Investir dans un appartement via la loi Pinel ?

GeorgeWeah1 a écrit :

"Un Pinel rentable je n’en ai personnellement encore jamais vu"

Il faudra alors définir ce que l’on entend par rentable. Sur un prix d’achat de 251300 (notaires, frais enregistrement, cuisine, etc compris) si tout se passe bien (au niveau vacances des locataires) je vais en payer 146672 euros, le locataire sans les frais et sans mes impôts supplémentaires va en payer 52773 euros et l’état va en payer 51855 soit respectivement 58, 21 et 21%.
Donc au bout de 15 ans il suffit que je vende ce pinel à partir de environ 155000 euros net pour être rentable . Enfin n’oublions pas qu’avec cette période de taux négatifs sur une longue durée, une des façons de lutter contre cela est de s’endetter dans l’immobilier et/ou d’acheter de l’or physique. Donc je suis pile poil dans ma stratégie.
J’en profite pour balayer à ce premier stade la solution SCPI (car à ma connaissance les banques ne prêtent pas pour cela), les LMNP c’est aussi balayé quand on vise un T3, l’AV est balayée (j’ai vaguement lu que Sapin 2 risque d’entrainer des menaces dessus) et les marchés financier et bien c’est incertain et j’y suis déjà surexposé.

Ce que j’entends par rentable c’est un investissement qui rapporte de l’argent :

- pas dans 15 ans ou dans 20 ans "si tout se passe bien" mais maintenant, on a aucune certitude sur comment sera le marché dans 15 ou 20 ans, et ça pourrait se passer bien, ou mal, ou même très mal, et là vous n’avez aucune marge sur cet investissement au cas où ça se passerait mal.
- profiter des taux bas pour s’endetter et acquérir de l’immobilier : je suis d’accord avec vous c’est le moment. Maintenant 1% de rendement net annualisé sur 15 ans c’est tout simplement Ridicule avec un grand R, pour de l’immobilier en direct en tout cas.
- c’est dommage de balayer SCPI, LMNP etc… juste parce que vous recherchez un bien dans lequel vous vous verriez habiter, ce n’est pas une démarche d’investisseur et ça ne vas pas sécuriser davantage votre argent dans votre optique de diversification.
- vous avez beaucoup de préjugés très profondément ancrés sur l’ancien et c’est bien dommage, signer des biens à 7 - 8 - 9 voire + de 10 % de rendement NET annualisé ça permet de gagner de l’argent tout de suite et de ne pas couper le lien avec sa banque quand on y retourne 6 mois, 1 an ou je ne sais quand après pour un autre projet parce qu’on expose des cashflow dégueulasses…

Maintenant je crois qu’on a juste des points de vue différents concernant l’investissement locatif, je n’arrive pas à comprendre le votre, et vous le mien ( et pas mal d’autre apparemment). Mais ce fil reste intéressant de part le détail des calculs, ça pourra être utile aux nouveaux se posant des questions sur le Pinel !

Dernière modification par georges454 (23/09/2016 17h39)

Avant de lire les propos de Rastignac, j’ai juste vu une ligne et je trouve cela extraordinaire d’avoir autant d’imagination. N’y a t-il pas tout simplement de ma part des vues "contrarian" (je le suis aussi comme investisseur) et je vais à l’opposé des vues généralistes. Quand un promoteur me parle de rendement pour Pinel de 7% (ils ont tous commencé par me dire cela), je leur réponds que d’après mes calculs c’est (quand mes calculs étaient faux: 3%, quand ils étaient un peu moins faux: 1% et maintenant si j’avais à leur en reparler je dirais 0.44% de rendement net). De la même façon sur ce forum ou tout le monde dit Pinel cela ne vaut pas le coup: je dis un cadeau fiscal si minime soit-il est un cadeau fiscal et si au niveau de la location cela ne m’oblige pas à plus de contraintes (ce qui est le cas sur ma région) et si un logement similaire situé ailleurs me couterait plus cher (car je n’aurais pas de réduction fiscale) je dis simplement: ne jettons pas le bébé avec l’eau du bain et dans certaines situations cela peut être rentable.

Pour en revenir aux propos de Bernard2K, au final cela ne change rien, j’ai refais mes calculs sur tableur et j’en reste à 0,44% de rendement brut après impots par an.

Je suis parti de la formule suivante de calcul de revenus ou déficit fonciers:
Revenus fonciers :
Revenus locatifs perçus en N-1 (année civile) : loyers + dépôts de garantie conservés + toutes recettes liées aux biens locatifs.

MOINS
Charges déductibles HORS INTERETS D’EMPRUNT :
Charges supportées au cours de l’année : assurances, impôts, travaux, autres frais.
MOINS
Intérêts d’emprunt :
Montant des intérêts payés en N-1.
EGAL
Revenus fonciers imposable.

Sur ce revenus fonciers imposable j’ai appliqué comme Bernard2K l’a préconisé un facteur de 0.56 (tenant compte de mon TMI de 30% et d’une partie de la CSG)

J’ai ensuite tenue compte année par année des intérêts et assurance et donc le résultat final ne change pas.

Peut être que Bernard2K n’avais pas remarqué que cette fois en calculant un prix de revente théorique je ne suis pas parti de 278K(avec interêts et assurance) mais de 248K (coût hors assurance et intérêts)

Edit Faut-il répondre à Rastignac?
Déjà il devrait avoir l’honneteté de dire que je cherche à calculer mon rendement net après impôts de façon correcte et sans faire d’erreurs. J’étais arrivé en utilisant certains similuteurs à 3% puis j’ai reconnu mes erreurs et au final j’arrive même en dessous de ce qu’a calculé Bernard2K (0,44% vs 0,90%) et j’ai toujours dis si tout ce passe bien. C’est donc un rendement maximal avec les hypothèses énoncées.

L’absence de réponse neuf ancien. Il me semble avoir répondu. Mais allons y encore. J’ai été intéressé par l’ancien sur un 75m2 avec une très grande terrasse à 243K situé dans une localité très précise. Cela n’a pu se faire (vu le prix et les loyers genre 850 euros cela n’aurait pas été plus rentable). J’ai envisagé des T3 vers 170K et il n’y en pas beaucoup de valable. 170K plus frais de notaire 13K plus 3K frais d’hypothèque de dossier etc font 186K. Les loyers seront identiques mais j’aurai probablement un temps de vacances entre locataire plus important (disons 15 mois de plus sur 15 ans). Je n’aurai aucune réduction d’impots. Donc ma part propriétaire approximative est de 186K+20K(intérêt et assurance)-50K=156K. Avec Pinel ma part propriétaire calculée de la même manière est à 168K. Différence donc 12K. Les gars excusez moi mais pour 12K que je compte refaire à la revente, et bien je ne m’ennuie pas et je préfère la sécurité. Donc pour moi l’ancien en T3 tel que je le conçois (immeuble après 2001, bien situé, qui me plait et qui ne nécessite qu’un rafraichissement) n’est pas plus rentable.

4/L’intérêt du dialogue
Cela a été important et je vous en remercie. J’ai pu ajuster mon taux de rendement net, voir vos points de vue, mais pour autant en tant qu’investisseur il ne faut pas se laisser influencer, donc quand je viens la décision est prise à 95%. Si maintenant il y a des points très importants qui m’avaient échappé, dans ce cas ok j’aurais pu renoncer. Mais un rendement de 3% (ce que je croyais) qui passe à 0,44% ne suffit pas à me faire renoncer, car je fais toujours 52K d’économie par rapport à un logement neuf similaire non éligible.

5/ Pour le bien acheté : pas de description, seulement une zone près de Bâle, bref, le flou.

Cela c’est de la mauvaise foi, désolé de le dire brut de decoffrage. J’ai indiqué pres de Bâle, zone B1 et à 15mn de voiture de Bâle, faites des recherches et vous trouverez que seuls Saint Louis et Huningue  correspondent à ces caractéristiques.

Quant à donner plus d’informations sur mon Besson neuf de 2002 quel intérêt? Il y avait à ce moment des taux d’intérêts de l’ordre de 5%, cela fait une grande différence aussi et tant qu’il n’est pas vendu je ne saurai pas si j’y suis gagnant ou non.

Dernière modification par GeorgeWeah1 (24/09/2016 11h57)

Rastignac a écrit :

Donc je crois à une stratégie voulue d’occupation de l’espace. Histoire de dire dans une négociation de vente : "Mais si, même sur ce blog, il y a des partisans du Pinel !

Il me semble qu’il serait temps que la modération intervienne, étant donné que la stratégie d’occupation de l’espace se confirme et re-confirme chaque jour.
Je la soupçonne depuis le début des échanges avec Bernard.
On est dans l’enfumage, Rastignac provoque à juste titre en posant des questions qui restent sans réponse…

Rectification: finalement en regardant plus attentivement mon tableur. j’avais fait une erreur sur la part tresor public.
Chiffrage du jour si tout se passe bien

Prix total en comptant intérêts et assurance sur 15 ans: 278358
Rendement net de charges et d’impôts de l’investissement initial par an, en moyenne sur 15 ans: 0.44% (hypothèse pas d’indexation des loyers, 15% de depreciation et 8% de frais de notaire et 4% de frais d’agence à ma charge).
Effort mensuel sur 15 ans: 933 euros
Part propriétaire: 167903 (soit 60%)
Tresor public 52080 (soit 19%)
Locataire moins frais moins impôts supplémentaires calculés année par année en tenant compte du coût actualisé des intérêts et de l’assurance du prêt: 58375 (soit 21%)
Gain total 18276 après 15 ans (hypothese: (248000*0.85*0.92*0.96) - 167903

@Jeff56 J’attendais la remarque sur l’inflation. S’il y a inflation le prix de vente à 15 ans sera directement indexé sur l’inflation. Cela n’entre pas en compte. Par contre effectivement si à partir de dans 5 ans d’ici les taux d’intérêts libor chf 3mois passent à disons de -0,7% à 0,7%, approximativement les taux d’intérêts pour les emprunts passeront de 1 à 2%. A ce moment là remboursant 1% je serai gagnant car l’inflation risque d’être supérieure à mon taux d’intérêt à la banque…Tout cela pour dire qu’il n’y a pas que le rendement sur le papier, il y a beaucoup de paramètres inconnus qui peuvent jouer dans un sens ou dans l’autre et je répète mon but premier est la diversification, l’accroissement de mon patrimoine immobilier, me protéger des taux d’intérêts négatifs par l’endettement, diminuer mes impôts, me forcer à faire plus d’économies tout en les détournant d’une utilisation potentielle dans les marchés financiers pour lesquels je suis déjà surexposé.

Puisque Rastignac me l’a demandé, j’apporte plus de précision sur le Besson neuf que j’avais fait en 2002. J’ai calculé selon la même méthode ce que je n’avais jamais fait avant. Cependant pour m’éviter de passer trop de temps dans les calculs pour les intérêts et assurance j’ai pris la moyenne annuelle aussi bien pour le taux initial et l’assurance que pour la réduction d’impôt (le taux initial était de 5.15%, j’ai pris par la suite  un pur libor 3 mois en ce moment à 0%).
Besson 2002 Prix tout compris avec intérêts et assurance (12500+47000): 172000
Part proprietaire 25780 (soit 15%)
Part tresor public 71875 (soit 42%)
Part locataire - frais - impots supplémentaires 74350 (soit 43%)
Rendement net 5.59% en moyenne par an net d’impôts en considerant une vente à 170000 hors frais agence et notaire et sans compter les impots sur la plus-value d’environ 7500 euros.

Cela avance à quoi? Je suis quasi sûr que d’autres en 2002 sur un forum similaire m’auraient aussi dissuadé de faire ce projet…

Revenons sur le Pinel, jusqu’ici j’ai pris des hypothèses basses à la revente. Maintenant ce que je vise et ce que je prévois pour avoir suivi l’évolution des prix depuis plus de 15 ans dans la région c’est que je pense revendre à 210000 net frais d’agence et frais de notaire dans 15 ans. Donc cette fois ci un rendement calculé de la même façon de 1% et un bénéfice avant impôts de 43K.

Oui c’est ridicule par rapport au Besson neuf de 2002 ou par rapport à du LMNP, mais je ne souhaite pas faire de LMNP. Quant aux SCPI, c’est aussi différent c’est du papier et nous verrons bien les rendements de projets effectués maintenant dans 15 ans. Donc l’un dans l’autre pour du physique en T3 (qu’éventuellement je ne revendrais d’ailleurs même pas), sans travaux à réaliser  et bien je n’ai pas trouvé beaucoup mieux.

Lu dans Les Echos ce jour. Les communes sous tension ou à éviter pour ceux qui veulent encore faire du Pinel: Loi Pinel - article des Échos

La source est intéressante en effet…

Mais il faut tout de même faire attention. La majorité des chiffres qui servent de base à cette étude proviennent de l’INSEE. Et ces chiffres peuvent dater !

Je prends l’exemple de la ville de Longwy, qui y figure parmis les villes à éviter.

Il se trouve que nous y possèdons 10 lots d’habitation (depuis 2011-2012). Je peux vous garantir que le marché locatif y est très dynamique Nous n’avons jamais de vacances, nos logements sont systématiquement reloués dans la semaine qui suit la parution de l’annonce (avec au minimum 5 à 10 appels ou mails par jour dans les 2 / 3 jours qui suivent une parution sur leboncoin.

Cette étude est certainement une bonne base de réflexion, mais rien ne va remplacer l’expérience du terrain.
Juste un exemple : l’étude parle d’une surabondance de programmes neufs avec des chiffres qui datent de 2010 (date trouvée sur leur site). Cherchez l’erreur !
Je sais d’expérience (et il n’y a qu’à consulter les sites d’annonces pour le vérifier) qu’il n’y en a plus aucun en cours sur Longwy et les communes avoisinantes.

Si je suis d’accord avec le fait qu’il ne faille pas y investir en Pinel, c’est pour d’autres raisons, liées aux dispositifs défiscalisants en général.

Bernard2K a écrit :

Dans "qui sommes-nous ?" on lit "Le Laboratoire de l’Immobilier est un service d’études de Theseis, plateforme dédiée aux professionnels de la gestion de patrimoine". Donc ça doit être Theseis qui finance.

Pour compléter la réflexion de Bernard2K, je "cite le site" de Theseis :

http://www.theseis.fr/immobilier.html a écrit :

Connectez-vous à la plateforme produits THESEIS et accédez à une sélection rigoureuse de logements dont nous avons l’exclusivité de commercialisation sur les grandes agglomérations françaises.

Ils annoncent que leur sélection rigoureuse est basée sur le travail des experts du Laboratoire de l’Immobilier. Mais loin de moi l’idée de dire que certains des travaux de ce laboratoire pourraient servir les intérêts de Theseis…

Autant citer la source d’origine de l’article des échos :
Les villes à surveiller/à éviter d’après Le laboratoire de l’immo :
DISPOSITIF PINEL : VIGILANCE SUR LES MARCHES LOCATIFS SOUS BASSE TENSION | Le Laboratoire de l’Immobilier

Et réciproquement le top 50 des villes où investir toujours d’après les mêmes :
Le TOP50 des villes où investir | Le Laboratoire de l’Immobilier

Votre remarque est très juste : ça ne remplace pas la connaissance de terrain. Mais souvent, le candidat au Pinel n’a ni la connaissance des statistiques de la ville, ni la connaissance du terrain. Là, il aura au moins la première partie.

A l’inverse des villes à éviter, il cite (dans l’article des Echos) des villes intéressantes. Pour celles que je connais un peu (autour de Toulouse), il cite : Colomiers, Cugnaux, Saint- Orens-de-Gameville, Tournefeuille (31). La remarque qui m’est venue en lisant cela est : les gens le savent déjà, parce que l’immobilier est déjà cher sur ces villes ! Après, sans doute que ces villes resteront attractives et que les prix de l’immobilier y feront mieux qu’ailleurs, mais enfin, c’est du connu, ce n’est pas comme s’il citait des pépites inconnues et sous-estimées !

Donc, en fait, avec ses critères d’analyse "classiques", il a tendance à diriger les gens vers des villes déjà connues, déjà chères. C’est peut-être adapté pour le naïf investisseur en Pinel pour éviter de faire une bêtise, mais ça présente quand même quelques inconvénients :
- ce n’est pas dans sa liste "top 10" qu’on va trouver des pépites qui dégageront d’excellents rendements. On sera seulement (relativement) certain d’investir dans une valeur sure.
- ça dirige vers ces villes du "top 10" ou du "top 50", au détriment de l’investissement près de chez soi. Et ça, c’est un gros problème !

Si je reprendre votre exemple, pour l’habitant de Longwy, vaut-il mieux qu’il investisse dans un Pinel à Bordeaux parce que c’est la ville n°1 citée par ce site, et surtout pas sur Longwy qui est "à éviter" ?

Ou bien vaut-il mieux qu’il investisse dans l’ancien à Longwy sur un projet soigneusement mené (excellent rapport qualité/prix à l’achat, quelques travaux menés à coûts maîtrisés, mise en location meublée au réel pour avoir une fiscalité quasi-nulle…). La réponse est évidente aux habitués de ce  site. Avec le Pinel à Bordeaux, il va sortir entre 1 et 2 % de rendement net, et il aura des ennuis liés à la gestion à distance (coût de l’agence, obligé de déléguer absolument tout…). Avec l’ancien à Longwy en meublé, il peut sortir 5 à 10 % nets…

Au total : si les réflexions et analyses du laboratoire de l’immobilier sont intéressantes, attention quand même à la "fausse bonne idée" qui serait "yaka investir en Pinel dans les villes du top 10 citées par le laboratoire de l’immobilier". Ca mène à des investissement pas mauvais, mais pas bons non plus !

Dernière modification par Bernard2K (14/10/2016 10h06)

Siocnarf a écrit :

Cette étude est certainement une bonne base de réflexion, mais rien ne va remplacer l’expérience du terrain.

C’est exactement cela ! Les études font part de moyennes… Sur le terrain les choses peuvent être souvent très différentes, d’un quartier à un autre par exemple.

Bonjour,
Voici un article qui permet de bien comprendre les pièges du Pinel.
Il ne faut pas en tirer une généralité mais on voit bien comment les intérêts de certains (le maire, les constructeurs, entreprises locales) peuvent aller à l’encontre des investisseurs qui signent en voyant une belle plaquette en papier glacé. Il faut donc bien choisir les emplacements, aller sur place, étudier le marché local. J’ai l’impression de dire des évidences mais trop de gens continuent d’investir en Pinel par facilité en croyant les belles paroles du commercial.

Même si ce n’est répondre à votre question, j’aurais envie de vous répondre sans doute ni l’un ni l’autre. En effet, à travers des dizaines de cas étudiés, jamais un seul Pinel intéressant sur ce forum ou ailleurs.

A vous lire dans votre présentation, j’ai l’impression que vous vous fourvoyez.

Plutarque a écrit :

Je suis quelqu’un qui n’aime prendre aucun risque : je privilégie toujours les placements sûrs à faible rendement aux placements plus risqués. Mon objectif est de constituer un patrimoine immobilier avec le moins de risque possible : je compte commencer par du neuf en Pinel sur un petit montant - surtout pour commencer et apprendre (investissement peu rentable globalement, mais qui permet quand même de bien défiscaliser) - avec pour idée de le basculer sur de la location libérale après 9 ou 12 ans, et compte ensuite partir sur de l’ancien à rénover sur les investissements suivants. J’ai de bonnes connaissances techniques, mais à l’inverse ne suis pas très manuel moi-même.

Aussi, je considère que l’investissement immobilier est la meilleure assurance-vie qu’il soit, que ce soit pour le conjoint ou pour les enfants. On sait jamais ce qu’il peut nous arriver.

Sauf démonstration vraiment inattendue, un Pinel est tout sauf un placement sans risque. Ils ont été souvent débattus ici, vous trouverez de nombreux exemples à ne pas suivre péchant toujours de la même manière, principalement sur les charges cachées et surtout le prix m2 découplé du prix du marché avec l’assurance d’une grosse moins value à la sortie.

Courage, fuyez : le Pinel dans le neuf est une vraie plaie, l’avantage fiscal est très largement croqué par le promoteur, le commercial, le CGP qui l’a vendu.