Financement immobilier à 110% avec un acte en main ?

Il ne s’agit pas de dire que l’on finance les frais de notaire sur ses fonds propres, il suffit de dire qu’on ne veut financer que le bien.

Achat acte en main ou financement à 110% sont des modes de gestion jumeaux.

D’après mon expérience, les banques méconnaissent l’acte en main et en ont pour cette raison bêtement un peu peur. Certains investisseurs tentent de profiter de cette méconnaissance pour transformer le financement accordé à 100% en 110% ni vu ni connu, c’est prendre le risque que la banque perde confiance en lisant le compromis de vente…

Idem que j’ai négocié à hauteur de 8 ou 10% le prix de vente. Ce qui est bien modeste comme argument et négociation

Certains sites qui préconisent "l’acte en mains" expliquent cela :
- dans un financement classique d’un bien à 100 k€ à 100 % par la banque, vous aurez grosso modo 10 k€ de frais de notaire à payer de votre poche.
- dans un achat acte à mains, le bien coûte 110 k€. Vous sollicitez la banque pour un financement à 91 % (soit 100 k€) et vous lui indiquez que vous faites un apport personnel de 10 k€ (soit 9%).

Leur argument est : avec la même somme à sortir de votre poche (10 k€ dans les deux cas), avec la solution "acte en mains", vous affichez envers la banque un apport personnel, et alors vous obtenez un meilleur taux pour le prêt. Cette présence d’un apport permettrait d’avoir un taux plus bas.

Personnellement, je n’ai aucune idée si les banques font vraiment un taux plus bas dans ce cas. Quelqu’un pourrait infirmer ou confirmer ?

L’un de ces grands principes des banques serait "c’est mieux quand il y a un apport personnel" ; d’où le taux plus bas.

Pour ma part, j’ai l’impression que l’"acte en mains" est inhabituel, pour le vendeur, l’AI, le banquier, le courtier… En finissant par l’accepter, ils ont l’impression de faire une faveur à l’acheteur. Or, en termes de faveurs, il y a autre chose à rechercher :
- faire baisser le prix de vente au vendeur
- faire baisser sa comm à l’AI (assez rare mais possible)
- obtenir de la banque les 110 %, un meilleur taux, ou encore ristourne totale ou partielle sur les frais de dossiers et l’IRA. Et aussi une assurance moins chère, au moment de la signature ou quelques mois après.

Autrement dit, il me semble préférable se placer dans le cas classique (frais de notaire à la charge de l’acheteur) et de "gratter" là où c’est possible de gratter, plutôt que de s’arc-bouter sur l’"acte en mains" et du coup, probablement, négliger les autres points de la négociation. Ce n’est que mon impression basée sur ce que j’ai lu et entendu, car je manque cruellement d’une expérience de première main !

Oui mais le but est de pas toucher à la trésorerie surtout dans mon cas je ne peut rien mettre si demain je trouve un bien … donc même payer la moitié ne m’intéressé pas …

du coup vu cette méconnaissance de tous les intervenants il est peut être plus simple de dire cash au banquier qu’on ne peut rien financer …

A ce moment là ,il faut un dossier béton avec un business plan sur 25 ans détaillé du cahier flow pour lui montrer que le bien est autofinance et donc sans risques pour sa participation

A+

Dum5000 a écrit :

Oui mais le but est de pas toucher à la trésorerie surtout dans mon cas je ne peut rien mettre si demain je trouve un bien … donc même payer la moitié ne m’intéressé pas …

Si j’étais le banquier, je vous dirais de revenir lorsque vous aurez un minimum de liquidités afin que votre dossier semble un peu plus sérieux. Au vu de votre étude de cas, je ne crois pas me tromper en parlant du sérieux.

Dum5000 a écrit :

du coup vu cette méconnaissance de tous les intervenants

Il se trouve que la plupart des "intervenants" ont des exemples de dossiers sur 15 ou 20 ans et ont apporté au moins les frais de notaire, c’est ce qui se fait en immobilier. Les autres ne sont pas là pour en parler car ils n’ont jamais pu démarrer un projet, sauf exception ou garantie particulière.
Avant de parler de la méconnaissance des intervenants, visez le miroir…

Une confiance du banquier est importante (au moins de la banque vu la vitesse de rotation des conseillers) et si on a bien réussi un 1er investissement il est plus facile d’obtenir 110%.
J’ai fait tous mes investissements à 110% y compris ma résidence principale jusqu’à présent.

Merci retour tres interessant …. 

Du coup mieux vaut jouer sur le fait de garder le peu d’economie que j’ai pour avoir une treso de securite plutot que de tout passer sur le notaire, la banque percevra plus facilement la demande de financer les frais de notaire…

Oui je vois ,

cela montre l’ investissement et donc le serieux ,

ce qui met en confiance pour le banquier … meme si cela reste subjectif suivant l’interlocuteur que l’on a en face

Je garde ca dans un coin

Merci

Et cela n’est le cas que si le bien est a retaper entièrement .

Le 110 voire 120 %  est moins negociable si par exemple. On veut achetet un immeuble avec 2 appart loues et 2 a retaper….

Ok

Donc je pense qu’il faut. Enmener a minma les devis plus un business plan sur 30 ans … En plus des documents classiques  ?