Achat d'une maison puis division du terrain pour revente ou construction ?

Bonjour,

Personnellement je choisirai le montage A, en l’articulant autour des éléments suivants :

1) Au moment du compromis mettre en condition suspensive l’obtention d’une autorisation d’urbanisme (déclaration préalable ou permis d’aménager) autorisant au moins le détachement d’un terrain (si les règles d’urbanisme vous le permette, vous pouvez même envisager de détacher 2 terrains sur une surface de 1200 m² / à confirmer suivant la configuration des lieux).

2)Faites intervenir un géomètre expert, pour déposer un dossier de déclaration préalable (ou permis d’aménager si détachement de deux terrains avec création d’une voie commune/ espaces communs/ équipement communs).

3) Au moment du compromis / ou au plus tard au même de la vente, demandez à votre notaire une ventilation du prix entre le terrain à bâtir et la maison…. maximisé l’évaluation du prix du terrain à bâtir (dans la limite du raisonnable, il ne faudrait pas que le prix de la maison soit dérisoire).

4) Si déclaration préalable vous pouvez dans la foulée de l’acquisition revendre le terrain sans payer de plus value (si le prix de revente correspond au prix fixé en 3)). / Si permis d’aménager il faudra faire les travaux prévus au PA (et surtout trouver le moyen de les financer).

Si vous suivez cette mini procédure, vous ne payerez pas de plus value et vous pourrez financer les travaux sur la maison….

La solution B) ne me semble pas aussi avantageuse…. vous perdez l’avantage de générer du cash rapidement…. pour une rentabilité qui risque de ne pas être terrible sur ce type de location (maison individuelle ou mitoyenne) + Quid du niveau d’endettement et du financement des travaux sur la maison existante ?

Effectivement,

bien blinder les conditions suspensives
Avant de faire le projet immobilier actuel, nous avons failli tomber dans un magnifique panneau

Nous avions une jolie maison en vue, superbe jardin paysagé,
et sur la gauche une grande partie du jardin ( moins paysager ) constructible.
La proposition de découpe du géomêtre, la condition suspensive d’obtention du permis de construire et tout devait rouler.
Un collegue et ami ( depuis..) cherchait aussi je lui ai dit que nous allions signer
Je lui explique le terrain, et il se trouve que lui etait aussi dessus
et qu’il avait fait une demande de CU
accordé, sous condition de ne pas ouvrir d’acces sur la rue,
et de faire l’acces par le portail existant
et donc de créer l’acces a l’autre maison au travers de la plus belle partie du jardin.

Heureusement que nous n’avions pas signé.. ( le proprio a refusé une baisse de prix, et a bradé
sa maison 3 ans apres… et pas de nouvelle maison sur le coté depuis)

Bien ajouter une condition sur "l’obtention du certificat d’urbanisme sans condition"
Je ne sais pas si c’est comme cela qu’on dit

Attention aux servitudes potentielles. Nous en avons découvert une le jour de la signature
( servitude de passage EDF qui nous empehce toute fermeture.. )
Nous avons fermer quand même…. Advienne que pourra

Perriercitron a écrit :

1) Je suis pas certain que la partie que je souhaite vendre (soit environ 1200m²) puisse convenablement se diviser en 2 lots de 600m². Quels seraient les avantages ?

Les avantages de diviser en 2 un terrain de 1200 m2 sont que d’1, le prix au m2 sera plus élevé, et de 2, une petite parcelle se vend plus facilement qu’une grande car moins chère dans l’absolu sachant que 600 m2 c’est déjà une belle parcelle pour une maison individuelle. Après il faut voir si c’est viabilisable techniquement (raccordement aux réseaux, accès), attention aussi à l’orientation (privilégier le plein sud pour les terrasses à vivre sauf en région PACA).

Sasuke a écrit :

PerrierCitron a écrit :

Par exemple, évaluer la parcelle de 1200m² à 100k€ et la parcelle 1500m² + la maison à 150k€ ?
Ca voudrait dire que la maison ne vaut vraiment ps grand chose, non ?

3) Le fait que la maison ne vaille pas grand chose n’est pas handicapant dans ce cas de figure… en effet en cas de revente, il s’agit de votre RP…. du coup exonération totale au niveau des plus value ! Il est donc intéressant, par le jeu de la ventilation au moment de l’achat, de reporter une partie de la plus value de l’ensemble de l’opération sur la RP.

Attention quand même à ne pas exagérer !

Avec les prix évoqués, la maison de 170 m² même de 1970 et sans compter le terrain à 25000 €, ça me semble peu.
Les impôts pourront y trouver à redire et donc à rectifier.

Je pense qu’il faut vous résoudre à payer une partie de plus-value sur le terrain revendu tout en la minimisant de façon raisonnable.
Je pense qu’un notaire pourra vous conseiller sur des prix raisonnables. Cela dépend aussi de la région où vous êtes et de l’état de la maison.

PerrierCitron a écrit :

voir son banquier pour ce type de projet est gratuit, mais qu’en est-il avec les notaires ?

Bonjour,

Pour le cout cela va de gratuit à …
Je prefere voir un notaire même payant qui defendra mon interet qu’un banquier qui defendra son interet commercial, sauf si vous avez des relations plus poussées que le simple aspect commercial avec votre banquier.

Mon notaire ne me fait pas payer (jusqu’a aujourd’hui) pour un simple rensignement mais cela ne tient qu’a lui.

Mon banquier veut me vendre à tout prix ses financements  participants parfaitement à l’atteintes de ses objectifs mensuels. C’est son role commercial.

Mon ami banquier qui vient diner le samedi soir à la maison m’aide dans mes reflexions à long terme.

Mais rien ne m’empeche de voir les deux et d’en tirer mes propres analyses.

.

Dernière modification par bascarol (29/11/2013 12h26)

[i]

PerrierCitron a écrit :

C’est à dire?

Je vais prendre un exemple chiffré pour étayer ma solution C:

Considérons que vous négociez l’achat à 225 k€ X 1.07 (coef. notaire) = 240 k€
- Maison Existante = 140 €
-> Amélioration & Travaux : 30 k€
- Terrain 1200 m² = 100 k€
-> Construction maison neuve : 150 k€

Montage Financier
- Maison existante :
Emprunt à 100 % sur 25 ans, soit crédit mensuel de 900 €/mois, assurance incluse.
Je connais pas votre région, mais, je pense que vous pouvez louer une maison de 170 m² à 900 € mini à une famille désirant rester sur place sans vouloir acheter. Il s’agit donc pour vous au pire d’une opération blanche. Au départ, la fiscalité vous sera favorable.

- Maison neuve
Apport de 120 k€, le reste (130 k€) en emprunt sur 20 ans, soit crédit mensuel de 800 €/mois, assurance incluse. Je connais pas vos revenus, mais, compte tenu de votre épargne, vous serez ok sans soucis auprès des banques (et pour vous aussi !) avec des revenus de 2400 €/mois.

Précisions:
- Ces chiffres sont arbitraires et peuvent donc être précisés voire améliorés.
- les 30 k€ de travaux vous créent du déficit foncier.
- Les intérêts d’emprunt sur le locatif vont vous créer des charges sur les revenus fonciers.
- On peut optimiser la répartition maison existante/terrain en mettant plus sur la maison existante pour créer de l’intérêt d’emprunt.
- Il vous reste 30 k€ en réserve, ce qui est une réserve honorable. Pas besoin de garder 150 k€ !
- Vous serez propriétaire de 2 grandes maisons !

D’après vos écrits, je ressens en vous une certaine aversion aux risques, RASSUREZ VOUS:
- L’argent n’a jamais été aussi peu cher pour emprunter, profitez-en.
- Si vous vous sentez juste ou si l’affaire vous effraie, séparez le terrain (1200 m²) en 2 et vendez une partie.
- Si un problème vous arrive à moyen terme, vendez 1 des 2 maisons, vous serez gagnant compte tenu de l’affaire que vous aurez fait à l’achat.
- En cas de changement de région, vous pouvez aussi louez l’autre maison et partir ailleurs en location.

Enfin, un conseil essentiel:
Rapprochez vous d’un bon notaire, d’un bon géomètre, d’un bon maitre d’œuvre (ou architecte) pour ficeler le dossier. Renseignez vous dans votre entourage.

Bonjour,

Compliqué comme sujet. De plus vous achetez une RP (forcément moins tourné "investissement").

De mon point de vue, le premier point, c’est que vous pouvez ajouter une clause suspensive à un compromis sans en avoir parlé avant. Ca tombe un peu comme un cheveu sur la soupe mais bon.
Par contre, cela vous ralenti d’autant les délais d’achat car j’imagine que la Mairie ira au bout du délai pour répondre.

perecastor a écrit :

- sous quel motif une mairie peut-elle refuser de créer un nouvel accès voirie ? Est-il possible de la contraindre juridiquement à le faire ?

Je ne sais pas. Mais j’éviterai de m’attaquer à la Mairie sur un des derniers de leurs prés-carrés, l’urbanisme…

perecastor a écrit :

- si je devais créer un accès à la parcelle via le terrain principal, vaut-il mieux créer une servitude ou bien vendre la voie d’accès avec la parcelle ? Je pensais à une servitude temporaire, qui disparaîtrait le jour où l’acheteur obtient l’autorisation de créer un nouvel accès?

1) J’éviterai la servitude qui forcément sera un point négatif au quotidien en cas de soucis, idem en cas de revente.
Est-ce vraiment un servitude, car le terrain est enclavé au sens de la loi ? je crois comprendre de la lecture que s’il y a une voie publique le terrain n’est pas enclavé. https://www.service-public.fr/particuli … oits/F2040. Par contre, il est constructible de vos dires mais il n’est pas viabilisé.

2) Servitude temporaire : Quid s’il ne l’obtient jamais ? la servitude n’aurait plus rien de temporaire, si tant est que ce soit un statut possible pour une servitude.

perecastor a écrit :

- financièrement parlant, vaut-il généralement mieux vendre un terrain déjà borné/viabilisé, ou bien laisser l’acheteur s’en charger ? ?

entre 5 et 15k € selon http://droit-finances.commentcamarche.n … -demarches

perecastor a écrit :

- la TF décroit-elle nécessairement en cas de session d’une parcelle de terrain, ou bien y’a-t-il un risque de remise à jour des valeurs cadastrales, et donc de stagnation ou de hausse ?

la TF est basé sur la valeur locative de votre bâtiment et du terrain. Donc vaut a être réduite "très légèrement" avec du terrain en moins. Néanmoins, le fisc fait effectivement le tour petit à petit pour mettre à jour ces valeurs qui datent selon les communes. J’en ai fait la facheuse expérience.

Je ne suis pas spécialiste et je ne saurais vous répondre sur les autres points précis.

Setanta

PS : près d’une gare ? vous n’avez pas peur du bruit ? des vibrations ?

Setanta a écrit :

1) J’éviterai la servitude qui forcément sera un point négatif au quotidien en cas de soucis, idem en cas de revente.
Est-ce vraiment un servitude, car le terrain est enclavé au sens de la loi ? je crois comprendre de la lecture que s’il y a une voie publique le terrain n’est pas enclavé. https://www.service-public.fr/particuli … oits/F2040. Par contre, il est constructible de vos dires mais il n’est pas viabilisé.

2) Servitude temporaire : Quid s’il ne l’obtient jamais ? la servitude n’aurait plus rien de temporaire, si tant est que ce soit un statut possible pour une servitude.

En effet la parcelle est en longueur, avec au Nord ma future maison donnant sur une rue, et au Sud une autre rue. Le terrain n’est donc pas enclavé. En revanche, si la mairie refuse de créer un accès par la route au Sud du terrain, il faudra bien en créer un via mon bout de terrain au Nord. Et donc détacher, en plus de la parcelle Sud, une bande de terrain de la largeur d’un véhicule pour y accéder par le Nord.

Setanta a écrit :

entre 5 et 15k € selon http://droit-finances.commentcamarche.n … -demarches

Si je reformule ma question : e votre avis, est-ce que le fait d’avancer ces dépenses de viabilisation avant la vente du terrain en augmente mécaniquement sa valeur d’autant, voire plus ?

Setanta a écrit :

PS : près d’une gare ? vous n’avez pas peur du bruit ? des vibrations ?

Le bien est situé à 150m à l’Ouest des voies. 90% des trains de cette ligne s’arrêtent en gare, donc passent à faible vitesse. Et ce sont des trains modernes, électriques, donc peu bruyants. Si on ajoute à ça le terrain très arboré autour de la maison, le bruit des trains sera imperceptible à l’intérieur, et pas gênant à l’extérieur.

C’est parfait Bernard2K, je vais prendre le temps de faire mes recherches maintenant que vous m’avez indiqué le bon terme technique (tout ce que j’avais trouvé par moi-même faisait référence à des terrains enclavés, ce qui n’est pas le cas ici).

En l’occurence la voie bordant le terrain a été créée récemment pour desservir le nouveau parking de la gare. Les voitures y roulent à allure modérée, l’environnement est dégagé, donc rien de dangeureux.

Concernant votre remarque sur l’isolation, j’ai justement eu hier soir un entretien avec l’ADIL de ma région. Echange de 1h30 totalement gratuit et très instructif. Je vais probablement étayer sur ce point sur un autre sujet pour ne pas polluer celui-ci, mais voici en quelques lignes ses recommandations, par ordre de priorités :

- le plus rentable sera l’isolation de la toiture. Dans mon cas il s’agit d’un grenier aménageable de 83m2 au sol (probablement la moitié en Carrez). La toiture étant en tuiles simples cimentées mais sans pare-pluie, et n’ayant pas besoin de cette surface supplémentaire à court terme, il me conseille de recouvrir le sol d’une membrane frein vapeur hygrovariable + 25 à 30cms de laine de bois, éventuellement déroulée entre des solives afin de mettre par dessus des plaques OSB et pouvoir circuler et stocker des choses. Budget estimé : environ 2000€ si fait moi-même. Isolation également de la cage d’escalier (15cms d’isolant et porte palière de qualité).

- isolation par l’intérieur des murs avec 10cms d’isolant + 5 cms d’espace technique (élec, plomberie) également comblé par de l’isolant. Il estime qu’une partie de ce poste sera financé par l’économie sur le poste élec, que j’avais de toute façon prévu de refaire en saignées. Le gain énergétique et en termes de confort serait significatif. Il me déconseille de ne faire, par exemple, que le mur Nord (plutôt tout ou rien). Pourquoi pas, mais il faudra que je reprenne également la plomberie (chauffage central), et les murs des salles de bain, dont je souhaitais conserver le carrelage en bon état

- VMC simple flux hygroréglable, si possible centralisée avec unité centrale et tuyauterie dans le grenier, sinon avec des extracteurs dans chaque pièce humide. Si possible, prévoir entrée d’air hygroréglable sur certaines fenêtres des pièces de vie. Il déconseille les VMC double flux dans mon cas, inefficace et donc pas rentable.

- Refaire toutes les menuiseries en double-vitrage simple. Pour lui le surcoût du triple vitrage n’en vaut pas la chandelle, même sur les fenêtres Nord. Par contre, privilégier les fenêtres fixes si possible (meilleure isolation) ainsi que les baies vitrées déboîtantes plutôt que coulissantes.

- Le changement de la vieille chaudière fioul n’est pas une priorité au vu du prix actuel du fioul et tant qu’on ne connait pas la consommation réelle après travaux. Mais en cas de panne ou si possibilité de bénéficier d’aides, pourquoi pas envisager un remplacement par système à condensation gaz ou à pellet (dont le prix sera, selon lui, amené à rester stable). Il déconseille une PAC air/eau dans mon cas.

En termes d’aides :
- le crédit d’impôt sera acquis rien que par le poste fenêtres : 30% du plafond de 1600€ + 400€ par enfant à charge, soit environ 5000€. Attention à prendre une société RGE et respecter les critères de performance énergétique.
- éco prêt à taux zéro : peut motiver l’investissement dans un 3ème bouquet de travaux (chaudière), mais de façon marginale, au vu des taux actuels (environ 2500€ d’économie sur le financement avec l’hypothèse d’un prêt de 30000€ sur 15 ans à 0%).
- certificats d’économie d’énergie : de l’argent gratuit, pourquoi s’en priver ! Attention à bien respecter la procédure. Penser aux courtiers en primes pour obtenir la meilleure aide

@romainp : il y a bien plusieurs parcelles mais dont le découpage ne correspond pas à celui que je souhaite faire. Il y aurait donc une division de parcelle à réaliser.

En effet si je dois laisser une bande de 4m, ça empieterait pas mal sur le terrain.

Je vois mon notaire demain, j’en profiterai pour aborder ces éléments avec lui.

D’où l’importance de la nature de la voie !

Avec le promoteur actuel : s’agissant d’une voie privée, vous pouvez peut-être trouver un accord. Il n’a pas grand chose à perdre à vous autoriser à aménager un accès "voitures" donnant sur cette voie. Par contre, il risque d’être plus réticent concernant l’accès à des camions et engins de chantiers qui peuvent endommager la voie. Il y a peut-être un deal à trouver : accès chantier depuis la voirie communale ; accès voiture depuis la voie privée.

S’il y a ensuite rétrocession à la commune : je ne comprends pas pourquoi vous parlez d’"autorisation de voirie". C’est l’inverse, vous avez un "droit d’accès". Vous aurez du mal à à faire valoir vos droits (ou les droits du futur acheteur) si vous pensez avoir besoin d’une autorisation pour quelque chose qui est une "liberté fondamentale" attachée au droit de propriété.

A moins que vous ne parliez d’une autorisation de voirie spécifique aux travaux, comme une dérogation temporaire pour l’accès de camions de tonnage supérieur à une limite sur cette voie communale.

A mon avis, le plus simple est donc de négocier avec le promoteur son autorisation l’établissement d’un accès voiture donnant sur cette voie privée. Quand il y aura rétrocession ultérieure à la commune, celle-ci n’aura rien à dire sur un accès qui répond au droit d’accès de ce terrain.

@Bernard et Iqce : J’ai bien noté la différence entre autorisation de voirie et droit d’accès, et l’intérêt de demander dès maintenant l’autorisation du promoteur pour créer un accès voiture via un portail sur la future parcelle à détacher. En cas de refus, je n’aurai qu’à attendre que la voirie devienne publique pour déposer mon permis d’aménager, qui au vu de l’environnement direct de la voie, ne posera aucun souci de sécurité. L’avantage dans mon cas est que je peux financer intégralement les travaux de rénovation de l’habitation sans attendre la vente de la parcelle, que je vois plutôt comme un "plus", donc je ne suis pas pressé.

Une alternative à laquelle j’ai pensé serait de me rapprocher directement du promoteur pour la vente de la parcelle, avec l’avantage de laisser ce professionnel gérer tous les aspects liés au bornage, viabilisation, demandes auprès de l’urbanisme… et levant de facto le souci de l’accès à la voirie (qui lui appartient !). Mais à un prix certainement moins élevé que le prix du marché sur un vrai terrain diffus, et avec une moindre maîtrise sur ce qui serait alors construit au bord de ma propriété.

Edit : Par contre, et compte tenu de ces éléments, il me semble difficile de mener toutes ces démarches dans le même temps que l’achat du bien, et donc d’inclure à l’acte de vente un prix spécifique pour la parcelle à détacher et bâtir afin d’en minimiser la future plus-value à la revente. Se posera donc la question de l’estimation du prix d’achat… qui se fera alors sur la base d’un terrain constructible mais enclavé, sa situation au moment de l’achat ?