Démembrement et cession de la nue-propriété à ses enfants ?

Pour la perte de capacite a arbitrer, cela peut etre "contourne" tant que les enfants sont mineurs car nous sommes les representants legaux et donc pouvons faire l’arbitrage. Pour quand ils sont majeurs effectivement il y a un risque.

L’assurance deces, nous en avons une, mais a ce que je sache, cela ne couvre pas les frais de succession mais seulement les frais d’obseques. non?

Bienvenue !

Pour ma part, je trouve qu’il est peu pertinent, et très largement prématuré d’entreprendre ce que vous envisagez.

En ce qui concerne vos questions :
   - C’est possible, pour le détail de la marche à suivre : interrogez votre société de gestion, sachant que l’intervention d’un notaire (en France) est très probablement requise.
   - Il y aura divers "frais" associés à cette démarche, à priori 5% de la valeur fiscale de la NP à payer en "droit de mutation", des frais fixes vers 100-200€ par opération (par SCPI et par enfant), et des honoraires du notaire qui rédigera l’acte. 
   - La valeur de la nue propriété vs l’usufruit, pour le fisc, dépend de l’age du nu-propriétaire : (barème).
   - Le "risque" associé à cette opération, ou plutôt l’inconvénient, est qu’il deviendra beaucoup plus compliqué (que les enfants soient mineurs ou majeurs) de vendre ces parts, si jamais un jour vous en aviez envie (et entre maintenant et votre décès, il va s’en passer du temps, et il y aura de multiples raisons pour lesquelles vous pourriez avoir envie de vendre un jour). A côté de cet inconvénient j’ai l’impression que vous surestimez largement l’avantage que vous espérez retirer de cette opération : Qui peut sérieusement anticiper la fiscalité de sa succession qui pourrait se passer dans 50 ans ? Rien ne dit que votre future succession se fera suivant la législation française; Projetez-vous dans 50 ans (par ex avec N petits-enfants, des enfants déjà bien installés dans la vie et sans réel besoin d’hériter) et réfléchissez si ce choix fait aujourd’hui serait pertinent; Rien que les frais de l’opération pourraient être presque aussi cher que les droits de succession qu’elle permet d’espérer économiser à terme; etc.

Memes11 a écrit :

L’assurance deces, nous en avons une, mais a ce que je sache, cela ne couvre pas les frais de succession mais seulement les frais d’obseques. non?

Tout dépend du montant couvert, vous pouvez prendre une assurance décès sur vos têtes avec Mme à hauteur de 200K€.
Les frais d’obsèques sont généralement couvert dans le cas d’une assurance obsèques standard pour un capital de 3000€.

comme le souligne xazh, effectivement l’intervention du juge des tutelles est assez contraignant.

Memes11 a écrit :

L’assurance deces, nous en avons une, mais a ce que je sache, cela ne couvre pas les frais de succession mais seulement les frais d’obseques. non?

Présenté comme cela, c’est plutôt une assurance obsèque.

Une assurance décès, c’est comme une assurance voiture : vous payez tous les ans pour éventuellement, en cas d’incident couvert, recevoir un capital. Pour un véhicule, c’est important, puisque si par malheur vous renversiez quelqu’un, c’est l’assureur qui assumera les risques financiers.

Mais pour que vos bénéficiaires touchent le capital d’une assurance décès, il faut que vous décédiez ! Toute la question est donc le rapport entre les versements à fonds perdus sur la durée de vie du contrat et le capital obtenu si vous décédez durant l’exécution du contrat (ie : avant que vous décidiez d’arrêter les versements).

Après, ca marche essentiellement sur un biais cognitif :
- quand on est jeune, ca ne coute pas cher, donc on se dit "je paye 30 euros / an, mes enfants toucheront 15000"
- on avance en age, la cotisation devient plus importante, le capital ne bouge pas
- on avance encore en age, on se dit "ca commence à couter cher", puis on regarde en arrière : "j’ai déjà mis 1000 euros de cotisation, je ne vais pas les perdre bêtement, je continue" …

Donc mon avis : une assurance décès est utile lorsqu’elle est adossée à une opération qu’elle vise à sécuriser. Typiquement l’assurance décès sur un emprunt : en cas de décès, l’emprunt est remboursé.

Mais une assurance décès "sèche" …

"Attention quand même aux exclusions possibles dans une assurance-décès."

Aussi, le décès pour des causes antérieures à la prise d’assurance sans que l’assureur ait accepté ce risque (maladie), le décès "responsable" (suicide, accident avec tord, typiquement le "j’ai trop bu, je me tue au volant"), le décès par faute d’un bénéficiaire, qui peut entrainer la déchéance (ca serait trop simple : Mme est assurée, Mr provoque la mort de Mme et touche l’assurance …..)

et bien merci a tous, je pensais etre prevoyant en anticipant tant que ca, maintenant, je repense le truc : l’inconnu de la fiscalite future, le fait qu’il y aura des petits enfants d’ici-la (y a interet ), les complications de gestion, les frais qui si investis maintenant pourrait a terme etre plus gros que le gain,…  Je vais voir pour d’autres SCPI pour le montant egal alors.

sinon, en retour a sm94 : nous sommes en train de le faire pour l’assurance-vie au nom des enfants.

Memes11 a écrit :

l’inconnu de la fiscalite future, le fait qu’il y aura des petits enfants d’ici-la (y a interet ), les complications de gestion, les frais qui si investis maintenant pourrait a terme etre plus gros que le gain,…

Je rajoute : l’incertitude sur votre pays de vie à l’avenir (pour le moment vous dites ne pas envisager de rentrer), et celui de vos enfants quand ils pourront choisir… Et donc aussi l’inconnue sur la fiscalité et les lois sur la taxation de la transmission qui s’appliqueront à votre patrimoine.

Aujourd’hui vous raisonnez sur des placements français, la fiscalité française, et les lois sur la succession françaises. Dans 20 ans, ça vous paraîtra peut-être formidablement obsolète. Pour vos enfants, la France sera peut-être un petit confetti lointain, s’il y en a par exemple un qui vit à Honkkong et l’autre aux Etats-Unis. Posséder la nue-propriété de SCPI françaises, ils ne comprendront même pas ce que c’est ; ça ne sera juste pas leur vie !

Autant pour quelqu’un qui a un très gros patrimoine et qui vit en France, faire une première donation à 35 ans peut être adapté ; autant dans votre cas, je rejoins GBL sur le fait que c’est bien trop anticipé.

Quand le projet de vie de vos enfants se précisera, vous aurez peut-être le patrimoine et l’envie de les aider, et peut-être alors deviendra-t-il plus logique de vendre ces SCPI et de leur donner de l’argent pour leur projet, dans le pays où ils ont choisi de vivre. Peut-être pourrez-vous leur donner cet argent, même bien au-delà de 100 k€, si les lois de votre pays de résidence vous y autorisent. Il y a tellement d’inconnues…

Dans le cadre d’un don de nue-propriété d’un appartement d’un de mes parents, j’ai eu la surprise de lire la clause spécifique au cas où je viendrais à décéder : la nue propriété reviendrait alors à mon parent (alors qu’il me la donne justement, et n’est pas mon héritier !), plutôt que d’aller à mon conjoint (je suis sans enfant) ? Pensez-vous que cela soit habituel ou alors mon parent a t’il prévu cette clause volontairement ? A moins que cela soit lié au régime de mariage ? J’avoue ne pas avoir osé lui poser la question.

Bonjour,

Contexte :
Ma mère (68 ans) envisage de vendre sa résidence principale et d’en acheter une autre (valeur du futur bien : max 200 K€).
Je suis seul héritier (fils unique).
Afin de faciliter la transmission de patrimoine, nous avons parlé de m’octroyer la nue-propriété du futur logement tout en gardant l’usufruit.
Aucune donation reçue lors des 15 dernières années.

J’ai parcouru un peu le forum et le net, mais je suis assez embrouillé et j’aimerai avoir votre avis sur les différentes possibilités pour effectuer ce montage :
- opération d’achat entièrement réalisée par ma mère puis don de la nue-propriété une fois l’achat terminé.
- don d’argent de ma mère à moi, pour me permettre d’acheter directement la nue propriété et elle l’usufruit.

Le premier cas parait le plus simple à gérer mais n’est pas forcément le plus avantageux :
- l’opération n’étant pas encore entammée, elle prendra surement au moins 1 an (autant le faire le plus tôt possible à cause de la limitation sur 15 ans), et si c’est plus ma mère pourrait passer la limite des 70 ans (donc voir passer de 60 à 70% pour la part de la nue propriété dans le prix d’achat). (D’ailleurs cette limite change le jour des 70 ans ou des 71ans?).
Alors que le don financier pourrait être réalisé imméditament de manière intégrale (ou presque)
- Frais de notaires plus élevé dans le cas de la donation de nue propriété (frais à l’achat basés sur la valeur totale de la maison pour ma mère, puis frais pour établir la donation de la nue propriété (environ 2500€ pour un bien de 200k€ il me semble).
Dans le cas d’un don d’argent, y a-t-il besoin de passer devant un notaire sachant que je suis le seul héritier ? (si oui, il me semble que dans ce cas les frais sont de moitié environ).
- fiscalité : le don de la nue propriété : 60% sur 200K€ environ = 120K€. Donc au dessus des 100K€ d’abattement : ce qui épuise le quota pour 15 ans et donne une imposition de 2200€ environ.
Le don d’une somme équivalente en argent pourrait être incluse dans les abattements (100K€+ les 31865€ (applicable pour un don en argent entre parents/enfant)) sans épuiser totalement le quota pour les 15 ans.

Pour moi le fait de passer par le don en argent me parait donc faire gagner du temps, et économiser plusieurs milliers d’euros.
Est ce une bonne idée ?

De plus, n’ayant jamais acheté ou vendu de bien immobilier (je suis actuellement locataire de ma RP), est-il plus compliqué d’acheter une maison en séparant Nue Propriété et Usufruit ?

Merci d’avance pour vos réponses

Merci Cat pour la précision sur ces deux points.

Les 71 ans ne devraient donc pas encore être passé. Ce problème est donc un faux problème je pense. (par contre le temps pris sur les 15 ans reste).

Pour le don, il me semblait bien que j’avais vu le formulaire. ça confirme donc que dans ce cas, il n’y aurait pas de passage devant le notaire, donc un gain sur les frais.

Pour les frais de notaire j’avais pris ce tableau pour les caculer, mais je ne sais pas si tout est inclus… (dans ce cas ça viendrait encore augmenter la différence entre les deux options.)

En effet l’achat se ferait cash. Merci, cela confirme donc mon analyse initiale.

Il reste le dernier point :

a écrit :

De plus, n’ayant jamais acheté ou vendu de bien immobilier (je suis actuellement locataire de ma RP), est-il plus compliqué d’acheter une maison en séparant Nue Propriété et Usufruit ?

La question est valable tant pour trouver un vendeur (pas de risque de les rebuter à cause d’une complexité suppélmentaire ?), que pour ma mère coté acheteur (la précédure est-elle beaucoup plus complexe pour les acheteurs ?) ?

Pour ce qui est de ne pas vérifier la provenance de chaque paiement ça me parait un peu gros et s’il n’y a pas de contrôle (systématique ?) au versement, en cas de controle à postériori je pense que ça serait clairement une donation déguisé. Je pense qu’il vaut mieux que chaque partie apporte réellement ces fonds.

Dans ce l’option donation pécunière puis achat à deux me parait donc de loin le plus approprié.

Merci de vos réponse à tous les deux !

@yannDR:

Pour le choix je pense que tout dépend de vos disponibilités financières propres et de si vous envisagez d’autres dons ou pas. Est-ce pénalisant pour vous d’épuiser l’abbatement de 100k€ dès à présent pour les quinze prochaines années?

En ce qui concerne l’origine des fonds le(s) notaire(s) ne nous ont pas posé de question ni fait de remarque particulières, sur aucune des opérations concernées. Nous n’avons d’ailleurs pas eu plus de question lors de l’achat d’un appartement avec ma compagne pour savoir qui avait apporté quoi.

@cat:

Nous avons acheté directement ensemble: mes parents l’usufruit et moi la nue-propriété. Mes parents ont obtenu un crédit à leur nom et je suis caution solidaire.