SCPI : donation d'usufruit temporaire à ses enfants ?

Bonjour GoodbyLenine,

Merci pour ces remarques judicieuses

  - "Déduction possible de mes intérêts d’emprunts car l’usufruitier est imposé à l’IR" me semble erroné (mais je peux me tromper : à quel texte du CGI faites-vous référence ?).


Source :
Achat de la nue propriété (SCPI, IMMO) : les intérêts d’emprunt sont ils déductibles ?
http://www.quittance.com/proprietaire/d … s-fonciers

Effectivement en recherchant un peu plus, dans le cas précis de part de SCPI, il n’est pas possible de déduire les intérêts d’emprunt mais cela semble possible dans le cas d’un bien "normal"
Bien que cela n’est pas tout à fait limpide …

Le montage perd alors beaucoup de son intérêt

  - vous oubliez que pour transférer la propriété de l’usufruit temporaire à vos enfants, il faudra enregistrer la cession, et payer 5% (de 46 k€) au trésor public, en plus de qqs centaines d’€uros à la société de gestion (frais administratif pour enregistrer le changement d’usufruitier)

A ma compréhension, les "frais de notaires" pour une donation d’usufruit se décomposent ainsi :
Les émoluments (rémunération du notaire) : environ 2% TTC pour la somme de 46k€
Les droits de mutation à titre gracieux : non applicable car sous le seuil de donation de 100k€
Les déboursés : à priori non applicable
Les frais de publications : salaire du conservateur des hypothèques (0,1% du prix de vente)

A ce que je comprend, il faut rajouter en plus dans le cas des SCPI un droit d’enregistrement de 5% comme dans le cas de d’achat sur le marché secondaire de gré à gré ?

  - vos simulations indiquent 5078€ de CSG/CRDS pour 41722€ de revenus…. alors que avec les 15.5% actuels (qui ont peu de chance de baisser) 41 722€ * 15.5% = 6467€.

En fait il s’agit de revenu net de fiscalité donc les 15,5% déjà déduit

  - vos simulations sont aussi biaisées parce que vous ne tenez pas compte du fait qu’avant donation, avec vos enfants à charges (fiscalement : soit rattachés, soit en leur versant une "pension"), vous pourriez aussi déduire quelque chose de votre IR (certes pas beaucoup…). 

Je pensais cumuler la pension alimentaire et la donation mais ce n’est pas possible ?

Plus raisonnable serait :
   - don de 30 k€ à chaque enfant en cash (loi TEPA, 0 frais)
   - achat de 200 k€ de SCPI avec achat de l’usufruit temporaire 9 ans par les enfants, le reste par vous, avec un crédit de 140 k€, sans déduction des intérêts pendant l’usufruit temporaire.


J’ai refait donc 2 simulations :
1/l’une avec le montage d’origine sans déduction des intérêts pendant l’usufruit temporaire
Ca devient moins intéressant car la répartition devient 85/15% de financement entre parent et économie d’impôt. Le TRI famille tombe à 5,77% en incluant frais notaire et droit d’enregistrement

2/l’autre avec votre montage proposé que je n’ai pas très bien compris
Les enfants ont 4 ans d’écart donc l’idée était que chacun son tour prend l’usufruit durant 4,5 ans (en année 1 puis année 4,5)

En année 1, j’achète 140k€ à crédit la NP et 2x 30k€ (don cash) l’UF par le 1er enfant pour un revenu de 41,8k immédiat et différé pour le 2eme dans 4,5 ans ?

Le TRI famille est à 5,3%

Y-a-t’il des frais de notaire particulier en plus ? Ou il suffit juste de préciser sur le bon de souscription ?

Cdt

Bonsoir,

Je vois l’idée mais mes enfants ne seront pas majeurs en même temps donc le montage (qui nécessite que les enfants ne soient plus rattachés au foyer fiscal des parents pour faire un gain fiscal) ne peut pas marcher dans mon cas.

Mais de toute façon comme le montant des intérêts est maximal durant les premières années (et non déductibles), cela ne doit pas apporter grand chose comme gain en € à la fin.

Ma simulation donne un TRI famille est à 5,94% mais le delta gain d’impôt n’est que de 5 794€ …

Le meilleur montage est je pense d’avoir des SCPI acquises à crédit il y a plus de 10 ans et qui se retrouve en fin de crédit sans plus beaucoup d’intérêt à payer
ou pouvoir acheter cash 200k€ de SCPI et donner l’usufruit immédiatement.

Dans tous les cas cela ne pas s’appliquer à mon cas.

Merci pour votre aide

Imposition des revenus fonciers des enfants au régime micro-foncier (abattement de 30%)

Sur ce point précis, pensez bien qu’il faut un bien physique en plus des SCPI pour pouvoir profiter du micro-foncier (au moins un garage, un champ , un studio…).

Notez aussi que les frais de la SCPI  (gestion, travaux…) sont  proche des 30% (la SCPI a touché 135€ de loyer et vous reverse 100€) donc il y a souvent peu d’intérêt à faire du micro-foncier.

N’est-il pas plus intéressant de garder vos enfants rattachés à votre foyer fiscal pour profiter des demi-parts pendant leurs études ?

Bonjour,

J’espere qu’il y a toujours quelqu’un sur cette discussion.

Je ne trouve rien sur le paiement de la CSG-CRDS par l’usufruitier dans un montage equivalent au votre: les revenus de l’usufruitier ne sont-ils pas a considerer comme des revenus fonciers ?
Cdt
BEAL

Petit déterrage de post,
Je vous présente ma réflexion sur une donation Temporaire d’usufruit de parts de SCPI

Situation :  couple marié, 2 enfants à charge, TMI 30% , disposant  de revenus de SCPI
Un de nos enfant vient d’avoir son bac et commence des études dans une école de commerce (très cher $$ petit !) Frais de scolarité : 8000 € / an
Il reste habiter chez Papa Maman, c’est déjà ça.
Nous envisageons de lui accorder 200 € / mois pour ses frais de repas le midi etc…
Donc « coût » du bébé : 10400€ / an

1)    Situation 1, Enfant à charge
Nous disposons de revenus de SCPI, nous avons un TMI à 30% donc pour générer ces 10400€ il faut 10400/(1-47.2)= 19670 € de revenus de SCPI  ( 10970 – prélèvements sociaux ( 17.2 %) – impôts au TMI = 10400€ )
Cependant notre fils étant « à charge » ceci entraine une réduction d’impôt d’1/2 part soit 1551€ et une réduction d’impôt de 183€ pour frais de scolaité.
Le « coût fiscal » de 10400€ est donc (19670-10400-1551-183) = 7536€

D’où l’idée de faire une donation temporaire de l’usufruit de parts de SCPI à notre fils, pour une durée de 5 ans. Il serait donc indépendant fiscalement.

2)    Situation 2, Enfant fiscalement indépendant
Ses revenus, même s’il travaille l’été seront inférieurs à 14610€, il ne sera donc pas imposable à l’IR.
Pour avoir 10400€ de revenu annuel, nous envisageons : une pension alimentaire, forfaitaire, car il habite chez nous, soit 3500€ admis par les impôts, le reste (6900€) venant des revenus de SCPI.
Les revenus de SCPI sont soumis à prélèvements sociaux, donc pour disposer de 6900€, il faut 6900/(1-17,2%)= 8333€ de revenu

Dans cette hypothèse le « coût fiscal » de 10400€ est donc (CSG/RDS sur les dividendes - pension alimentaire * TMI ) ) soit 1433€ - (3500*30%)= 383€
Remarque : je pars de l’hypothèse pessimiste que l’intégralité des dividendes sont soumis à prélèvements sociaux, ce qui est faux, ceux-ci ne concernent que la fraction des revenus d’origine française, mais ça ne change rien j’ai fait pareil pour les deux cas.

Economie d’impôts liées à la solution deux : 7536-383=7153 €/ An
Sur les 5 ans de scolarité 35762€ …..

Mais, il reste à intégrer le coût de la mise en place de la donation temporaire d’usufruit :
Avec un rendement de 6% pour obtenir 8333€ de dividendes il faut un capital de 138833€

Dans le cas de SCPI il s’agit de parts sociales et non de bien immobilier donc un passage devant le notaire semble facultatif,Voir ici, un acte sous seing privé doit suffire, mais là, je suis perdu…

La valeur fiscale de l’usufruit temporaire est de 138833*23%=31931€  (23% car démembrement
de durée fixe < 10ans), compte tenu de l’abattement sur les donations en ligne directe (100 000€) il n’y aura pas de droit de donation à régler.

Mais quelles démarches effectuer,  comment déclarer ? je serais tenté de dire :
->Convention de démembrement temporaire établi sous seing privé
->Déclaration de « dons manuels et de sommes d’argent » cerfa  2735 mais il n’y a pas de notion de « temporaire »
-> Enregistrement auprès de la société de gestion ( 240€ au passage )
J’ai trouvé une modèle de convention de démembrement : ICI mais il n’est pas vraiment adapté à notre cas.

Plus haut

GoodbyLenine a écrit :

- vous oubliez que pour transférer la propriété de l’usufruit temporaire à vos enfants, il faudra enregistrer la cession, et payer 5% …/…au trésor public

On parle de l’enregistrement de cession ( cerfa 2759?) mais il n’y a pas à proprement parler cession de parts, imaginons que je fasse plus tard donation de la nue propriété, alors là, ok je comprends qu’il s’agisse d’une cession. Je veux bien des précisions sur ce point.

En fait le principal problème auquel je suis confronté est la notion de « temporaire »,

Merci de m’avoir suivi jusque-là, si vous avez des commentaires, si quelqu’un a l’expérience de ce montage je suis preneur de conseils.

Ok pour le conseil Flavius, on garde à l’esprit de bien avoir de quoi justifier de la nécessité des revenus, pas de problème vu le montant des frais de scolarité…
Je comprends que vous avez fait appel à un notaire, pour nous aussi cela risque de finir comme cela…