Meublé de tourisme : comment en démembrer la propriété ?

Up et petit commentaire car j’avais écrit un titre qui n’avait aucun sens…

Le titre actuel du fils devrait être me suivant:

"Meublé de tourisme: cas d’une LMNP avec démembrement de propriété"

Merci à tous,

Bonjour GBL, et merci pour votre réponse.

Par respect pour le travail de toutes les personnes sur ce blog, je souhaitais dans un premier temps obtenir des pistes de réflexion afin de creuser les solutions envisageable moi-même, mais si vous me demandez des détails je ne me prive pas de vous les fournir.

La valeur de bien est de 150k€. Mes estimations des revenus varient entre 10 et 20k/an. Les 3 bénéficiaires ont un TMI de 30%. L’idée est de sous traiter le ménage à des personnes habitant sur place, via Cesu ou black (je n’ai pas encore la réglementation en vigueur sur ce point). Objectif: générer des revenus afin de valoriser un corps de ferme attenant qui est sous le même régime (mon père à l’usufruit, ma soeur et moi-même les murs).

Solution 1:
J’ai commencé à creuser la LMNP en réel mais ce régime ne semble pas possible. Cependant sur un autre blog, j’ai pu lire le texte suivant

ALAIN LAMBARD
3 mars 2016 at 12:09
Sur les sources…
La situation de l’entreprise détentrice de l’usufruit doit être examinée tant au plan comptable qu’au plan fiscal (en résumé).
L’US est, en principe, qualifié d’élément incorporel.
Au plan comptable :
Le principe de la dépréciation découle de l’article 322-1 du PCG : « la dépréciation d’un actif est la constatation que sa valeur actuelle est inférieure à sa valeur comptable. L’amortissement d’un actif est la répartition systématique de son montant amortissable en fonction de son utilisation». C’est le cas d’un US temporaire dont la valeur diminue chaque jour pour s’éteindre à la fin de l’US.
Au plan fiscal.
Sur le principe de l’inscription à l’actif la jurisprudence SIFE, fondamentale en la matière, (CE 1996/08/21 N° 154488) définit les critères fiscaux (avant le règlement comptable sur les actifs de 2004) de cette activation :
Ce bien ou ce droit :
Constitue une source régulière de profits,
Il est doté d’une pérennité suffisante,
Il est susceptible d’être cédé.
L’US répond à ces critères et doit être immojavascript:bilisé.
Le principe de l’amortissement est défini par un arrêt du CE (du 1979/04/04 N° 8153) :
« qu’un élément incorporel de l’actif immobilisé ne peut faire l’objet d’une dotation annuelle à un compte d’amortissements que s’il est certain, dès sa création ou son acquisition, que ses effets bénéfiques sur l’exploitation de l’entreprise prendront fin nécessairement à une date déterminée ; que, lorsque tel n’est pas le cas, l’entreprise peut seulement constituer à la clôture de chaque exercice, comme pour tout autre élément d’actif, une provision pour dépréciation correspondant à la différence entre la valeur comptable de l’élément d’actif et sa valeur probable de réalisation ».
La décision de 1979 a été suivie d’une seconde du tribunal administratif de Poitiers (21 novembre 1996, req. n° 95-1701 : RJF 1/97, n° 7. Voir à ce sujet : J. Turot, « L’usufruit d’actions peut s’amortir », BF F. Lefebvre 6/97) admettant l’amortissement de l’usufruit de titres de participation. Cette analyse permettant de classer l’usufruit dans un compte d’incorporel et de pratiquer un amortissement a été confirmée à plusieurs reprises (CAA Bordeaux 19 décembre 2005, n° 02-00050 ; CAA Nancy 14 juin 2007,»).
L’amortissement sera pratiqué ; de manière linéaire, sur la durée de l’US.

Il semble donc que dans dans le régime réel, il soit possible d’amortir l’US, en fonction de sa valeur (je crois qu’elle représentait 40% de la valeur du bien lors de la transmission), et cela sur une durée égale (je suppose) à (l’espérance de vie moyenne des hommes en France) - (l’âge de mon père)…?
Grosso modo, on pourrait dire 150k*40%*50% (la maison ne serait louée que 50% de l’année)/20 (on dit que mon père va encore vivre 20 ans)=1.5k. C’est bien mais cela ne semble pas être le régime optimal.
Si quelqu’un ici à la réponse, je suis preneur car je ne trouve rien en ligne. A défaut, je prendrai rdv avec un expert comptable.

Solution 2:
Passer la maison en meublé de tourisme afin de bénéficier de l’abattement de 71% sous le régime micro BIC.
Cette solution semble la plus facile à mettre en oeuvre car elle nécessite uniquement une déclaration en mairie, sans pousser plus loin les contraintes fiscales. Elle me semble légale, mais je ne suis pas certain que ce soit la meilleur option étant donné les différents points que je décris dans la solution 3.

Solution 3, que vous décrivez brièvement (et que je développe un peu plus loin):
Création d’un SARL dans laquelle la NU et l’US de la maison que nous souhaitons mettre en location seraient déposés, avec une location en LMNP réel. Je n’ai pas encore commencé à creuser cette solution, mais je vais m’y mettre rapidement.

Je me demande aussi s’il ne serait pas par hasard possible de mettre dans la SARL le corps de ferme attenant que nous souhaitons rénover afin de pouvoir réinvestir les bénéfices (sans emprunt sur la maison que nous voulons louer, mes modèles financiers montent qu’une fois les travaux de rénovation nécessaires payés, l’amortissement ne permet pas d’effacer entièrement les profits) sans se faire imposer dessus à notre TMI (les bénéficent ne sortent pas de la structure et ne sont donc pas imposés, j’avais entendu de la bouche de Cédric Anicette dans cette vidéo à partir de 08:15
).

Je me dis qu’il pourrait être intéressant de rajouter une autre LMNP au réel nécessitant de gros travaux payés en 2018 afin que le déficit généré par ce second bien se répercute sur la maison que nous souhaitons louer dès à présent. J’ai lu que l’ensemble des LMNP d’un bailleur peuvent être considéré comme un seul bien ("somme des revenus - sommes des charges - sommes des amortissement" pour le calcul de l’IR), peut-être est-ce aussi le cas pour les LMNP au sein d’une SARL.

Les stratégies abordées dans les 2 paragraphes ci-dessus sont contradictoires:
1. Retenir la "marge opérationnelle" dans la société et les réinvestir afin d’avoir un bénéfice nul
2. Acheter un appartement avec travaux, le mettre dans la SARL afin de partager le déficit entre ces 2 biens.

Questions: sont elles légales, réalistes? Si oui, laquelle des 2 me conseilleriez-vous?

Merci pour votre aide à tous,
poiuyt

Bonjour,
Merci encore pour votre réponse. J’ai pris le temps de creuser vos différentes remarques, ainsi que ma propre situation. Je vais donc apporter quelques précisions et corrections à ce que j’avais énoncé dans mon précédent post.

GBL
Je n’ai pas compris votre objectif ("générer des revenus afin de valoriser un corps de ferme attenant qui est sous le même régime"), ni en quoi les pistes explorées permettraient de l’atteindre.
Sans objectif clair, il n’y a guère moyen de vous aider. a écrit :

Voilà la situation:
Bien 1: bon état, nécessite qques travaux, peut être loué en l’état, mon père possède l’usufruit (40%), ma soeur et moi-même les murs (30% chacun). Valeur actuelle 100k€ approx.
Bien 2: une maison en ruine (il reste 4 murs et deux dalles), où nous souhaitons créer 2 T2 loués en LMNP. Valeur actuelle 20k€ approx.

Objectif: faire quelques travaux de rénovation dans le Bien 1 et le louer plus activement. Le bénéfice généré servira à payer les travaux de rénovation du Bien 2. Je souhaite être certain de bien comprendre les conséquences des 2 montages présentés ci-dessous. Dans les 2 cas l’amortissement du Bien 1 ne changera pas vraiment, il s’agit pour moi de comprendre l’impact de la gestion du Bien 2 sur le montage global.

Je pense à 2 montages différents, et je suis en train de les modéliser sur Excel afin de bien pouvoir mesurer les flux monétaires de chacun des scénarios. Cependant, je serai très heureux d’avoir des retours, commentaires et critiques de votre part:

Montage 1:
Création de la SARL de famille au sein de laquelle nous apportons l’usufruit et la propriété du Bien 1 que nous souhaitons louer. La SARL est nécessaire si nous souhaitons d’amortir les murs.
Régime de l’IR (30% de TMI pour chacun d’entre nous), l’argent généré est réinvesti dans la création des 2 T2 (disons 2x25k€). Une fois les 2 T2 créés, nous transférerons ce bien au sein de la SARL familiale afin de pouvoir amortir la valeur du bien rénové (disons 2x50k€ soit un total de 100k€ d’amortissement pour le Bien 2).
Dans ce cas là nous payons plus d’impôts (30%)les premières années, mais seront par la suite en mesure d’amortir 100k€.

Montage 2:
Création de la SARL de famille au sein de laquelle nous apportons l’usufruit et la propriété du Bien 1 que nous souhaitons louer et du Bien 2 que nous souhaitons rénover.
Régime de l’IS (15% car le bénéfice sera <38k€/an), l’argent généré est réinvesti dans la création des 2 T2 (disons 2x25k€).
L’amortissement du Bien 2 sera donc au total de 20k€ (valeur actuelle)+2x25k€ (travaux de rénovation)=un total de 70k€ d’amortissement.
Dans ce cas là, nous payons moins d’impôt au début (15%), mais nous ne pourrons amortir "que" 70k€.

Une autre des différences est que le déficit généré par les travaux ayant un coût inférieur à 500€ ne pourra pas être plus de 10 ans. Sachant que nous allons faire, autant que possible, les travaux nous même, je peux imaginer que beaucoup de lots auront un coût inférieur à 500€.

Dans les 2 cas, le coût de création de la SARL sera de:
   - expert comptable : 200€
   - immatriculation : 41.5€
   - annonce : 150€
   - droit de mutation: pas certain que ce soit 5.09% ou quelque chose de l’ordre de 300-500€ par bien, j’ai vu tout et son contraire… (Ici il est marqué 5.09% pour une vente d’immeuble ou 375 à 500€ pour un "apport autre"). Quelq’un peut m’aider sur ce point?

Si le droit de mutation est de 5.09%, alors le coût pour le Bien 2 sera bien différent entre les 2 montages (dans le premier cas, 5.09%*20k€=1.2k€, dans le second cas 5.09%*100k€=5.9k€).

Est-ce que j’ai bien cerné les 2 scénarios envisageables? Ai-je commis des erreurs ou bien la logique est bonne?

J’ai d’autres questions sur ces montages :
- les 2 T2 étant dans la même maison, est-il possible de découper le lot afin d’en rentrer 1 dans la SARL dès les rénovations terminées (je parle donc ici du montage 1) afin de pouvoir commencer à amortir sa valeur?
- si le Bien 1 est en location 50 semaines par an (il est par exemple dispo sur airbnb), et nous gardons 2 semaines pour nous mêmes, mais que nous ne le louons que 25 semaines par an. Est ce que le taux à appliquer à l’amortissement sera de 50/52 ou bien de 25/52? J’aimerai que ce soit 50/52 car que la maison soit louée ou non, elle est dispo à la location. Je n’ai pu trouver la réponse à ce sujet.
- que devons nous faire des meubles qui sont actuellement dans le Bien 1? Les vendre à la SARL? Les louer à la SARL? Ne rien faire?
- que se passera-t-il au bout de disons 30 ans, quand le Bien 1 aura été totalement amorti. Faut-il dissoudre la SARL et recommencer? Est-ce que les compteurs sont remis à 0 et on recommence…? J’ai souvent lu qu’il ne fallait pas se projeter car l’environnement fiscal change souvent, mais je n’ai aussi rien trouvé sur la "fin" de l’amortissement. Si quelqu’un a une réponse, je suis preneur.
- j’ai lu quelques discussions autour de l’emprunt au travers de SARL. Je n’ai pas encore appelé mon banquier, mais est-ce que les conditions d’emprunt sont les mêmes pour une SARL et pour une personne seule (dans notre cas, la personne seule est un des 3 actionnaires de la SARL bien entendu).

Voilà pour l’instant! Merci à tous pour vos retours.