Achat immobilier en indivision : avantages et inconvénients ?

stephounet69 · #1

bonjour,

nous allons acheter notre premier bien en LMNP sur Lyon très prochainement.
nous sommes actuellement en union libre. Je possède 60% des parts de notre appartement et j’ai hérité aussi d’un appartement en espagne en usufruit.

nous souhaitons acquerir plusieurs appartement pour les gerer en LMNP, seulement j’ai lu sur ce forum (post de 2014) que l’indivision n’était pas la meilleure chose pour être en LMNP.
Les choses ont elles changées ? doit on se tourner vers le PACS ou tout autre solution ?

la reduction d’impot de 915€ n’est semble-t-il plus d’actualité et donc la cotisation au cga ne sert plus vraiment à grand chose n’est-ce pas ?

peut-on mettre en place des choses et beneficier d’autant d’avantages qu’en nom propre en étant en concubinage ou pacsé et en lmnp ?

merci de votre aide.

Les Stefs

Message édité par l’équipe de modération (25/10/2016 13h12) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : indivision, lmnp, pacs

Bernard2K · #2

Etes-vous imposés ensemble ?

GoodbyLenine · #3

Le fait que le bien soit exploité en LMNP ne doit pas changer grand chose. (Il n’y a rien de spécial au niveau LMNP et indivision).

L’indivision n’est pas pratique dès lors que les motivations des indivisaires se mettent à diverger (car la gestion du bien peut se retrouver bloquée plus facilement qu’avec d’autres structures). En ayant rédigé une convention d’indivision bien adaptée, on devrait éviter une bonne partie de ces inconvénients.

J’aurais tendance à dire que ce n’est pas la manière de gérer un bien immobilier qui devrait déterminer l’ensemble de l’organisation de votre famille (choix entre union libre, PACS -avec un contrat pour les aspects patrimoniaux-, mariage -avec les divers régimes matrimoniaux possibles-), même si ça peut l’influencer.
Si vous pensez rester à vie avec le même conjoint, le plus adapté (au niveau de votre patrimoine, pour vous le transmettre à votre décès, pour protéger vos enfants, pour instituer une solidarité en cas d’accident de la vie, etc.) n’est pas l’union libre (il y a le mariage avec, si chacun souhaite conserver son patrimoine de son coté, la séparation de biens, ou le PACS qui est un peu à mi-chemin).

@Bernard2K : En union libre, on est d’office imposé séparément pour l’IR, ensemble pour l’ISF, etc. et on n’a guère le choix.

stephounet69 · #4

Nous declarons séparément et nous avions prévu de nous pacser (en séparation de bien car nous avons chacun des enfants d’un autre mariage et nous avons un patrimoine différent).

Le pacs es toujours en séparation de bien par défaut depuis 2014 ou 2015 ?

Setanta · #5

Depuis quand je ne sais pas, mais oui c’est bien en séparation de bien :
https://www.service-public.fr/particuli … oits/F1026

Service Public a écrit :
À défaut de précision dans la convention de Pacs, le couple est soumis au régime de la séparation des biens.

Chaque partenaire conserve la propriété des biens qu’il détenait avant la conclusion du Pacs et qu’il acquiert au cours du Pacs.

Il est aussi seul propriétaire des revenus qu’il perçoit au cours du Pacs (salaires, loyers, pensions…).

Chaque partenaire peut prouver par tout moyen qu’il a la propriété exclusive d’un bien.

Lorsque les partenaires n’arrivent pas à fournir cette preuve, le bien est présumé leur appartenir pour moitié chacun.

Setanta

Bernard2K · #6

Indivision et LMNP :
- obligatoirement au réel, le micro-BIC est exclu (imposition comme une société de personnes).
-on perd la réduction d’impôt pour adhésion à un CGA. Source : Loueurs en meublé : Adhésion CGA et indivision - Le blog de ComptaCom

Conséquence d’un PACS sur la déclaration fiscale, d’après cette source : LMNP/LMP : l?indivision en location meublée | Je déclare mon meublé
Indivision, LMNP et union libre : chacun doit obtenir un SIRET et déclarer séparément
Indivision, LMNP et imposition commune (marié ou pacsé) : un seul des indivisaires obtient un SIRET et est déclaré comme exploitant.

Ensuite, vu que vous allez avoir de plus en plus de patrimoine indivis avec ces achats de biens immobiliers, il vous faut réfléchir à votre succession en cas de décès de l’un des deux (prenons le cas de votre décès) :

Si concubinage :
- sans testament : ce sont vos enfants qui héritent. Votre compagne se retrouve donc, sur tous ces biens, en indivision avec vos enfants. S’ils sont mineurs, elle ne peut rien décider sans le juge.
- avec testament en faveur de votre compagne : catastrophe, l’Etat prend 60 % de l’héritage au-delà de 1594€. Si vous lui avez légué votre part indivise d’un ou plusieurs biens, elle doit payer des droits très importants et doit puiser dans son épargne ou vendre un ou plusieurs biens pour payer ces droits.

Si PACS :
- sans testament : exactement comme le concubinage : ce sont vos enfants qui héritent. Votre compagne se retrouve donc, sur tous ses biens, en indivision avec vos enfants. S’ils sont mineurs, elle ne peut rien décider sans le juge.
- avec testament en faveur de votre compagne : elle bénéficie de la même protection du conjoint survivant que si vous étiez mariés.

Donc, pour protéger votre patrimoine et ne pas laisser le conjoint survivant dans la panade, il convient de se pacser et de faire chacun un testament. Comme vous avez chacun des enfants d’un premier mariage, il conviendra que le testament soit équilibré entre le conjoint et les enfants, mais là le notaire pourra vous aider à trouver la bonne formule.

Dernière modification par Bernard2K (25/10/2016 19h07)

stephounet69 · #7

effectivement concernant la succession, nous allons nous y pencher.

la signature du compromis vient d’avoir lieu donc l’achat définitif n’est pas encore fait donc nous avons le temps de passer en pacs avant.
j’ai contacté comptacom et ils m’assurent que l’adhesion au CGA et la reduction d’impot pour frais de compta est possible, un autre cabinet me dit le contraire.
Donc je ne sais pas à qui je dois faire confiance…

La fille de comptacom que j’ai eu au téléphone me semblait bien calée en lmnp, et elle me l’a confirmé par mail en me disant que la déclaration pouvait être faite sur une seule personne, en gros l’achat est fait sur un pacs à 50/50 en idivision et au niveau fiscal, il y aurait un "gestionnaire" (je ne sais pas si on peut le nommer ainsi" ce qui permettrait d’adherer au CGA et avoir la deduction fiscale.

après au niveau de la déclaration aux impots , même avec un pacs, nous devrions déclarer la moitié des gains donc je ne sais pas comment ca va se passer pour cette deduction de 915€, il faut choisir sur quelle tête placer la déduction ?

merci de votre aide en tout cas, je commence a y voir plus clair.

DDtee · #8

stephounet69 a écrit :
La fille de comptacom que j’ai eu au téléphone me semblait bien calée en lmnp, et elle me l’a confirmé par mail en me disant que la déclaration pouvait être faite sur une seule personne, en gros l’achat est fait sur un pacs à 50/50 en idivision et au niveau fiscal, il y aurait un "gestionnaire" (je ne sais pas si on peut le nommer ainsi" ce qui permettrait d’adherer au CGA et avoir la deduction fiscale.

Je vous invite à lire ce lien de la même société Loueurs en meublé : Adhésion CGA et indivision - Le blog de ComptaCom , qui dit exactement le contraire que votre interlocutrice
Le problème avec ce type de prestataire est que vous avez pour contact des commerciaux qui vous disent seulement ce que vous avez envie d’entendre et pas de vrais comptables !

A ma connaissance il n’est effectivement pas possible en indivision de bénéficier de la réduction d’impôts.

stephounet69 · #9

c’est exactement ce que je lui ai répondu…
on verra sa reponse !

donc l’adhesion au CGA ne sert pas à grand chose en indivision ?

je vais essayer de trouver d’autres cabinets pour avoir des devis, en auriez vous un à me conseiller ?

je suis sur lyon et j’ai trouvé 2 cabinets en ligne spécialisés en LMNP basés sur Lyon ou sa région, donc en cas de besoin, je peux au moins aller les voir.
Compta loueur meuble
Contalim - Expertise comptable spécialiste loueur meublé

après un cabinet en ligne pur et dur autre que comptacom:
L?Expert ? comptable de la location meublée et saisonnière

merci et je vous tiendrai au courant des retours que j’aurai.

à bientot

stephounet69 · #10

réponse d’un cabinet proche de Lyon (Contalim) et qui vient de poser directement la question au CGA, Ils me confirment vos réponses, impossible en indivision vu que la liasse fiscale est aux 2 noms en PACS. Il est donc impossible de déclarer le bien sur une seule tête aussi bien au CGA qu’auprès des services fiscaux.

pas de réponse de comptacom, donc je me doute qu’ils essayaient de m’attirer vers eux en me faisant miroiter le contraire…

du coup , je pense que je vais m’orienter vers Contalim, moins cher que comptacom et pas besoin d’adhesion CGA en plus.
par contre tous les frais de compta passerons en charge, mais bon le tarif est très honnête donc pour une première année , on verra bien ce que ca donne.

merci à tous

Artosis · #11

Bonjour,

Une bonne nouvelle pour les indivisaires : la majoration de 25% pour non-adhésion à un CGA/OGA va être progressivement supprimée :

Majoration des revenus imposables :
- en 2020 : 20%
- en 2021 : 15%
- en 2022 : 10%
- à partir de 2023 : 0%

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