Pierval Santé : vos avis sur cette SCPI (Euryale AM)

Dans l’optique d’un nouvel investissement et d’une recherche de diversification en parts de SCPI, je m’intéresse à PIERVAL, 2ème plus grosse capitalisation du secteur "Santé" après PRIMOVIE.

J’ai été surpris d’apprendre que la SCPI détenait plus de 42% de son patrimoine en Allemagne :

Pierval Santé augmente son capital statutaire et élargit son champ d?investissement | Pierrepapier.fr

Comme l’a indiqué GoodbyLenine, le taux de rendement 2016 devrait rester stable par rapport à 2015 à 5,15%. A voir si ce dernier pourra être préservé à l’avenir et si la SCPI pourra continuer à trouver des actifs de qualité, la collecte étant en nette hausse ces derniers mois.

Bonjour,

Je partage votre opinion ; si je devais prendre une seule SCPI, ce serait celle là pour ces raisons. Par contre, vous dites être passer en direct par Pierval ? Comment est ce possible svp, j’avais trouvé Moniwan et Pierval à l’époque comme étant les mieux placés.
De mémoire il y a 2 mois le taux proposé était de 0.55% pour de la PP (5 ans) et 0.85 sur 10 ans j’ai un peu des regrets sauf si vous avez nettement mieux (ce qui ne changerait pas non plus la face du monde).
La clé de 80% est elle parfois négociable ?

0.63 pour la NP 10 ans ? Ca me surprendrait (qu’on accepte de payer 37% pour l’US 10 ans, c’est plutôt 33%).

Effectivement vous avez raison, c’est bien 67% sur 10 ans et 72% sur 7 ans et 80% sur 5 ans pour la Np désolé pour l’erreur.

A partir du moment où l’offre de prêt mentionne l’acquisition de parts de SCPI, il s’agit d’un crédit affecté, donc les intérêts sont déductibles

bonjour,

petite question bête, comment avez vous fait pour acheter des parts de Pierval Santé ?
j’ai bien vu que c’est la Française AM qui commercialise les parts mais impossible de télécharger les documents (il faut être identifié)

Merci de votre retour.

zebulon77 a écrit :

A partir du moment où l’offre de prêt mentionne l’acquisition de parts de SCPI, il s’agit d’un crédit affecté, donc les intérêts sont déductibles

Cette affirmation est fausse.  On ne peut déduire ses intérêts d’emprunt dans le cas d’un achat en nue propriété.
Il existe une exception lorsque les biens sont loués à  des bailleurs sociaux.

Sur le site Le blog patrimoine j’avais trouvé cette conclusion :

LeBlogPatrimoine a écrit :

Dans quels cas les intérêts des emprunts ayant servi à l’acquisition de la nue propriété sont ils déductibles ?

Voilà qui est plus clair : Les intérêts des emprunt ayant servi à l’acquisition de la nue propriété d’immeuble sont déductibles dès lors :

   Que l’immeuble est mis en location par l’usufruitier. Les intérêts ne sont donc pas déductibles lorsque l’usufruitier occupe l’immeuble.
    Que les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Ainsi, dès lors que les revenus perçus par l’usufruitier sont imposables dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux ou à l’impôt sur les sociétés, les intérêts payés par le nu propriétaire ne sont plus déductibles.
    Que les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition de parts de SCI ou SCPI ne sont pas déductibles
    Par dérogation, les intérêts restent déductibles lorsque l’usufruitier est un organisme de logement social.

Et j’ai lu plusieurs interventions sur ce forum qui allait bien en ce sens. Je suis donc surpris du message de Leo92.

@leo92 : Avez-vous été lire le texte dont PatN indique le lien ?

Ce texte cite et analyse plusieurs références décrivant la doctrine fiscale en vigueur. Une des référence citée est précisément le texte que vous aussi citez. Une autre références, plus récentes, précise divers aspects, et conduit à la conclusion que PatN a cité.

Le texte que vous citez ne concerne pas la "NP en général", mais (explicitement) la "NP d’immeubles".

Dans le cas des SCPI,  non seulement il ne s’agit pas de nue-propriété d’un immeuble (mais de parts d’une société), mais aussi rien ne permet de s’assurer que les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers (il suffit qu’un seul associé soit une société imposée à l’IS pour que ça ne soit pas le cas, et fort peu de SCPI ne doivent pas en avoir, et sans doute aucune ayant des usufruitiers temporaires de parts).
Donc à mon avis les intérêts d’emprunts utilisés pour acquérir de la NP de parts de SCPI ne sont pas déductibles.

La confirmation par le gestionnaire du fait "qu’il était bien possible de déduire les intérêts d’emprunt sur mes (vos) autres revenus de même nature" a-t-elle été faite sous forme écrite ? Qui paierait l’éventuel redressement si le fisc contestait cette interprétation ?

Je vous suggère de demander un rescrit fiscal en bonne et due forme avant de les déduire ainsi (et en toute franchise, je pense que vous ne devriez pas l’obtenir car votre interprétation me semble erronée ), pour éviter un coûteux redressement dans qqs années.

Je m’intéresse de très près à cette SCPI et j’envisage un achat de 50.000 à 100.000 EUR en PP via prêt immobilier.
Je vais envoyer mon dossier au CF d’ici fin du mois à priori 1.90% hors assurance sur 20 ans, 1.70% sur 15 ans. Je vais également solliciter le CDN on ne sait jamais.

J’aime:
- Un vrai patrimoine "santé" (contrairement à Primovie qui gère également des crèches, résidences étudiantes etc)
- Un diversification géographique intéressante (43.85% Allemagne)
- Taille encore relativement modeste (112MEUR mais volonté de passer à 300M…)

J’aime moins:
- 32.8MEUR de collecte au T4 2016. Même risque que toutes les SCPI à capital variable, est-ce qu’il est possible de financer l’acquisition d’un patrimoine de qualité avec un rendement raisonnable dans ces conditions.
- SCPI très jeune donc peu d’historique (2013)

Dernière modification par maxlille (15/02/2017 19h04)

Bonjour,
En passant par Euryale vous aurez le tarif public…
En passant par un CGPI, vous pouvez négocier qu’il vous rétrocède une partie de sa commission, je ne veux pas dire de bêtise mais ça s’approche peut-être de 1000€ pour 100k€ investis, peut-être que vous pourrez gratter 500€… c’est toujours ça !
Enfin chez Moniwan, Monigo/Monizen sont gratuits, petite préférence pour Monigo qui s’approche pas mal de ce qu’un CGPI vous rétrocèderait ! Il y a également un système de parrainage mais j’ignore ce qu’il vaut.
C’est cette solution Moniwan que j’ai retenu. Je suis en cours de souscription (10 parts), ces jours-ci, je serai en mesure de vous en dire + sur le parrainage voir pourquoi pas vous parrainer ?
Si vous visez une date de valeur rapide, ils retiennent le mois de l’inscription, vous avez donc jusqu’au vendredi 31/3 pour vous positionner.
Ca va vite si vous avez vos justificatifs prêts, il y a juste beaucoup d’avertissements.