Guizmo95 [60] : étude de cas immobilier (Transformation maison et garage en 4 appartement)

2179*12/310000 = 8.4% de renta brute avec un petit avantage de défiscalisation en pinel, ça me parait un peu juste au vu du risque locatif (impayé/vacance locative/etc…).

D’ailleurs j’espère que vous êtes en zone A / A bis pour prévoir ces montants en terme de loyer pour votre défiscalisation Pinel car sinon vous êtes clairement au-dessus des plafonds.

Sans trop savoir où est situé le bien, j’estime que le prix de la maison est trop cher. Un prix correct pour obtenir une rentabilité à 10% brute (qui est la cible minimale de nombreux serial-investisseurs du forum) serait d’obtenir la maison à 110k€

J’espère également que vous parlez des loyers HC. Si c’est CC, l’opération est encore moins intéressante.

Bonjour,

les 45 m² à créer à l’étage, c’est une transformation de combles en logement ? Si oui, c’est lequel des logements ?

Les F2 seront loués nus ou meublés ?

Je vois un souci, et un gros.

Concrètement, vous avez énormément de travaux (la moitié du prix de revient du bien), il est donc important pour vous d’avoir des avantages fiscaux : soit Pinel, soit déduction des revenus fonciers pour les autres logements.

Or :
- en déduction des revenus fonciers, les dépenses de construction, reconstruction et agrandissement sont clairement exclues. La transformation en logements de surfaces précédemment affectées à un autre usage rentre dans ces exclusions, et notamment combles, garage. Ca veut dire que vous ne pourrez pas déduire les travaux pour le garage ; pour le F2 en duplex, vous ne pourrez pas déduire la partie à l’étage.
Ca, c’est bien connu. Cf le point 110 ici : Revenus fonciers - Charges déductibles - Définition des dépenses de travaux

- pour le Pinel, il y a des conditions draconniennes sur l’amélioration avant/après (avant, ne pas respecter au moins 4 critères de décence et 6 de performance technique, tous les respecter après), sur le diagnostic avant/après, et sur la date limite d’achèvement. Ca, vous le savez sans doute déjà.
Le bofip dit "La réduction d’impôt s’applique aux acquisitions de locaux que le contribuable transforme à usage d’habitation" : point 280 ici IR - Réductions d’impôt sur le revenu en faveur de l’investissement locatif intermédiaire - Dispositifs « Duflot » et « Pinel » - Champ d’application - Opérations concernées
ca semble rassurant : les combles et le garage seraient un local transformé à usage d’habitation.
Sauf… que dans un coin du Bofip sur le Scellier (les mêmes critères s’appliquent a priori sur le Duflot puis le Pinel), on lit :

l’acquisition de dépendances (garages, greniers ou combles) situées dans un immeuble d’habitation ou dans un immeuble mixte et suivie de leur transformation en logement, n’ouvre pas droit à la réduction d’impôt. Elles peuvent cependant, toutes conditions étant par ailleurs remplies, ouvrir droit au bénéfice de l’avantage fiscal au titre de l’acquisition d’un logement en vue de sa réhabilitation

point 340 ici :
IR - Réduction d’impôt accordée au titre des investissements locatifs réalisés dans le cadre de la loi « Scellier » - Champ d’application - Opérations concernées
Je ne suis pas 100 % sûr de ce qu’il faut comprendre. Mais je trouve ça inquiétant tout de même.

Sur le premier point, je suis sûr de mon coup : Les travaux sur les F2 sont non déductibles du revenu foncier : entièrement concerné pour le garage, pour l’autre F2 c’est pour la partie située dans les combles.
Sur le second point (Pinel qui ne s’appliquerait pas aux dépendances), franchement je ne sais pas. Si je m’apprêtais à faire l’opération en Pinel comme vous, je poserais la question à un avocat fiscaliste et/ou spécialisé dans l’immobilier. Ou je demanderais un rescrit fiscal à l’administration. Si un autre foreumeur a une lecture plus précise ou plus pertinente sur ce sujet, il est le bienvenu.

Après, vous pouvez certes faire l’opération et tout déclarer en avantages fiscaux, mais il y a un risque de redressement. Et quand ce risque porte sur la totalité du bien, et donc sur des montants élevés, ça craint.

A mon humble avis, la bonne façon de maintenir l’opération sans prendre de risque de redressement, c’est de faire du LMNP au réel. Là on est sûr que tous les coûts d’acquisition et de travaux sont imputables (en amortissements ou en charges selon la nature des dépenses). Il faudrait peut-être des surfaces plus petites, le meublé étant surtout pratiqué sur des appartements de taille studio à T2. Cela dit, mes parents ont loué un T3 en meublé pendant 20 ans en trouvant facilement des locataires (la présence d’un jardin aidait beaucoup, presque tous les locataires avaient des chats !).

PS : le dernier problème, souvent cité sur le forum, est le fait d’obtenir l’autorisation ou le PC (selon ce qui s’applique) et l’éventuelle obligation de création de parking dans le PLU. Cela dit, avec 900 m² de terrain, les parkings peuvent être facilement crées s’ils n’y sont pas déjà.

Dernière modification par Bernard2K (23/11/2016 09h18)