Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ?

Bonjour,

Je suis sur le point d’acheter un T3 de 85m² et un garage 130000€(hors travaux) sur la bande frontalière suisse dans le Doubs. Le loyer estimé est de 850-900€. Soit un rendement d’environ 5.71% net d’impôts.

Je bénéficie d’un logement de fonction 130m²(200€/mois) raison pour laquelle je ne désire pas être propriétaire de ma résidence principale.

J’ai pour proposition de prêt 160000€ sur 20 ans à 2.8% hors assurance et 3.04% assurance comprise.

Mon épargne est majoritairement investie en actions et en assurance vie(50000€). Qui me rapporte plus de 3.04% par an (environ 6%). J’envisage d’investir les revenus de cette épargne dans le remboursement du prêt quand mon pea et mon assurance vie ne seront plus imposable . Quand pensez vous? Y a t’il un intérêt?

Merci

D’après les premières simulation sur rendementlocatif.com, le bien s’autofinance quasiment(-56€ par mois de cash flow), je vois cet investissent comme une assurance si un jour je ne bénéficie plus de mon logement de fonction.

Ce bien aussitôt rénové aura une valeur d’environ 220000€, le marché immobilier étant très tendu à cause des salaires frontaliers. Je pourrai également le louer plus cher mais j’ai peur de l’effet psychologique d’un loyer de 900€ ou 1000€ aurait sur le locataire, le bien se louerait mais il aurait  beaucoup plus de turnover. Seulement 2 biens de ce type à louer sur leboncoin pour 4500 habitants.

Le revenu median des habitants  ma petite ville se situant au alentour de 4000€ par mois.

Salaire moyen Villers-le-Lac : 3673 euros par mois par ménage. Accédez aux revenus détaillés de votre ville

Afin de déterminer s’il est judicieux de faire des remboursement anticiper ou non, je dois donc  comparer le rendement de l’appartement par rapport au rendement de mes placements.?

Merci beaucoup

Dernière modification par billoux70 (30/06/2014 13h22)

billoux70 a écrit :

D’après les premières simulation sur rendementlocatif.com, le bien s’autofinance quasiment(-56€ par mois de cash flow)

Il ne s’autofinance pas ?vous avez bien un cash flow négatif de 56 € ?

Sur 20 ans ,ca fait quand même    13440 € a sortir de votre poche.

Si vous souhaitez réinvestir par la suite ,les banques ne vont prendre que 70 ou 80 % de vos revenus,votre logement de fonction vous aidera certainement a redresser la barre.

Le jour ou vous n’avez plus votre logement de fonction ,reprenez votre appart pendant quelques temps et revendez le par la suite,vous devriez obtenir une belle PV,suivant la stratégie visé.

Bonjour,

J’ai finalement deux propositions de prêt:

3.04% sur 20 ans assurance comprise
2.92% sur 17 ans assurance comprise

Quel est la formule à privilégier?

Encore merci

Oui je prenais l’augmentation du loyer annuel de 1%. Je désirerais rembourser le prêt au plus vite afin de réinvestir le plus rapidement possible.

Ma commune dépend de l’économie Suisse nous bénéficions d’une situation de plein emploi, de salaires élevés un ouvrier frontalier gagne environ 3000€ par mois ..

Je vais prendre sur 20 ans en remboursant par anticipation si je ne peux pas placer mon argent à un taux supérieur au taux de rendement de mon appartement.

28k€ à rembourser jusque avril 2020, soit des mensualités de 650€/mois sur le crédit principal.

If faudrait connaitre la date exacte ou le taux actuel de l’emprunt car tout semble avoir beaucoup changé dans l’empruny initial
pour moi 650euros par mois sur quatre ans font 31 200 euros soit 3200 euros d’intérêt mais les 4 ans ne sont peut être pas entiers.
vous dites  1400 euros je suppose que ce sont les intérêts minorés de l’indemnité de remboursement anticipé

Pour le PTZ cela semble plus simple:

13k€ sur le PTZ qui se rembourse à 22€/mois en ce moment et à partir de 2026 les échéances monteront à 377€/mois.

Vous remboursez 22 euros par mois qui sont une assurance décès
Sur un capital de 13 000 euros cela correspond à un taux de 2% l’an.

Il y a donc un ennui sur chaque choix:
Pour pouvoir décider il faut deux options. Nous n’en avons qu’une.

Pour faire un remboursement anticipé, je déduis que vous avez les fonds nécessaires
Que faites vous de l’argent en attendant ?

Bien mais en attendant, votre argent est placé sur quoi
Si c’est sur un compte courant,et que vous comptez l’y laisser pour les quatre années à venir,  il est évident qu’il faut tout  rembourser: PTZ et emprunt
Si c’est sur des placements à 5% il vaut sans doute mieux les conserver et payer les intérêts du prêt.

Bonjour,

J’ai un petit problème de mathématiques financières et souhaiterais l’avis de personnes ayant peut-être été dans la même situation que la mienne.

-    Nous possédons une SCI (M et Mme) qui abrite notre résidence principale.
-    La banque qui a financé n’as pas pris d’hypothèque mais uniquement notre caution personnel et une société de caution mutuelle.
-    Nous signons la vente de la villa (RP) début juillet.
-    K restant du 67 k€  -  tx 1.68% + assurance, TEG 2.45% - échéances 425€  -  fin du prêt 2032 (durée initiale 20ans).

Question :
-    Rembourseriez-vous le prêt immédiatement ? (pas de pénalité de remboursement anticipée dans mon contrat).
-    Ou placeriez-vous les 67 k€ et dans ce cas précis sur quel support ?

Bien à vous.

Alex.

S’il n’y a pas d’hypothèque, le notaire ne saura même pas qu’il y a un organisme caution.
Généralement le contrat signé lors du prêt vous oblige à rembourser le prêt en cas de vente : imaginez une personne qui fait un crédit, achète le logement, le revend X années plus tard et va jouer au casion et perd tout.

Dans tous les cas, je pense qu’il sera nécessaire d’informer la banque (c’est probablement écrit dans le contrat de prêt initial), voire d’obtenir son accord.

La différence entre rembourser l’ancien emprunt ou pas est de tout manière assez limitée. Donc ne vous  compliquez pas trop la vie pour gagner éventuellement 3 queues de cerises (et évaluez combien ça pourrait vous faire gagner, en €uros, pas en %).

Plutôt que rembourser, je placerais les 67k€ sur un bon fond euros d’un contrat d’AV. Les perspectives sont que ces 67k€ y rapporteront en net plus que les 1.67% que coute l’emprunt, et plutôt aux environs de 2.5% net, pour les prochaines années en tout cas.
Un investissement en SCPI est difficilement comparable, car il comporte bien plus de risques (de baisse de la valeur des parts), même s’il présente aussi des opportunités de dégager un meilleur rendement. Si vous souhaitez investir en SCPI, vous feriez de toute manière mieux de contracter un nouvel emprunt (sur 15 ans voire +) pour cet investissement : au moins les intérêts et frais seront déductibles de vos revenus fonciers, et allègeront un peu votre IR. Si l’acquisition de parts de SCPI se fait en n’ayant que la nue-propriété durant les 5 (ou 10, voire 8 ou 9 pour tenir compte de la durée jusqu’à votre retraite) premières années, cet argument tombe partiellement.

Ceci est à modérer en prenant en compte le coût réel des assurances associées à l’emprunt en cours (si elles coutent un % fixe du montant initialement emprunté, elles pourraient être très chères en % des fonds qu’elles garantissent) et leur réelle utilité (selon qui est assuré, et si ce sont des assurés "à risque fort").

L’avantage de ce choix n’est pas que financier (un meilleur rendement), mais surtout la meilleure flexibilité financière que ça vous apporte (les 67 k€ pourraient être utilisés à votre guise si une bonne opportunité se présentait).

Bonjour Kabal,

je ne sais pas ce qui est la situation "normale" mais j’ai effectué très récemment un rachat de crédit immobilier et la banque qui reprenait le crédit a juste fait le virement de Y+Z+A étant entendu que la mensualité X était déjà réglée par ailleurs (j’ai échangé avec la banque pour que l’on soit bien d’accord à ce sujet).

Bien à vous,
cat

Kabal a écrit :

Deux semaines pendant lesquels je vais avoir des agios.

Vous n’avez pas suffisamment d’épargne de précaution pour faire un virement à ce compte, le temps que cette somme vous soit versée ?
Entre la rémunération d’un livret et le coût des agios, le calcul est vite fait : il vaut mieux faire un virement depuis un livret vers ce compte, et vous le reprendrez quand le compte sera revenu à son niveau normal.