre en direct sinon il se fera attaqué par l’agence immobilière au titre du préjudice subi avec demande de D&I(qui seront équivalents à sa commission).

La meilleure solution dépend de votre stratégie. Pour vous, quoiqu’il arrive, vous paierez 106.000 euros. Tout dépend après de ce que veut le vendeur, et si vous souhaitez garder le bien longtemps ou pas.

Rien à dire : chapeau !

Le but initial de mon sujet est, je pense, atteint !

je suis nouveau et débutant, 2 handicaps majeurs par rapport à vous.
J’ai une question qui va sans doute vos paraître bête, mais si vous achetez un logement et que le loyer rembourse l’emprunt, finalement vous n’avez que les frais : TF, gros entretiens
donc finalement la rentabilité est proche de 100% … à la fin des 20 ans de l’emprunt ?

Bonsoir,
A mon avis, le TMI joue beaucoup : dans mon cas, 30 %, donc 45 % d’impôts cotisations sociales incluses,  mon loyer va être supérieur de 55€/mois à mon crédit, et pourtant globalement je pense être à priori en négatif sur une année…
c’est pourquoi je pense faire appel à un expert-comptable pour calculer les amortissements, et déclarer aux frais réels, puis faire régulièrement des travaux d’entretien pour minimiser le montant imposable …
Est-ce un bon calcul ?

La rentabilité net dépend de la fiscalité que vous aurez choisi .
Ensuite de nombreux paramètres rentrent en compte : par exemple les travaux effectués, La TMI de chacun .

Suivant là fiscalité choisi, la rentabilité net peut aller du simple au double.
C’est pour cela que cette méthode est tout sauf un bon indicatif. Enfin pour ma part.

Dernière modification par cricri77700 (24/11/2015 11h19)

Enivral a écrit :

Et, je suis tombé sur la "methode larcher"

Celle ci propose, afin d’estimer rapidement la Rentabilité nette, un calcul rapide à savoir :

Rentabilité nette = (9 mois de loyer / coût global de l’achat ) *100
Dans le coût global sont pris en compte le prix d’achat et tous les frais annexes.

A partir du moment où l’on applique un forfait de 9/12e, ce n’est pas une rentabilité nette, mais une "rentabilité brute corrigée", si vous voyez ce que je veux dire. Ca revient à dire : "la rentabilité nette est estimée à 75 % de la rentabilité brute".
Du coup, ça n’apporte pas d’information supplémentaire, de précision supplémentaire, par rapport à la rentabilité brute.
Dire : "la rentabilité brute est de 10 %" ou "la rentabilité nette estimée d’après la méthode Larcher est de 7,5 %", c’est exactement pareil.

Autant continuer à raisonner en rentabilité brute pour la toute première approche (quand on épluche les annonces par exemple). Quand on va ensuite approfondir le projet, il faut calculer une rentabilité nette réaliste. On ne peut pas s’exonérer de ce calcul réaliste.

Donc, à mon sens, cette méthode est trompeuse dans le sens où elle fait croire qu’on peut préjuger de la rentabilité nette sans faire des calculs précis au cas par cas. Si on doit estimer rapidement l’intérêt d’un bien (lorsqu’on épluche les annonces), autant le faire en brut.

De mon point de vue, la question plus globale est : est-ce que ce nombre nous apporte quelque chose de nouveau, de plus précis ?

Dire "rentabilité brute de 10 %" ou "le prix d’achat tout compris correspond à 120 loyers mensuels" ou "la rentabilité nette estimée par la méthode de Larcher est de 7,5 %", c’est dire trois fois la même chose.

Si on veut aller vers la renta nette, il faut apporter des hypothèses et des précisions supplémentaires, sinon c’est le même chiffre mouliné autrement.

Enivral a écrit :

Pour l’instant je vais me contenter de l’approche du magasine Le revenu.

J’ai repris les calculs du magazine, pour m’habituer à faire ce genre de calcul. Quelques remarques suite à cet exercice :
- ces calculs correspondent à une location nue avec imposition au réel. En cas d’imposition au micro-foncier, le calcul est différent.
- pour calculer les contributions sociales, attention le taux a augmenté depuis la parution de l’article. Le taux total est de 15,5 %. 5,10 % sont déductibles du revenu imposable l’année suivante, ce qui, avec un TMI de 30 %, donne une moindre imposition de 5,10 % x 30 % = 1,53 %. Ca donne donc un taux de contributions sociales nettes de 13,97 %, si j’ai bien compté, au lieu des 11,76 % mentionnés dans l’article.
- pour calculer l’impôt sur les revenus fonciers, il faut faire gaffe qu’on ne peut multiplier le revenu foncier par le TMI que si tout le revenu foncier est bien situé dans la tranche du TMI.
Exemple : si j’ai 30 000 € de revenu salarial auxquels s’ajoutent 10 000 € de revenu foncier net de charges et intérêts, j’ai bien la totalité de ces 10 000 € de revenus fonciers imposés à 30 %.
Si j’ai 20 000 € de revenu salarial et 10 000 € de revenu foncier net de charges et intérêts, je n’ai qu’une fraction de 30 000 - 26791 = 3209 € de revenu foncier qui est imposé à 30 %. Le reste du revenu foncier est imposé à 14 %.

Pour un bon calcul de rentabilité : NE PAS OUBLIER l’érosion monétaire !

Un bien acheté 85 000€ en 2005 demande un pouvoir d’achat de 97 000€ selon le site de l’INSEE !

Bonjour,

ce simulateur me semble avoir de graves défauts :

1) la rentabilité est calculée sur le prix d’achat, hors travaux initiaux.

Plus les travaux sont élevés, plus il est évident que ce calcul est erroné. Si on achète un immeuble en très mauvais état à 60 k€ et qu’on doit y faire 120 k€ de travaux avant de pouvoir louer, l’investissement initial est bien évidemment 180 k€ et c’est sur ce montant qu’on doit calculer la rentabilité.

2) la ligne financement ne ressemble à rien, "apport 20% soit 16 000 € sur 15 ans à 3 %". On a l’impression que c’est l’apport qu’on emprunte, ce qui est un contresens total.
Ca devrait dire "apport (sur le total achat + travaux) 20 % soit 16000 €. Donc emprunt 64000 € sur 15 ans à 3%."
Et comme on a parfois plusieurs prêts pour le même achat, ce simulateur devrait de plus permettre de rentrer plusieurs lignes de prêt.

3) "loyer - charges (hors crédit)" : c’est aberrant, le coût de l’emprunt est une réalité, c’est de l’argent qu’on paie chaque mois, et c’est une charge déductible dans les revenus fonciers au réel. Le loyer net de charges devrait être "loyer - charges (y compris intérêts et assurance du crédit mais hors remboursement du capital)"

A partir du moment où il y a d’aussi graves erreurs conceptuelles, je ne vois pas l’intérêt de chercher à comprendre comment il calcule ceci ou cela.

Bref, laissez tomber ce simulateur. Utilisez-en un bon ou faites vos propres calculs.

Dernière modification par Bernard2K (02/02/2017 08h26)

Bonjour à tous,

Comment connaitre les travaux de copropriété non récupérables ?

En faite, non ce n’est toujours pas claire et j’aimerais clarifier ça.

Lorsqu’on parle des intérêts pour le calcul du rendement net de prélèvement sociaux et net d’impôt sur le revenu, on parle du coût du prêt sur un an (la marge que prend la banque) ou bien de la somme remboursée à la banque en un an.

J’espère que c’est assez claire, je suis un peu confus. Je pense qu’il s’agit du premier mais je tiens à être sur.

Dans le second cas, j’ai loyer HC - charges - intérêts qui est négatif ce qui voudrait dire qu’il s’agit d’un mauvais investissement ?

Merci, ça m’a permis de corriger quelques petits choses dans mon Excel et de voir que dans mon comparateur, il n’y avait pas grand chose d’intéressant. Sur 7 valeurs aucune ne dépassent un rendement de plus de 5% sur net net sur des parkings.

Merci encore d’avoir pris autant de temps pour m’expliquer, c’est maintenant plus claire. Je suis en train de créer un model via excel pour l’investissement dans des garages. Enfin il s’agit d’un model qui ne prend pas en compte les fluctuations du remboursement du capital et des intérêts …

Bonjour,

En effet, tous les indicateurs sont intéressants, même si certains ont plus d’importances que d’autres.

Le principal indicateur est le taux de rendement locatif. Attention cependant à bien calculer un taux brut et un taux net. En effet, certains bien immobiliers ont de forts rendements locatifs car les charges sont très élevées (par exemple les résidences seniors …). Dans ce cas, les vacances locatives seront très douloureuses, et le rendement net risque d’être faible !

Ensuite, un indicateur intéressant est le niveau d’emmerdement que le bien va générer :
- une SCPI aura un niveau faible (donc intéressant).
- une location en nue aura un niveau intermédiaire.
- une location de type courte durée ou colocation aura un niveau élevé.

=> De manière générale, plus l’investissement en temps est élevé, plus le rendement est élevé, et il faut trouver le bon intermédiaire entre ces 2 critères selon moi.