Investissement locatif : pérennité de la limite de 9m2 ?

Le point m’ayant le plus choqué, est qu’un logement de 10m² loué meublé en centre parisien, subit la même sur-imposition qu’un logement de 10m² loué nue par exemple près de chez moi à 20 minutes de bus de la station terminus de la gare RER.
Soit environ 1h de trajet de Paris.

Cette loi favorise les logements pourris et loin de Paris au détriment des logements de qualité et bien situé. En clair c’est totalement l’inverse de ce qu’il faudrait!

loulou75 a écrit :

la taxe porte sur le loyer hors charge, vous pouvez donc diminuer le loyer jusqu’au plafond mais augmenter les charges.

Il me semble que les charges sont des AVANCES sur charges donc il y a une régularisation annuelle obligatoire

Pour les autres "idées" , je ne ferais aucun commentaire

Philippe

Philippe30 a écrit :

Il me semble que les charges sont des AVANCES sur charges donc il y a une régularisation annuelle obligatoire

Philippe

là en fait j’envisageai plutôt la prise en charge par le bailleur de différents service tel que l’EDF, l’abonnement internet, téléphone, télé. et les facturer en charges au locataire.

Je crois que c’est possible, car lorsque j’étais à la recherche d’un logement étudiant plusieurs bailleur proposaient ce service.

d’accord je ne savais pas, je pensais que les charges étaient presque librement fixé.

merci pour l’info

ZX-6R a écrit :

Bonjour,

Nous devons être plusieurs dans ce cas… Des petits logements 10 -14m² tout juste autofinancés, refaits à neuf, loués au prix du marché (soit 600-700 euros dans le centre de Paris)

Ca risque de faire mal. Surtaxe, voir plafonnement des loyers… bref, tout est fait pour que la classe moyenne reste bien à sa place, si vous tentez d’en sortir, on vous assomme…

Il est évident que les personnes déjà propriétaires de ces biens achetés à prix d’or vont en faire les frais.

A terme, cela fera forcément baisser le prix de ces biens, cela les assainira, que ce soit à la vente ou à la location. A Paris, ou le SMIC est au même tarif que dans le Cantal avec un loyer 10 fois moins cher (?), je comprends que des mesures législatives finissent pas être prises.  En même temps, il s’agissait d’une réalité du marché, l’offre face à la demande, un processus naturel.

Il est juste regrettable que cette loi soit aussi arbitraire et brutale. Etre un peu préparé aurait permis de revendre ces biens, cela aurait laissé le choix.

Cela montre à nouveau plus que jamais que diversifier ses placements reste une règle d’or.

Dernière modification par Myrtilles (24/01/2012 15h14)

ZX-6R a écrit :

Bonjour,

Nous devons être plusieurs dans ce cas… Des petits logements 10 -14m² tout juste autofinancés, refaits à neuf, loués au prix du marché (soit 600-700 euros dans le centre de Paris)

Ca risque de faire mal. Surtaxe, voir plafonnement des loyers… bref, tout est fait pour que la classe moyenne reste bien à sa place, si vous tentez d’en sortir, on vous assomme…

Le risque associé à la location de ces micro-logement a été identifié il y a pas mal de temps (maintes fois, sur ce forum et ailleurs). J’ai tendance à considérer que les personnes concernées l’ont pris un peu en connaissance de cause…

Par ailleurs, j’ai parfois l’impression que la définition de la "classe moyenne" est un peu à géométrie variable  (ça donne l’impression que certains considèrent que "la classe moyenne, c’est ceux qui ont un peu plus et un peu moins que moi", indépendamment du fait qu’ils sont ou pas dans le 1er décile). J’ai même entendu ce matin qu’on attaquait les classes moyennes "avec la l’instauration d’une nouvelle tranche supplémentaire de l’impôt sur le revenu" (qui imposerait à 45% les revenus au dessus de 150 000 €). Je ne pense pas que la majorité des participants à ce forum fassent partie de la réelle "classe moyenne".

Je remercie beaucoup les participants pour l’expression de leur point de vue.

Les différents gouvernements répétant à l’envie qu’il faut, individuellement, prévoir des suppléments de revenus pour nos retraites, nous encouragent, depuis longtemps, à investir dans l’immobilier locatif. C’est ce que j’ai fait, en privilégiant les chambres de bonne d’excellente qualité, dans le respect des limites imposées par la loi SRU. Maintenant, tout mon plan s’écroule avec la taxe des micrologements. Je ne suis pas la seule dans cette situation…
La loi s’applique dès lors que la studette est louée comme "habitation principale", pour une durée de 9 mois minimum" . Savez-vous si, en toute légalité, il est possible de signer un bail (meublé, je pense), d’une durée plus courte (ex: 6 mois), pour des personnes venant faire un stage à Paris, ou bien naviguant entre leur habitation principale en province et un pied-à-terre à Paris? Auquel cas, j’adopterais cette tactique.

Un autre aspect me tient à coeur dans cette discussion: les termes de "marchand de sommeil", "cupidité" et tous les autres termes appartenant au champ lexical de l’exploitation et de l’avarice -souvent utilisés dans des forums de discussion- me paraissent à la fois insultants et inexacts. En effet, la plupart des bailleurs comme moi sont soucieux du confort de leurs locataires, de leur bien-être, de leur sécurité et de l’esthétique de la studette louée. Pour respecter ces principes, ils investissent massivement et régulièrement. Proposer un lieu d’habitation équipé, ensoleillé, joli, dans de beaux immeubles du Marais, soit 9m2 non mansardés avec une grande fenêtre, pour un loyer de 16 euros par jour et 500 euros par mois, cela mérite-t-il le mépris du public?

Je vais baisser mes loyers, conformément à la loi, mais il me sera impossible de repeintre à chaque départ de locataire, de rénover les carrelages de la douche, d’améliorer l’environnement, de faire venir un plombier à mes frais quand la douche est bouchée, de prendre à ma charge l’entretien et les réparations locatives, d’engager toutes ces interventions qui permettent au bailleur de cultiver d’excellents relations avec son locataire. Quel dommage! Car demander à un locataire de reconnaître sa responsabilité en cas de détérioration ou de négligence (murs tachés, évacuations bouchées, plaque de cuisson rouillées, robinets entrartrés, prises de courant branlantes, etc) aboutit, la plupart du temps, à des tensions, voire à des conflits…Ce que je voulais éviter.

Enfin, une question: le blocage ou le plafonnement de tous les loyers à Paris, qui se profile, va poser un problème majeur aux propriétaires. De quelle manière vous y préparez-vous?
Vos réponses, suggestions et commentaires sont les bienvenus! Avec mes remerciements chaleureux, EA

lili17 a écrit :

Savez-vous si, en toute légalité, il est possible de signer un bail (meublé, je pense), d’une durée plus courte (ex: 6 mois), pour des personnes venant faire un stage à Paris, ou bien naviguant entre leur habitation principale en province et un pied-à-terre à Paris? Auquel cas, j’adopterais cette tactique.

Une location meublée pour étudiant est de 9 mois sinon la location meublée est de 1 an renouvelable mais il est toujours possible de partir pour le locataire avec un préavis de 1 mois donc des gens de passage peuvent prendre un logement avec un bail de 1 an et le résilier très vite….

lili17 a écrit :

Je vais baisser mes loyers, conformément à la loi, mais il me sera impossible de repeintre à chaque départ de locataire, de rénover les carrelages de la douche, d’améliorer l’environnement, de faire venir un plombier à mes frais quand la douche est bouchée, de prendre à ma charge l’entretien et les réparations locatives, d’engager toutes ces interventions qui permettent au bailleur de cultiver d’excellents relations avec son locataire. Quel dommage! Car demander à un locataire de reconnaître sa responsabilité en cas de détérioration ou de négligence (murs tachés, évacuations bouchées, plaque de cuisson rouillées, robinets entrartrés, prises de courant branlantes, etc) aboutit, la plupart du temps, à des tensions, voire à des conflits…Ce que je voulais éviter.

La loi n’a pas dis de baisser les loyers , c’est la surtaxe qui vous incitent à le faire ….
Quand à repeindre à chaque départ de locataire laissez moi en douter et puis avec un peu de courage il est très facile de repeindre 9 m2 avce un pot de peinture à 40 euros….

Pour ce qui est de la rénovation des carrelages de la SDB vous ne le faites pas à chaque départ de locataire , c’est votre choix mais si l’état du bien n’est pas satisfaisant vous allez perdre des locations.

Pas besoin de demander au locataire de reconnaître sa responsabilité , il existe une loi concernant la répartition des réparations locatives ( Decret du 26 Aout 1987 )
Décret du 26 août 1987 : liste des réparations locatives | Les textes de référence | Législation | Formalités | maPiaule.com

On peut penser ce que l’on veux de la loi mais il est un fait que le surcoût à l’achat des ces petites surfaces  se répercutent sur les prix à la location maintenant pensez vous qu’il soit normal de payer plus de 500 euros pour un 9 m2 ?

Philippe

Quelques réflexions pour répondre aux commentaire qu’un participant a eu l’obligeance de publier sur ce forum:

"La loi n’a pas dis de baisser les loyers , c’est la surtaxe qui vous incitent à le faire …."
Je dirais plutôt "Qui nous oblige à le faire" car la surtaxe est très élevée et, si l’on décide de garder le loyer initial, non seulement on acquitte cette surtaxe, mais on paye un impôt et une CSG calculés sur ledit loyer. Du coup, la rentabilité est pitoyable au regard de l’argent investi, du temps de travail que suppose toute location, et des impôts cumulés. Ceci est mon expérience. Mais,  peut-être avez-vous une autre analyse?

"Quand à repeindre à chaque départ de locataire laissez moi en douter et puis avec un peu de courage il est très facile de repeindre 9 m2 avce un pot de peinture à 40 euros….": je suis froissée de voir ma parole mise en doute. Oui, je fais repeindre à chaque fois, parce que, dans une petite surface, les murs sont rapidement tachés ou ternis et les nouveaux locataires veulent des studettes impeccables. Je trouve cela normal. Et je fais toujours appel à un professionnel car…Je n’ai pas la force ni l’âge de prendre le pinceau!

"Pour ce qui est de la rénovation des carrelages de la SDB vous ne le faites pas à chaque départ de locataire": je refais les joints, autour de la douche et de l’évier, et aussi je fais nettoyer les joints ciment des carrelages-douche, la plupart du temps peu engageants au départ d’un locataire…

"Pas besoin de demander au locataire de reconnaître sa responsabilité , il existe une loi concernant la répartition des réparations locatives ( Decret du 26 Aout 1987 ) ": bien sûr! mais les jeunes locataires refusent de réaliser ces réparations; ils dégagent leur responsabilité, avec une mauvaise foi qui n’a d’égal que mon aversion pour les discussions mesquines ou les conflits autour d’un robinet qui fuit, d’une plaque de cuisson rouillée, de joints dégoûtants autour d’une douche, etc.

Voilà…
J’espère que mon message précédent stimulera encore notre discussion. EA

Je comprend pourquoi vous avez un rendement si faible. Autant louer une bouse est inhumain, autant faire tous ces travaux me semble accessoire.

Quant au fait d’avoir un dépôt de garantie, si on l’a, c’est pas pour faire joli. L’appart est pas propre, retenue pour nettoyage c’est aussi simple que cela. Après il faut aussi savoir s’y prendre. A chaque fois qu’un locataire s’en va, je lui fait toujours parvenir un mail récapitulant les choses à nettoyer à rendre impeccable. Généralement, ce sont frigo, plaques, casseroles, poêles, WC passés à l’acide, vitres nettoyés, sorties de robinet à faire tremper dans le vinaigre. Rien d’exceptionnel, et avec ça, je n’ai rarement voire jamais eu de problèmes. Suffit de les avertir.

Et puis de toutes façons, qui dit taxes, dit quand même revenu. Vous pouvez également monter le loyer, jusqu’au point de rupture. Vous le verrez vite.

BorderLine a écrit :

Et puis de toutes façons, qui dit taxes, dit quand même revenu. Vous pouvez également monter le loyer, jusqu’au point de rupture. Vous le verrez vite.

J’ai fais le calcul de la surtaxe sur les micros-foncier.
Si le champ d’application est idiot (pas de distinction géographiques ni du type de bien), la taxe est fait pour qu’au delà du plafond le rendement nous ramène très proche du loyer plafond de la taxe.

lili17 a écrit :

mais les jeunes locataires

Parce qu’il n’y a que les jeunes de mauvaise foi? Quelle mauvaise foi!
Plus sérieusement, pour suivre la location de la grand mère, je peux vous assurer que la mauvais foi n’est pas une question d’age.

Je vous remercie pour votre point de vue. En effet, ma méthode est à revoir…Les SCPI restent pour moi un peu abstraites et mystérieuses, c’est pourquoi ne ne m’y suis pas encore intéressée.
Mais cela ne saurait tarder…
Autre chose: personne encore sur le forum n’a répondu à ma question concernant le blocage ou le plafonnement des loyers tel qu’il se profile après les élections. Puis-je vous demander comment vous pensez réagir?