Investissement immobilier : limite d'encours de prêt par les banques ?

Oui cest ça je travaille pour une banque mais je n’ai aucun encours chez eux, juste un livret avec 50k€ d’économie.

Fait un peu particulier, tous mes prêts sont dans une banque concurrente pour des raisons de durée de crédit, 20 ans alors que ma banque ne prête que sur 15ans maxi.

Nous sommes en couple et même si on gagnait le double ou triple, cela ne change en rien ce point bloquant qui est le seuil.

Bonjour,

Bigbil a écrit :

Oui cest ça je travaille pour une banque

Renseignez vous en interne pour avoir une idée de leurs critères précis en fonction de votre apport en garantie. Vous n’ignorez sans doute pas que les banques ont des contraintes règlementaires et que leur responsabilité peut-être engagée en cas de surendettement. Chaque dossier a donc ses limites : W Buffet peut probablement emprunter 100 millions de dollars mais pas vous ni moi, c’est une réalité.

Cordialement,

Eric

Bonjour Bigbil,
votre question me fait sourire car j’ai aujourd’hui exactement la même problématique que la votre.
La banque qui m’a suivi pour mes premiers investissements m’a clairement signifié (lorsque j’ai acheté mon dernier bien) qu’elle ne me suivrait pas pour un suivant.
Je pense donc me tourner vers d’autres banques, pour un investissement qui doublerait mon encours de prêt (passant de 800k€ à 1.6M€ environs).
Il parait que le Crédit Foncier ou GE Bank sont moins regardants sur les encours car ce ne sont pas des banques à proprement parler. Celà reste à vérifier…
Dans tous les cas, n’hésitez pas à nous tenir au courant de la suite des opérations, celà m’intéresse fortement !

Bonne journée.

En effet, vous pouvez consulter un courtier, mais j’imagine que vous maîtrisez bien tous les codes et ficelles du métiers de la banque.

Une autre idée est de réaménager vos prets par la modulation ou par des des rachats, notamment pour votre RP (= Passif).

J’ai vu mon banquier ce matin pour finaliser mon dernier projet.

Il me dit les choses suivantes :
- mes revenus immobilier sont classés comme un salaire donc si j’arrête mon travail salarial, je pourrai continuer à emprunter.
- la garantie logement prête sans problème jusqu’à 2 millions .
En gros avec mes 18% habituel , j’ai pas de soucis à me faire.

Je trouve ça trop beau pour être vrai.. et je n’y crois pas vraiment malgré l’affirmation du banquier …

" Vous connaissez bien le sujet j’en doute pas , je peux aider sur la partie optimisation "

Exact , pour les revenus mensuels c’est Good j’ai doublé mon salaire infirmier.

Pour l’effet ciseau , la par contre je l’ai toujours inclus dans mes projets car cela peut faire mal . Pour ce faire :
- rentabilité supérieur à 15% brut
- en meublé pour avoir de l’amortissement
- le projet terminé doit faire minimum 50% de travaux : exemple du coût total d’un projet à 130000 avec fdn + travaux + bien avec minimum 65000 euros de travaux .
Mon projet en cours c’est 70% de travaux .

J’ai également calculé que mon cash flow actuel sera diminuer de 30% si j’arrête l’investissement et quand l’effet ciseau arrivera.

Au plaisir de se rencontrer également….

Pourtant je pense à zx 6r qui lui rencontré des problèmes déjà évoqué sur ce forum … et je pense pas qu’il ai un endettement qui dépasse 2 millions… c’est vraiment en fonction des profils sans doute ….

Il est largement possible de dépasser le million d’encours (j’ai moi même plus d’un million d’encours), mais il faudra peut être passer par d’autres banques ? Dans mon cas, la banque qui m’avait prêté pour ma RP, et un petit investissement locatif ne m’a pas suivi sur mes 2 immeubles suivants.

Ce que les banques aiment, entre autres :
- les revenus bien sûr, et leurs stabilités
- que vous jouiez le jeu (prendre des assurances, ouvrir une AV, pas trop négocier les taux, etc.)

Ce qu’elles n’aiment pas:
- que vous veniez les voir juste pour le prêt, sans contre parties derrière
- que vous ayez des prêts pas encore en amortissement
- que vous enchainiez les projets trop rapidement

Il vous faut trouver le bon interlocuteur. En 2021, j’ai fait 30 banques pour trouver un prêt pour mon premier immeuble et j’ai trouvé un directeur d’agence de qualité, avec qui le courant passait bien, et qui comprenait mon projet. Cette banque m’a suivi à nouveau en 2022, mais en me disant bien qu’il faudrait laisser couler un peu d’eau pour en refaire un derrière.