Achat de diverses SCPIs avec un crédit in fine sur 15 ans ?

C’est tout le problème de demander des avis.
Je vous ai donné un exemple en partant de la liste de SCPI que vous aviez choisie, sans vouloir rajouter à la difficulté.
J’ai préféré éliminer PFO2 à Primovie, d’autres feraient l’inverse… En effet on peut reprocher à Primovie de s’être éloignée de son allocation cible. On peut aussi lui reprocher ses frais.
PFO2 me parait chère, elle a vu sa valeur de part bien augmenter récemment et cela me fait peur de voir une SCPI aussi grosse et aussi jeune, elle n’a que très peu de recul.
Vous pouvez aussi éliminer ces deux-là et en choisir une autre, c’est du moins ce que je ferais. Vous voici bien avancé.

Merci pour vos retours très instructifs.

Je continue mes recherches et mes devoirs. Apres calcul, je vais passer cette année à un TMI de 30%. Du coup, ne souhaitant pas donner 45,5 % de mes revenus à l’Etat, je vais essayer d’adapter ma stratégie d’investissement.

Je pensais donc couvrir en revenus, par l’achat de parts SCPI en pleine propriété, le montant des intérêts de mon credit in fine que j’aurais à verser chaque année. Pour le reste, je pensais réaliser des achats de parts SCPI en nue propriété (je souhaite une opération neutre sans effort financier à réaliser). Ceci me permettrait de ne pas payer d’impôts sur mes revenus, et profiter de l’effet de levier du credit et du démembrement.

Concernant ma répartition pour la constitution de mon portefeuille de SCPI, je m’orienterais sur :

Rivoli 35 à 45 %
Corum 35 %
Actipierre 1ou2 20 à 30 % si possibilité sur le marché secondaire ou autre SCPI à capital fixe orientée commerces (je préfère la SCPI patrimoine foncier mais elle est orientée bureaux)

Concernant l’assurance vie nantie, je m’oriente sur l’AV Target + (security Target euro).

Quelqu’un aurait -il un avis sur cette AV? Sur ma sélection?
Quelles seraient les SCPI à prendre en NP et celle à prendre en PP?

Merci pour vos contributions.

NB: Chose qui a son importance et que je n’avais pas spécifié auparavant, mon objectif premier était de me constituer une rente à LT et éventuellement dégager des revenus chaque année. Vu mon futur TMI (30%) et n’ayant pas particulièrement besoin d’un complément de revenu dans l’immédiat (sans pour autant avoir un effort financier à réaliser; opération neutre), je privilégie finalement la seule constitution de rente à LT.

Cdlt.

Bonjour gbl, effectivement on ne peut pas déduire les intérêts d’emprunts pour l’achat de parts en NP.

Voici mon calcul:

Crédit in fine 60000 euros à 2% TEG sur 15 ans soit 1200euros d’intérêt.
Achat de parts SCPI (rdt 5%) en PP pour 30000 euros et en NP pour 30 000 euros.
Les intérêts déductibles seront de 600 euros pour des revenus brut de 1500.

Je serai donc beaucoup moins imposable que si j’achetais toutes mes parts en PP, ce qui devrait améliorer le rdt… qu’il me reste à calculer!

Bonjour, où peut-on voir les SCPI disponibles à l’achat en NP?

Cdlt

Carpediem ce n’est pas le genre de réponse restrictive que l’on attend sur un forum de ce type.

Investir75 ce n’est pas non plus à moi de faire de la publicité et je ne distribue rien, c’est malheureux que cela garantisse une réponse honnête.
Renseignez-vous auprès des SG (société de gestion), elle distribuent aussi leur SCPI en NP. Allez voir sur les sites de Primaliance ou meilleurescpi.com, vous y trouverez les clés de répartition et verrez qu’il y a davantage de choix.
Une clé se négocie, de 0,5 à 1%, selon les arguments que vous aurez.

GoodbyLenine a écrit :

Vous êtes sur de "Ceci me permettrait de ne pas payer d’impôts sur mes revenus, et profiter de l’effet de levier du credit et du démembrement" ?

A mon avis, vous ne pourrez pas déduire la partie de l’emprunt qui finance la NP…

Il faut voir si il existe des scpi spécialisées dans le démembrement avec usufruit gérer par un bailleur social.
Dans ce cas,  ça pourrait peut-être marcher.

Après avoir travailler dessus tout le we, je vous livre la sélection multicritéres que je viens de réaliser pour sélectionner mes SCPI.
Mes critères :
Tof supérieur à 90%
Rdt supérieur à 5%
RAN et PRG conséquent (avec prise en compte de l’ancienneté de la SCPI)
Tri 10 ans supérieur à 10%
Capital supérieur à 40 millions d’euros (dommage pour Cifocoma…)
Frais de gestion et de souscription

Les SCPI commerces retenues :
Actipierre 1
Actipierre 2
Patrimmo commerce (pas de tri car trop jeune)
Btp immobilier
Sofipierre (rdt à 4,94)
Foncière remusat

Les SCPI bureaux retenues :
Lfp opportunité Immo (pas de tri car trop jeune)
Primopierre (pas de tri car trop jeune)
Selectpierre 2
Croissance immo
Pfo2 (pas de tri car trop jeune)
Le patrimoine foncier
Corum

Les SCPI spécialisées:
Primovie (pas de tri car trop jeune)
Pierval santé (pas de tri car trop jeune)

Je pense finalement investir dans 4 SCPI dont 2 en PP et 2 en NP. Il me reste plus qu’à lire les rapports de chacunes pour prendre ma décision….

Je rappelle que je compte investir via un credit in fine sur 15 ans et ne pas avoir d’effort financier à faire durant cette période. De plus, je n’ai pas besoin de revenus supplémentaires dans un futur proche, et je souhaite optimiser ma fiscalité sur cette période.

Si vous avez des remarques à faire sur certaines SCPI, n’hesitez surtout pas.

NB: je sais que les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs et que mes critères ne sont certainement pas optimaux, mais ils faut bien partir sur un cadre normé pré-établi…

Cdlt.

Dernière modification par Cerrano (11/12/2016 18h17)

Bonjour Fabipm,
Merci pour votre retour. Je n’ai pour ma part pas de contrainte en terme de financement, dans le sens où je suis près à aller dans n’importe quelle banque, à condition que les modalités du prêt restent correctes;)

Pourquoi avoir demandé un financement qu’au crédit foncier?

Sur

Investir75 a écrit :

Les SCPI retenues : (…)

Vous semblez avoir retenu beaucoup de jeunes SCPI, éliminant ainsi votre critère TRI 10 ans.
Selon votre critère "Frais de gestion et de souscription", qu’avez-vous pris en compte? Car avec Primopierre, Primovie et surtout Corum, vous avez là les SCPI les plus coûteuses en frais d’acquisition.
Ca comptera le jour où l’on évaluera le TRI 10 ans.
J’avoue ne jamais avoir vraiment comparé les frais de gestion, c’est pourtant important, si vous l’avez fait, merci de partager les conclusions sur votre sélection.

Sinon il ressort de cette sélection de bonnes SCPI, bravo et continuez à tout analyser, vous verrez que dans 1 ou 2 ans vous ferez des choix différents, d’où l’intérêt d’espacer les souscriptions.

Dernière modification par kc44 (12/12/2016 02h31)

Surin a écrit :

Vous semblez avoir retenu beaucoup de jeunes SCPI, éliminant ainsi votre critère TRI 10 ans.

En effet, 6 SCPI sur les 15 sélectionnées ont moins de 10 ans. Mais est ce bien étonnant quand on sélectionne celles avec un rdt supérieur à 5% et un TOF supérieur à 90%. Plus sérieusement, COrum et les deux SCPI spécialisées ont moins de 10 ans. En les enlevant, on arrive à un ratio de 3 pour 12 SCPI sélectionnées. 

Surin a écrit :

Selon votre critère "Frais de gestion et de souscription", qu’avez-vous pris en compte? Car avec Primopierre, Primovie et surtout Corum, vous avez là les SCPI les plus coûteuses en frais d’acquisition.
Ca comptera le jour où l’on évaluera le TRI 10 ans.
J’avoue ne jamais avoir vraiment comparé les frais de gestion, c’est pourtant important, si vous l’avez fait, merci de partager les conclusions sur votre sélection.

J’ai pris en compte les frais de gestion et les frais de souscription. Vous trouverez mon tableau ci-après.
Concernant Corum, j’apprécie le dynamisme des gestionnaires et le positionnement de la SCPI. Pour moi, Corum ne peut pas ne être dans ma sélection. Elle fera donc très certainement partie des 4 dernières SCPI sélectionnées, malgré des frais pour le moins élevés (les plus élevés du marché).

Concernant PRIMOVIE, j’aurais un peu le même argumentaire que pour Corum, à savoir le positionnement que je trouve pertinent. Il me reste à faire mes devoirs pour savoir laquelle des deux (PRIMOVIE ou PIERVAL SANTE) je retiendrai, sachant qu’un investissement de ma part dans le domaine de la santé n’est pas encore définitif. Je pourrais très bien l’arbitrer, in fine, avec une SCPI de type bureau ou commerce si je la trouvais plus intéressante.

cerrano a écrit :

SCPI    GESTION    FRAIS GESTION    FRAIS SOUSCRIPTION
ACTIPIERRE 1    CILOGER    11    12
ACTIPIERRE 2    CILOGER    11    12
ACTIPIERRE 3    CILOGER    11    12
PIERRE PLUS    CILOGER    10,8    11,04
ACTIPIERRE EUROPE    CILOGER    11    10,8
ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION    CILOGER    9,57    9,27
ACCES VALEUR PIERRE    BNP PARISBAS REIM    10,76    11,96
ACCIMMO PIERRE    BNP PARISBAS REIM    11,4    11,96
PIERRE PRIVILEGE    LA FRANCAISE AM       
EPARGNE FONCIERE    LA FRANCAISE AM    12    9
MULTIIMMOBILIER 2    LA FRANCAISE AM    11,96    9,57
LFP OPPORTUNITE IMMO    LA FRANCAISE AM    14,4    10,8
PRIMOPIERRE    PRIMONIAL    12    10,8
PRIMOVIE    PRIMONIAL    12    9,15
UFIFRANCE IMMOBILIER    PRIMONIAL    11,96    11,96
PATRIMMO COMMERCE    PRIMONIAL    12    9,15
PATRIMMO CROISSANCE    PRIMONIAL       
FRUCTIPIERRE    NAMI AEW    10,76    7,77
LAFITTE PIERRE    NAMI AEW    10,76    10,17
FRUCTIREGIONS    NAMI AEW    10,76    7,77
EDISSIMMO    AMUNDI    12    8,39
RIVOLI    AMUNDI    9,6    8,39
GENEPIERRE    AMUNDI    7,9    8,4
GEMMEO COMMERCE    AMUNDI    12    10
SELECTINVEST    FIDUCIAL GERANCE    10,96    7,48
FICOMMERCE    FIDUCIAL GERANCE    11,96    10,72
BUROBOUTIC    FIDUCIAL GERANCE    10,76    11,96
SELECTPIERRE 2    FIDUCIAL GERANCE    9,57    7,97
SELECTPIERRE 1    FIDUCIAL GERANCE    9,57    7,97
BTP IMMOBILIER    FIDUCIAL GERANCE    7,18    7,18
CROISSANCE IMMO    FIDUCIAL GERANCE    10,76    10,17
LOGIPIERRE 3    FIDUCIAL GERANCE    9,57    8,18
PIERRE EXPENSION    FIDUCIAL GERANCE    10,17    11,96
IMMORENTE    SOFIDY    11,96    10
EFIMMO    SOFIDY    11,96    11,96
SOFIPIERRE    SOFIDY    12    12
IMMORENTE 2    SOFIDY    11,96    10
CIFOCOMA 2    SOFIDY    10,6    9,6
CIFOCOMA     SOFIDY    10,6    9,6
NOTAPIERRE    UNOFI    9,57    9,57
PFO2    PERIAL    13,8    10,2
PARTICIPATION FONCIERE 1    PERIAL    12    9,16
PARTCIPATION FONCIERE OPPORTUNITE    PERIAL    12    9,16
FONCIA PIERRE RENDEMENT    FONCIA    12    9,57
PLACEMENT PIERRE    FONCIA    12    9,57
LE PATRIMOINE FONCIER    FONCIA    12    9,57
PIERRE 48    PAREF    9,57    9,91
NOVAPIERRE    PAREF    9,57    9,57
NOVAPIERRE Allemagne    PAREF    12    10
CAPIFORCE PIERRE    PAREF    10,8    12
ATLANTIQUE PIERRE 1    PAREF    10,17    12
INTERPIERRE    PAREF    14,35    11,96
IMMO PLACEMENT    VOISIN    8    8
FONCIERE REMUSAT    VOISIN    10,76    9,57
PIERVAL SANTE    EURYALE    8,4    10,51
CORUM CONVICTIONS    CORUM    13,16    11,96

Surin a écrit :

Sinon il ressort de cette sélection de bonnes SCPI, bravo et continuez à tout analyser, vous verrez que dans 1 ou 2 ans vous ferez des choix différents, d’où l’intérêt d’espacer les souscriptions.

Merci pour vos conseils et vos encouragements. Pourrais-je savoir quels seraient vos critères de sélection si vous aviez à reprendre vos investissements en SCPI au début?

NB :désolé, je n’arrive pas à importer le tableau au format EXCEL.

Cordialement

Pour être franc, je n’ai fait aucun calcul. J’ai trouvé les éléments (frais de gestion et de souscription) sur le site Altos-patrimoine ! Je n’ai pas précisé que ces chiffres étaient ceux de fin 2015.

Investir75 a écrit :

Pourrais-je savoir quels seraient vos critères de sélection si vous aviez à reprendre vos investissements en SCPI au début?

Je regarderais aussi la décote par rapport à l’ANR plutôt que de m’attarder sur le TRI 10 ans qui ne présage de rien s’il est bon par exemple à cause d’un prix de part qui s’est bien apprécié. Vous verrez que certaines SCPI ont un potentiel de valorisation de prix de part important.
Pour être franc les chiffres que vous avez trouvé sur un site ne valent pas grand chose. On peut dire la même chose de tous les chiffres glanés ci et là (oui je suis dur). Il faut faire les calculs soi-même, aller à la source (RA/BT), prenez le prix des frais et divisez-le par le prix de retrait, multipliez par 100, vous verrez combien vous payez de frais par rapport au prix de retrait et surtout vous verrez que chaque SG calcule les frais à sa façon.
Sur les frais de gestion c’est pareil, je n’y ai jamais vraiment rien compris, c’est le maquis.

Ou la décote est peut être du à la société de gestion qui gère très mal ses scpi. Possesseur de croissance immo j’ai plutôt perdu dans la fusion, et je ne pense qu’à une chose c’est revendre mes Selectipierre 2. Peut être que je ne suis pas le seul à vouloir m’en débarrasser.