Location meublée et transmission de patrimoine via SARL de famille ?

Bonjour,

Après des recherches sur ce forum et sur internet, et quelques lectures, je me suis aperçu que si la possibilité d’exploiter un immeuble en location meublée au travers d’une SARL de famille imposée à l’IR est souvent évoquée, les modalités précises, à savoir les avantages et contraintes du montage ne sont pas explicitement exposés. Je n’y connaissais absolument rien jusqu’à une semaine, je vais donc essayer de partager les éléments importants que je crois avoir compris et je sollicite votre aide pour corriger les bêtises que je vais dire et pour éclaircir certains points.

Afin de comprendre la problématique, voici mon cas concret :
Mon père a hérité de mon grand-père d’un appartement de 50 m² à Paris estimé à 330 000 euros lors de la succession. Mes parents souhaitent mettre le bien en location, et à cette fin ont engagé d’importants travaux de rénovation pour un montant de 120 000 euros. Ils sont mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts et paient cette somme avec l’argent commun. Ils envisagent de louer le bien en location meublée afin d’obtenir des revenus en complément de leur future retraite, et souhaiteraient le démembrer afin d’en donner la nue-propriété à ma sœur et moi-même pour profiter de l’abattement de 100 000 euros par enfant renouvelable tous les 15 ans.

Problème : l’amortissement des locaux n’est pas possible si l’on n’en détient que l’usufruit (ouvrage sur la location meublée de Me LE BOULC’H). Or l’intérêt de la location meublée est justement de bénéficier des amortissements afin de créer du revenu net d’impôts, sans que ces amortissement ne soient pris en compte dans le calcul de la plus-value à la revente du bien (sous réserve d’exercer l’activité à titre non professionnel ou d’exercer au moins 5 ans à titre professionnel et de ne pas dépasser 90 000 euros de recettes annuelles sur les 2 exercices précédant la vente, cette dernière condition étant celle applicable à une SARL de famille imposée à l’IR).

La SCI étant peu compatible avec les revenus commerciaux d’une location meublée, la solution semble donc de créer une SARL de famille imposée à l’IR, à laquelle serait apportée l’appartement, chacun de mes parents recevant la proportion des parts correspondant au capital engagé. Afin de ne pas être en situation de gérant majoritaire et d’éviter de payer des cotisations sociales (gérant majoritaire : les parts du gérant, de son conjoint et de ses enfants mineurs représentent plus de 50% des parts), une tierce personne (moi-même ?) assumerait gracieusement le statut de gérant. La nue propriété des parts serait ensuite données à ma sœur et moi-même et la SARL garderait la possibilité d’amortir la valeur du bien.

Problème : comment récupère-t-on la trésorerie d’une telle structure ? Du fait des amortissements, le bénéfice sera faible pendant de nombreuses années, tandis que la trésorerie s’accumulera inutilement puisque aucun emprunt n’a été souscrit. Je n’y connais rien en comptabilité mais il me semble qu’il n’est pas possible de rétribuer les comptes courants d’associés au-delà du bénéfice. Vous confirmez ?

La réduction de capital semble compliquée et onéreuse puisque soumise à enregistrement et publicité et non adaptée puisque nu-propriétaire et usufruitier recevront chacun leur quote-part, or l’objectif est que mes parents bénéficient des revenus.

La solution au problème pourrait-être, lors de la création de la SARL de faire un apport à titre onéreux, c’est-à-dire d’apporter en plus de l’appartement une dette de l’entreprise envers mes parents, ce qui aurait pour avantage de réduire la valeur de l’actif net et donc des parts lors de la donation et de permettre de récupérer la trésorerie sous forme de remboursements. Cet apport à titre onéreux est taxé à hauteur de 5,09%, mais dans mes lectures je ne l’ai rencontré que dans le cas où il correspondait au prêt immobilier adossé au bien apporté à la société. Un tel montage est-il possible ?

Je vous remercie de vous être intéressé à mon problème, j’espère avoir été clair et je pense que ce cas pratique peut intéresser toutes les personnes concernées par des problématiques de location meublée et de succession.

Thomas

PS: Si vous avez des lectures à me conseiller sur la SARL de famille imposée à l’IR je suis preneur !

Mots-clés : lmno, location meublée, sarl de famille, transmission