Achat de diverses SCPIs avec un crédit in fine sur 15 ans ?

Ce n’est pas la fusion qui freine l’engouement. Elle décotait déjà avant. Il y a sûrement un coup à jouer si elle passe en variable. Je ne sais pas si la décote est à jour depuis la fusion, je ne sais pas si les 2 SCPI qu’elle a absorbé décotaient autant.
Un peu comme Montebourg qui disait de Ségolène que son seul défaut était son compagnon, je dirais: le seul défaut de Sélectipierre 2 est sa société de gestion.

Atlantique Pierre 1, Buroboutic. Ces SCPI sont amusantes à suivre tellement elles sont mal gérées. Les erreurs, coquilles dans les BT, les carnets d’ordre, sont légion. Voulu ou non? Amusantes dans la mesure où je n’en ai pas bien sûr mais la question peut se poser d’en acheter du fait de la décote, le temps que le sale temps passe. ATP1 a maintenant changé de SG mais le passif est lourd. Très lourd.
Fiducial a tout de même inauguré la valeur de reconstitution à géométrie variable. 7 million qui disparaissent, 12% de la côte. Incompétence, concours de circonstances, magouilles? C’est tellement gros que mon opinion est tout faite, ce qui compte est le résultat et pour moi il est inconcevable que l’autorité de tutelle ne mène pas une enquête et sanctionne les responsables de cette sur-évaluation.

En fait la SG est capable, le problème vient surtout des quelques incapables qui gèrent ou ont géré ces 2 SCPI, est-ce contagieux? Je ne sais pas car ne connais pas assez la structure de Fiducial. Je m’en méfie sérieusement c’est tout, les associés ne vont pas me contredire.

bonsoir,

je viens de prendre connaissance des files relatives au gestionnaire FIDUCIAL. La gestion des SCPIs BUROBOUTIC et ATLANTIQUE PIERRE ne présage rien de bon en effet. Même si le management vient de changer, je préfère ne pas prendre de risque et enlever de ma sélection toutes les SCPI gérées par cette société.

Après une lecture approfondie des rapports annuels et des bulletins trimestriels, voici ma sélection des SCPIs orientées sur des actifs de type "commerce" :
1 - Actipierre 1 ;
2 - Actipierre 2 ;
3 - Foncia pierre rendement (cher et AK qui vient de se terminer) ;
4 - Sofipierre (cher et un peu trop orientée province).

Je commence mon analyse des SCPI de bureau….

Merci pour vos retours sur cette première liste.

Cordialement.

Or ce n’est pas le financement qui doit décider du choix de SCPI. D’où l’intérêt d’avoir de bonnes relations avec son conseiller financier ou en trouver un qui saura respecter votre choix et acceptera de faire son travail, à savoir financer un projet. C’est une équation difficile à résoudre.

Sur vos choix:
Corum "pleine de promesses" je ne vois pas en quoi est-ce un argument. C’est plutôt un défaut, je vois plutôt des nuages noirs sur le LT.
Placement Pierre "récente fusion" idem qualité ou défaut? Toujours est-il qu’il eut été préférable de l’acheter avant la fusion. Elle risque de voir son prix de part augmenter mais aucune confirmation à présent.
Eliminez Primopierre, elle ne justifie pas ses frais élevés. Préférez Rivoli, la "Immorente" du bureau, ça reste une valeur sûre, elle ne fera pas d’étincelles c’est tout.

A propos des SCPI de commerce, reprenez tout de même l’analyse de Selectipierre 2, sa décote la rend vraiment attractive, cela peut compenser son plus gros défaut.

Rivoli est une des meilleures SCPI tout court. Il est inutile de distinguer les SCPI dites "bancaires" des SCPI gérées par des sociétés de gestion. Ce mythe date d’il y a 20-25 ans et des "arrangements entre amis" avec ces SCPI qui investissaient à tort et à travers dans des projets immobiliers de ces mêmes réseaux bancaires.
Aujourd’hui elles se distinguent par des frais de souscription plus faibles et surtout, si on regarde les meilleures SCPI de bureau, on y trouve Elysées Pierre et Rivoli Avenir Patrimoine donc je ne comprends toujours pas ce distinguo.

Finalement c’est très personnel comme question. Je vais vous donner mon avis - qui n’est que mon avis - et ne vaut rien d’autre:

_Cas 1: Sur Sofipierre pourquoi pas mais j’ai du mal à saisir l’intérêt de ces SCPI de Sofidy au patrimoine éparpillé sur toute la France avec souvent une ville = un commerce.
Alors quand on gère un vaisseau amiral comme Immorente pas de problème mais tout de même, je me demande comment ils gèrent cela en terme de frais.
A propos de la 3ème SCPI, je prendrais plutôt une Actipierre 1,2 ou 3.

_Cas 2: 50% Corum et Primovie, c’est trop. Plus ça va, plus je deviens dubitatif sur ces 2 SCPI qui ont leur place dans un portefeuille, à hauteur de 10% chacune selon moi, 20% maxi si petit portefeuille.

_Cas 3: je préfère peut-être, hormis Corum. J’en ai du Corum, en NP 5 ans prise il y a 2 ans. Je ne le regrette pas et me félicite de n’avoir choisi que 5 ans. Il est probable que je la revende 2 ou 3 ans après le démembrement. Je n’en souscrirais pas aujourd’hui (patrimoine moyen, baux plus anciens, risque de baisse du TOF une fois les baux échus). Je la vois mal poursuivre ainsi sur les 10 prochaines années. Donc surtout pas 25%.
Pierval je ne connais pas, rien à lui reprocher à priori, pourquoi pas.

Je viens de faire mes calculs avec des éléments suivants :
Crédit in fine sur 15 ans à 2% TEG
RDT  parts SCPI : 5%
Revalorisation de la part : 0%
Délais pour toucher les revenus après achat de part : 6 mois

CAS n°1 : Achat pour 60000 euros de SCPI en PP
Résultats au bout de 15 ans : 94500 euros de parts SCPI + 3385 euros de cash

CAS N°2 : Achat pour 30000 euros de SCPI en PP et 30000 euros en NP (clé de répartition 65%) sur 15 ans
Résultats au bout de 15 ans : 92654 euros de parts SCPI + 1799 euros de cash

Contrairement à ce que je pensais, l’achat de la totalité des parts SCPI en PP semble être la meilleure solution.

Il manque au moins 1 chiffre dans vos hypothèses : le TMI IR pris en compte.
Avec un TMI très faible, acheter en PP est préférable. Avec un TMI élevé, c’est l’inverse. (voir message #2 ici)
Et si le TMI IR n’intervient nulle part dans vos calculs, c’est qu’ils sont faux.

J’ai refait mes calculs qui comportaient quelques erreurs…je pense que cette fois ils sont justes.

Voici mes critères:
Crédit in fine sur 15 ans de 60 000€ TEG 2%
TMI + PS : 45,5%
Prix moyen de la part SCPI : 500€
Frais achat: 10%
Revalorisation de la part: 0%
RDT net de frais avant impôts : 4,5%
Délai de jouissance de la part : 6 mois
RDT AV Target : 2,5% (la moitié de 2015)
Trésorerie mise sur livret A: 0,75%

Cas 1 : achat 100% en PP avec achat de parts grâce au flux de trésorerie
K net de frais : 81000€
PV sur AV : 13008€
Cash: 2758€

Cas 2: achat 50% PP et 50% NP et achat de parts en PP grâce au flux de trésorerie
K net de frais : 82038€ (40500€ des parts en PP et 41538€ des parts en NP)
PV AV : 13008€
Cash: 1318€

Finalement, les deux options semblent se valoir…
Si quelqu’un pouvait m’expliquer comment on intègre un fichier Excel sur le forum, je pourrais le mettre en ligne. Sinon, si quelqu’un se porte volontaire pour le vérifier, je suis fana pour lui envoyer en MP☺️

Surin a écrit :

_Cas 3: je préfère peut-être, hormis Corum …(patrimoine moyen, baux plus anciens, risque de baisse du TOF une fois les baux échus). Je la vois mal poursuivre ainsi sur les 10 prochaines années. Donc surtout pas 25%.
Pierval je ne connais pas, rien à lui reprocher à priori, pourquoi pas.

Vous m’excuserez de penser que la notion de baux ancien et risque de baisse du TOF est un argument à charge.La même problématique se retrouve chez les autres SCPI.

Que vous reprochiez à Corum un choix dynamique et non premium de localisation, c’est factuel et c’est un choix que l’on peut accepter ou non et donc refuser de prendre cette SCPI. A contrario, la politique de mise en réserve est bien respecté et Corum est resté fidèle à sa politique initiale , contrairement à d’autres SCPI qui critiquaient l’investissement à l’étranger et qui aujourd’hui y courent rapidement

Surin a écrit :

Sauf que tous ces baux sont récents, sur des actifs importants parfois, si 2 ou 3 se terminent en 6 mois, cela risque de faire comme sur Primopierre, un TOF qui oscille de façon inquiétante. Ca serait après 5 ou 6 ans

bonjour,

pourriez-vous expliciter ces quelques lignes? J’avoue ne pas bien comprendre…

Investir75 a écrit :

J’ai refait mes calculs qui comportaient quelques erreurs…je pense que cette fois ils sont justes.

Cas 1 : achat 100% en PP avec achat de parts grâce au flux de trésorerie
K net de frais : 81000€
PV sur AV : 13008€
Cash: 2758€

Cas 2: achat 50% PP et 50% NP et achat de parts en PP grâce au flux de trésorerie
K net de frais : 82038€ (40500€ des parts en PP et 41538€ des parts en NP)
PV AV : 13008€
Cash: 1318€

Voici mes calculs :





J’espère ne pas avoir fait d’erreur.
Le total "K sur AV" ne prend pas en compte le remboursement du K du prêt in fine. Mais comme il interviendra dans les deux cas (achat 100%PP ou achat 50/50% PP-NP), çà n’a aucune importance.

Concernant le calcul du TRI, je ne sais pas encore faire…Je vais m’y atteler

Cordialement.

Dernière modification par Cerrano (20/12/2016 20h12)

Surin a écrit :

Je vous laisse la responsabilité d’employer ce terme "dynamique" qui me semble purement marketing.

Quel terme voulez vous proposer?
Oui ce n’est pas de l’emplacement premium (centre paris) mais ca n’empêche pas d’avoir des besoin de location ailleurs et ca n’empêche  pas les locataires de payer (à ce jour). Je ne crois pas que tous les bureaux d’Europe sont concentrés dans le centre historique des capitales…

De toute façon, c’est un débat stérile, l’approche core étant systématiquement rejeté par certains, je m’en tiendrais donc ici.

Bonjour,

Oui très problématique car:
1- je ne souhaitais pas forcément acheter pour 50% de parts Rivoli;
2- le taux en supérieur au taux Immo;
3- il n’existe pas de crédit conso en in fine à ma connaissance.