Affine : foncière française de bureaux

Par rapport aux impacts sur les baux, le communiqué dit :

Communiqué du T3 2016 a écrit :

Au cours du trimestre, Affine a signé 10 nouveaux baux portant sur une surface totale de 4 800 m² et un loyer annuel global de 0,6 M€. Par ailleurs, 6 locataires ont résilié leur bail ou quitté leur locaux, représentant au total une surface de 900 m² et un loyer annuel de 0,2 M€. Enfin, il y a eu 9 renégociations portant sur un montant de 0,9 M€. Au global, l’impact devrait être marginal sur le second semestre 2016 et d’environ +0,4 M€ en 2017.

[ Lien du communiqué : AFFINE | Investisseurs Immobilier d’Entreprise | Foncière SIIC - Communiqués de Presse ]

Donc, si on résume, l’augmentation nette des loyers serait de 0,4 millions d’euros par an pour les nouveaux baux, et de 0,4 millions d’euros supplémentaire en 2017 post renégociation.

Si tout reste égal par ailleurs, l’impact total serait de 0,8 millions d’euros en 2017. Ce montant est, à date, négligeable par rapport à leurs cash-flows négatifs passés (qui se chiffrent en dizaines de millions d’euros, certes en grande partie du fait d’investissements, mais ces derniers n’ont rien rapporté à ce jour).

Certes ; mais j’ai du mal à évaluer les soucis que vous évoquez.

En effet si 0.4 M€ sont négligeables (+1% de revenus), le T3 reste ce qu’il est (positif) au sein de 2016, c’est juste une info de Sergio (m.rci).

Et du coup la contribution de Banimmo est elle si "grave" (comment la pondérer) ? Ces données proviennent elles de l’audit annoncé, un nouveau bilan consolidé est il disponible ?

Edit : mon ordre est passé…Actionnaire.

Edit 2 : le hasard me permet de croire que la conclusion de IH sur HCP résume exactement 1) mon sentiment et surtout 2) la stratégie des dirigeants fin 2015 / début 2016 :

(8/8) HCP : la plus grosse et la plus diversifiée des foncières US santé

Dernière modification par Iqce (08/11/2016 12h11)

Les volumes ont augmenté quelques jours, puis ils refluent.

Mieux : de grosses lignes de vente à découvert semblent avoir été ouvertes par de puissants acteurs des marchés (cf. les environ 350.000 titres vendus - pour ne pas dire balancés - au fixing le 16 juin.)

La dimension spéculative du titre est indiscutablement ravivée par la publication d’Opupélus, mais rien ne change véritablement quant aux fondamentaux…

A mon humble avis : il peut s’agir d’un investissement avisé si l’on se cantonne à quelques titres, mais prudence. Prudence avec un grand P…

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Affine va ceder sa participation dans Banimmo
Affine : cession des titres Banimmo

Une bonne nouvelle pour la fonciere. En attendant l’Anr a encore baisse au 1er semestre 2018…

Eh voilà. Un projet de fusion entre la Société de la Tour Eiffel et Affine a été officiellement annoncé.

La prime offerte aux actionnaires d’Affine est totalement dérisoire (0,8% par rapport aux moyennes des cours à 1 mois et 3% par rapport aux moyennes des cours à 3 mois à la date du 28 septembre 2018.)

Mais fallait-il s’attendre à autre chose de la part de la Société de la Tour Eiffel, dont l’actionnaire majoritaire est la très rapiate SMABTP. (On se souvient de ses agissements pour lancer son OPA sur Tour Eiffel en 2014, justement. Sans les petits coups de poker - assez peu audacieux, en réalité - de M. Chuc Hoang, les petits actionnaires auraient été bien déçus…)

cela dit, on peut tout de même choisir de regarder un peu plus loin.

Le projet de la SMA apparaît en effet assez cohérent, même si leur souci prioritaire n’est clairement pas de satisfaire les minoritaires.

La synergie entre EIFF et IML est assez frappante, en effet, les deux foncières intervenant dans le domaine des bureaux avec des portefeuilles assez complémentaires (Affine apportera à la nouvelle entité qui devrait peser quelque 1,5 milliards d’euros un petit souffle provincial dans des centres urbains qui bénéficient aujourd’hui d’une bonne dynamique) alors qu’EIFF mise en grande partie sur ses actifs parisiens (même si elle gère également des actifs de qualité en Province). Les perspectives apparaissent donc assez prometteuses.

Du reste, la politique de distribution de la nouvelle société (en fait, la Société de la Tour Eiffel en version XL) devrait continuer à être généreuse. Du reste, ce qui restera du management d’Affine, même s’il a très vraisemblablement obtenu quelques promesses de la SMA, pourrait se goinfrer un peu moins une fois placé sous contrôle de la STE.

Ce dernier point est très hypothétique, hélas, car le management de la STE avait lui aussi la fâcheuse habitude de se nourrir copieusement sur la bête…

Les détenteurs de titres IML qui misaient sur la dimension spéculative du titre ont donc de quoi être cruellement déçus. Mais sur le long terme, ils pourraient avoir intérêt à conserver les titres EIFF qui devraient remplacer leurs actions actuelles.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par Ours (01/10/2018 15h18)

Je trouve EIFF globalement à son prix avec un management historique (comprendre : ayant pris ses habitudes).
EIFF est une quasi obligation mais sans grande décote sur ses actifs.
Il doit y avoir de meilleurs opportunités dans les foncières.

La question que vous abordez n’est pas si simple, à la vérité.

Pour info, j’insère plus bas une copie du courriel que j’ai envoyé à mon courtier.

Pas sûr qu’il comprenne la question, et encore moins qu’il sache y répondre, cependant.

Je vous tiendrai informés, quoi qu’il en soit.

Bonjour,

Je possède encore sur mon PEA (Référence XXXX) XXXX titres de la SIIC Affine (IML, code ISIN FR0000036105) acquis avant la loi Cahuzac interdisant l’achat de titres de SIIC sur PEA. (Voir PJ.)

Cette société va bientôt faire l’objet d’une fusion-absorption par STE sur la base d’une parité d’échange d’une action nouvelle EIFF (code ISIN FR0000036816) pour trois actions Affine.

Voir https://www.actusnews.com/fr/TOUR-EIFFE … -et-affine.

Comment les choses se passeront-elles, sachant que la Société de la Tour Eiffel est également une SIIC et que loi Cahuzac interdit l’acquisition de titres de SIIC sur PEA ?

Cordialement,
XXXX

En attendant, la réponse du Revenu à une question un peu similaire, mais loin d’être identique (acquisition de titres de SIIC permise par erreur par un broker ou un banquier), pourrait nous fournir un élément de réponse :

Le Revenu a écrit :

- soit les titres de SIIC concernés sont cédés dans le cadre du PEA dans un délai de deux mois à compter de la date de leur inscription sur le plan. La plus-value réalisée lors de cette cession est exonérée. Le montant de ladite cession est porté au crédit du compte en espèces du PEA. Il est rappelé que les gains réalisés dans le plan ne constituent pas des versements et ne sont donc pas pris en compte pour l’appréciation du plafond des versements autorisés sur le plan ;

- soit les titres de SIIC concernés sont transférés sur un compte-titres ordinaire et le détenteur du PEA effectue sur son plan, dans un délai maximum de deux mois à compter de la date d’inscription des titres sur le plan, un versement compensatoire en numéraire d’un montant égal à la valeur de la distribution en actions de SIIC. Ce versement n’est pas pris en compte pour l’appréciation du plafond des versements autorisés sur le plan.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par Ours (22/10/2018 18h00)

Je reproduis ci-dessous la réponse de mon courtier pour les titres IML :

B…a a écrit :

Nous faisons suite à votre demande concernant les titre AFFINE R.E.FR0000036105.

Nous vous informons que les actions vont être sorties du PEA avec compensation sur le compte Titres.


Nous restons, Monsieur, à votre entière disposition pour toute information complémentaire.


Pour toute autre question, consultez notre Assistance dans la rubrique Aide en ligne.

Si l’on dispose d’un compte titre chez le même courtier que celui chez qui le PEA est logé, à l’occasion de l’échange, les titres seront donc tout simplement transportés sur le CTO.

La taxation des dividendes de la nouvelle entité EIFF + IML cessera ainsi d’être celle du PEA pour laisser place à celle du CTO, plus défavorable.

Pour les actionnaires d’Affine ayant acquis leurs titres avant la loi de 2012, cet échange est donc pénalisant sous ce rapport.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par Ours (08/11/2018 06h41)

Je suis chez Binck et aucune précision ne m’a été donné sur cette modalité ? L’echange de titres a bien été effectué sur mon PEA et j’ai même été credité des rompus.
Je dispose pourtant d’un CTO également chez binck.
N’est ce pas une disposition propre à votre broker qui semble avoir eu un peu de mal à gérer cet événement.
Pouvez vous preciser vos sources ? Et votre broker SVP ?

Dernière modification par hertell (27/12/2018 20h15)

hertell a écrit :

Je suis chez Binck et aucune précision ne m’a été donné sur cette modalité ? L’echange de titres a bien été effectué sur mon PEA et j’ai même été credité des rompus.
Je dispose pourtant d’un CTO également chez binck.
N’est ce pas une disposition propre à votre broker qui semble avoir eu un peu de mal à gérer cet événement.
Pouvez vous preciser vos sources ? Et votre broker SVP ?

Je suis chez Boursorama.

Je reproduis ci-dessous la note émise par cet organisme relativement à l’opération :

Boursorama a écrit :

Madame, Monsieur,
Nous vous informons que la société AFFINE R.E. vient de fusionner avec la société TOUR EIFFEL.
En conséquence de cette fusion, la société AFFINE R.E. procède à un échange de titres, à raison de : 1 action TOUR EIFFEL (FR0000036816) pour 3 actions anciennes.
Nous effectuerons automatiquement cette opération pour votre compte. Vous n’avez donc aucune instruction à nous transmettre.
L’éventuelle fraction d’action ne sera pas comptabilisée à votre compte, et fera l’objet d’une indemnisation, si ce montant est supérieur aux frais.
Fiscalement, l’opération est exonérée dans le cadre du Plan d’Epargne en Actions.
SPECIFICITE : depuis le 21/10/2011, les titres des Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées (SIIC) ne peuvent plus être inscrits sur un PEA. Les actions nouvelles reçues en échange doivent donc être inscrites sur un compte-titres ordinaire individuel. Le retrait des titres anciens du PEA doit s’accompagner, dans un délai de deux mois suivant la réalisation de l’opération, d’un versement compensatoire en numéraire sur le compte espèces du PEA d’un montant égal à la valeur des titres nouveaux appréciée à la date de l’échange. Toutefois, si votre PEA a plus de 8 ans, vous avez la possibilité de ne pas effectuer de versement compensatoire ; dans ce cas, le retrait des titres entraînera l’application des prélèvements sociaux et l’interdiction d’effectuer de nouveaux versements. Au delà du 21/02/2019, l’absence de régularisation constituera un manquement au fonctionnement du PEA, entraînant la clôture du plan.
Nous vous invitons à contacter votre conseiller ou votre interlocuteur habituel, dans les plus brefs délais, qui procédera à l’ouverture du compte titre ordinaire individuel, si vous n’en possédez pas, et initiera la demande de versement compensatoire.

Tant mieux pour vous si votre courtier applique des conditions plus favorables, et surtout si vos titres EIFF ont pu être placés sur votre PEA. Ce n’est pas un mince avantage, car outre l’absence d’obligation de réapprovisionner le comptes de liquidités de votre PEA, vous profiterez sans limitation de temps d’un régime d’imposition des dividendes bien plus avantageux.

Il est possible que cette différence soit due tout simplement, comme vous le suggérez, à la difficulté éprouvée par Boursorama à gérer l’événement.

En l’occurrence, cependant la réponse rapide et précise de mes interlocuteurs (je les avais contactés avant que l’échange soit effectif - voir message n°41) et le document que je reproduis en partie ci-dessus me portent à penser que, pour cette fois, ils pourraient bien être dans le vrai.

Il ne me semble pas invraisemblable, en effet, que ce cas de figure particulier soit assimilable à la situation créée par le versement de dividendes en actions par une SIIC sur un PEA :

Bulletin Officiel des Finances Publiques - 25/09/2017 - sect 350, consultable [url=http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1556-PGP]ici[/url] a écrit :

Dans le cas où l’actionnaire personne physique titulaire d’un PEA perçoit à partir du 21 octobre 2011 des dividendes sous forme d’actions de SIIC ou de sociétés foncières européennes comparables dont les actions sont détenues sur son plan, l’inscription de ces actions sur le PEA constitue en principe un manquement au fonctionnement du PEA, entraînant de facto la clôture du plan.

Toutefois, il est admis que le plan ne soit pas clôturé, à la condition que les titres de SIIC ou de sociétés foncières européennes comparables reçus lors d’une distribution en actions de ces sociétés fassent l’objet d’une cession dans le cadre du PEA ou d’un retrait ou d’un rachat du PEA dans les conditions suivantes :

   - soit les titres de SIIC concernés sont cédés dans le cadre du PEA dans un délai de deux mois à compter de la date de leur inscription sur le plan. Le compte espèces du PEA est alors crédité d’un montant égal aux dividendes perçus sous forme des titres cédés. Ce montant n’est pas pris en compte pour l’appréciation du plafond de versements autorisés sur le plan. La plus-value réalisée lors de cette cession, déterminée en retenant comme prix d’acquisition des titres cédés leur valeur à la date de la distribution, est imposable dans les conditions de droit commun (BOI-RPPM-PVBMI).

    - soit les titres de SIIC concernés sont transférés sur un compte-titres ordinaire et le détenteur du PEA effectue sur son plan, dans un délai maximum de deux mois à compter de la date d’inscription des titres sur le plan, un versement compensatoire en numéraire d’un montant égal à la valeur de la distribution en actions de SIIC. Ce versement n’est pas pris en compte pour l’appréciation du plafond des versements autorisés sur le plan.

Dans ce cas, quelle que soit la durée du PEA, le retrait n’entraîne pas la clôture du plan et les dividendes perçus sous forme d’actions de SIIC bénéficient du régime de faveur du PEA.

Voyez s’il vaut la peine de vous assurer auprès de votre broker que tout est bien en ordre et que vous ne serez pas contraints de vendre les titres EIFF qui ont été placés dans votre PEA.

Dans cette affaire - une fois n’est pas coutume -, il se pourrait que ce soit Boursorama qui ait raison.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par Ours (28/12/2018 08h39)

Suite et fin (pour ce qui me concerne) :

Boursorama a écrit :

Nous faisons suite à notre échange téléphonique concernant votre versement compensatoire sur votre compte PEA.

Nous vous informons ce jour le versement compensatoire concernant l’Opération Sur Titres tour Eiffel FR0000036816 d’un montant de XXXX€ de votre Compte Titres vers le PEA a été effectué avec succès ce jour.

Nous restons, Monsieur, à votre entière disposition pour toute information complémentaire.
Pour toute autre question, consultez notre Assistance dans la rubrique Aide en ligne.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Petit update de l’offre de transfert d’Affine en titre Ste Tour Eiffel chez BINCK

Toujours pas eu de réponse de BINCK suite  a mon mail et a un rappel au telephone.

Par contre mes 33 titres Tour Eiffel ont été transférés du PEA vers le CTO sans aucune communication.
je retéléphone hier on me répond que je vais recevoir un mail ? pour procéder à la compensation du retrait des titres sur le PEA (versement à faire dans un délai maximum de deux mois).

A suivre…