Louer sa résidence principale qui ne se vend pas… mais grosses conséquences fiscales !

Si vous optez sur une location en meublé, ce type d’appartement risque d’avoir des locataires de courte/moyenne durée. Si le logement est géré par une agence, prévoyez également les frais d’agence à chaque nouveau locataire.

Par ailleurs, la somme des recettes et des dépenses semblent être assez proches… Le rendement locatif me semble donc particulièrement mauvais.
Si le seul but est de pouvoir revendre + cher que le marché actuel, je serai très très prudent sur le nouveau risque que vous prenez. En effet, avec l’achat de votre nouveau T3, vous serez Doublement exposé à une éventuelle poursuite (ou même accentuation) de la baisse du marché. L’addition des deux emprunts vous expose à un effet de levier non négligeable et non diversifié. C’est un risque dont il faut avoir bien conscience.

En tous cas, vous vous posez les bonnes questions au bon moment - bon courage pour la suite !

Bonjour à tous,

Pour commencer, je tiens à vous remercier pour m’avoir aidé il y a plus de 3 ans afin d’estimer les frais annuels pour transformer son logement principal en une location. Mon objectif à l’époque c’était de ne pas vendre en dessous du prix d’achat (achat dans le neuf en 2008).

J’ai préféré le louer avec un rendement pourri (négatif) que de le vendre tout en me disant que cela nous fera une rente plus tard.

Mais maintenant que tout est en place, il est vrai que les impôts piquent un peu. En calculant l’ensemble des postes:

- Loyer annuel hors charges
- Recette des charges annuel
- Charges annuel payé par propriétaire
- Mensualité du crédit
- Honoraires de la société de gestion
- Frais d’entretiens / administratifs
- Frais de gestion
- Assurances (habitation, GLI, couverture du prêt immo)
- Intérêts d’emprunt
- Impôts (30%)
- Prélèvements sociaux (15,5%)

Comme vous pouvez l’imaginer, je me retrouve avec un cash flow de l’ordre de 6000 € / annuel (j’ai des chiffres plus précis su les 13 prochaines années) …… La note est très salée mais c’était un choix que je ne regrette pas.

Voici mes questions en sachant qu’il reste 17 ans sur le prêt et que je souhaite avoir un bien à louer sans prêt à rembourser à 50 ans (j’en ai 33 actuellement):

1- Est-ce qu’il y a d’autres dispositifs plus efficaces que le régime réel afin de réduire l’impôt?

2- Je sais que vous être contre la loi Pinel pour son faible rendement par rapport au risque encouru mais avez vous le même raisonnement si on conserve le bien? D’après mes calculs (que je dois encore affiner), j’ai un cash flow moins élevé (max 5000 €/annuel en fin de dispositif). Mais être bloqué 12 ans ne m’enchante pas du tout, on ne sait jamais de quoi demain sera fait (je ne suis pas Penelope moi ;-)).

3- Est-ce que j’attends le nouveau dispositif qui remplacera Pinel? J’avais en tête que l’alternance en Mai 2017 allait donner naissance à un nouveau dispositif mais c’est pas gagné………

4- Est-ce que je vends pour racheter un logement ancien à rénover? Mais là il faut trouver la ville, l’emplacement, la bonne affaire (20 à 30 k€ en dessous du prix du marché),… Vous savez ça mieux que moi.

Bonne journée à vous

Si vous souhaitez agir rationnellement, et que vous impliquer un peu n’est pas un souci, il me semble qu’il faudrait vendre pour effectuer un meilleur investissement (éventuellement un "logement ancien à rénover", mais il y a sans doute d’autres pistes plus rentables que ce que vous avez actuellement).

Mais … à présent que c’est loué, vous ne pouvez pas vendre exactement quand vous voulez, et il faudra aussi respecter scrupuleusement la procédure (résilier le bail assez à l’avance, dans la bonne forme, en invoquant le bon motif, en proposant au locataire d’acheter, etc.), ou vendre "occupé" (avec décote, mais sans résilier le bail). Evaluez aussi ce qu’il adviendra de l’emprunt en cours (à rembourser ou reportable sur un autre investissement, IRA ou pas, etc.)

Merci pour vos réponses, je vais tenter de répondre à toutes vos questions:

1- Ce que j’appelle "cash flow" c’est la somme annuelle que je dois sorti de ma poche "tout compris" (voir la liste dans mon 1er poste)
2- Je m’interroge en ce moment car le locataire devrait quitter le logement cette année donc je me disais pourquoi pas réfléchir à une meilleure opération car je pense pouvoir vendre quasi au même prix que 2008.
3- IRA valable uniquement en cas de rachat de crédit par la concurrence
4- Je pensais rembourser l’emprunt pour ré-investir dans de l’ancien avec travaux (plus intéressant fiscalement si j’ai bien saisi)
5- J’ai actuellement le contrat de renégociation sur la table de chevet (pas encore signé)…. Je réfléchis car il faut environ 18 mois pour amortir le coût des frais de dossier + frais du crédit logement

(Merci d’avoir regroupé les sujets ;-))

Dernière modification par Seb78 (01/02/2017 15h07)

La raison n’est pas là.
Je pense que je ne suis pas le seul à ne pas savoir répondre à vos interrogations.
Vous avez monté un dossier de renégociation de prêt, c’est donc que vous aviez l’intention de continuer à le rembourser. Vous avez un locataire. La renégociation fera baisser votre "cash-flow" (qui est largement négatif).
Si vous vendez, c’est le saut dans l’inconnue. Vous ne savez pas à quel prix. Vous dites "je pense pouvoir vendre quasi au même prix que 2008" oui beaucoup de vendeurs pensent vendre à tel ou tel prix mais bien souvent c’est en fait une espérance et ils déchantent ensuite. Il y a un prix de marché, il faut être vraiment lucide pour savoir évaluer un bien.
Vous ne savez vers quoi vous investirez donc l’inconnue est encore plus grande, que vous dire. Formez-vous et au minimum apprenez de vos erreurs en ne les renouvelant pas. Lorsque vous dîtes:
"3- Est-ce que j’attends le nouveau dispositif qui remplacera Pinel? J’avais en tête que l’alternance en Mai 2017 allait donner naissance à un nouveau dispositif mais c’est pas gagné………"
J’ai vraiment un doute.

Bien téméraire celui qui vous conseillera de vendre. Signez votre renégo, ça limitera les frais et tâchez de continuer malgré ce boulet que vous traînez. Même si le locataire part et que vous décidez de vendre, ça sera quelques centaines d’euros de perdus mais ça ne vous ferme pas de portes.
Réfléchissez sérieusement aux conséquences de la vente et faites évaluer le bien par un agence en comparant leur prix à celui que vous avez en tête. Cela ne se fait pas dans l’urgence.

Je suppose qu’une des raison du peu de réactions vient du fait que suite à plusieurs messages, vous avez répondu en donnant des informations supplémentaires, qui n’étaient pas données au début. Voir quelqu’un qui n’a (de loin) pas fourni toutes les infos importantes au début (par ex que le locataire avait annoncé vouloir partir, ou que vous aviez déjà renégocié votre prêt, ou …) n’encourage pas à prendre du temps pour l’aider (car il peut encore y avoir d’autres infos dissimulées, qui rendront invalides presque toute suggestion/réponse).

Par ailleurs, j’ai peut-être lu un peu rapidement vos messages et je peux me tromper, mais j’ai un peu l’impression que vous avez des idées bien arrêtées (et je ne parle pas que du "successeur du Pinel", qui arrive comme un peu un cheveux sur la soupe dans votre message), et n’êtes pas vraiment dans une posture où des réponses argumentées pourraient vous faire changer d’avis. Ça n’est pas très motivant non plus…

Je résume :
   - le locataire veut partir (donc le bien pourra être vendu libre, donc au meilleur prix)
   - le bien est un boulet à votre avis (rendement est faible, plus faible que ce que auriez avec un autre investissement immobilier)
   - pas d’IRA si remboursement suite à vente, et probable faible plus-value imposable 
… alors je me demande pourquoi vous envisagez une multitude d’alternatives : vendez (dès le locataire parti), payez quelques k€ sur la plus-value si nécessaire (et avec plaisir : plus vous en payerez, plus il restera d’€uros dans votre poche suite à cette vente), partez sur un bon projet pour les 20 prochaines années, faites un emprunt pour acheter autre chose (ses caractéristiques seront encore meilleurs que celui de la renégociation).

Voici quelques éléments supplémentaires:
1- Loué nu
2- Revenus fonciers au régime réel
3- Loyer 750 € HC
4- Il hésite encore aux dernières nouvelles (y a 3 semaines), il sera fixé d’ici quelques mois. Dans n’importe quel cas, il sera vendu sans locataire.

Pour le reste je suis d’accord avec vous concernant les agences, c’est pour ça que je parle d’estimation. Je sais qu’il ne faut pas confondre le neuf avec l’ancien mais j’ai encore le mauvais réflexe de beaucoup de propriétaire résident et non bailleur. Il est difficile de vendre en dessous du prix d’achat car le capital restant dû sert à la nouvelle résidence principale et non à un investissement.

Aujourd’hui je ne suis plus dans cette situation, donc on avisera en fonction du prix proposé.
Et non je n’ai pas des idées bien arrêtées, qu’est ce qu’il vous faire dire ça?

Merci pour votre retour mais voici la situation exacte :

1- Les revenus fonciers à déclarer vont être croissants (intérêts d’emprunt plus faible chaque année). Exemple cette année, je vais déclarer 2500 €. Par conséquent un peu plus de 1000 € d’impôt à payer en plus. Donc oui les charges sont beaucoup plus faibles.

2- Ensuite au vu du peu de droit des propriétaires bailleurs, j’ai préféré jouer la sécurité avec une GLI (3% des revenus brut). Je ne pouvais pas me permettre de me lancer dans le vide sans ceinture. Et j’ai préféré passer par une agence car ayant un travail très prenant, je n’ai pour l’instant pas le temps de m’occuper de la gestion. Demain ça sera peut-être différent.

3- Oui l’appartement a été payé trop cher comme tous les programmes neuf malheureusement. Le problème c’est que les propriétaires et les investisseurs sont sur le même marché mais pas avec les mêmes intentions. Cela fausse complètement la donne (de mon point de vu) quand vous cherchez à vous loger dans un bien de qualité. Par chez nous, le neuf se vend comme des petits pains. Depuis que je suis là, il y a 2 à 3 programmes immobiliers tous les 2/3 ans. Je vous laisse deviner le pourcentage d’investisseur dans chaque programme.

4- Oui la rentabilité est médiocre mais ce n’était pas le but au départ ;-).

Pour finir, je pense avoir peut-être trouvé une solution que je suis entrain de faire mûrir.

Bonne soirée à vous

Merci pour ces bons conseils :-).

A l’époque, nous avions eu une offre supérieure à celle que vous mentionnez de 26 k€ sauf qu’elle n’était pas net vendeur malheureusement pour nous.

Nous avions mis en location car notre situation le permettait. Maintenant je cherche à raisonner autrement.

Et ce qui concerne le prix réel, à voir à combien il va partir.

Bien à vous

Le prix était de 167 000 € net vendeur

Solutions  :

1- Vendre (à mon locataire actuel ou autres) avant que les taux remontent de trop
2- Récupérer du liquide
3- Augmenter mes compétences sur le locatif via ce forum pour faire un investissement locatif dans 2 ou 3 ans

Bien à vous

Seb78 a écrit :

Le prix était de 167 000 € net vendeur

Vous semblez à moitié vexé qu’on vous dise 150 k€. Moi je ne vous disais pas que ça vaut 150 k€, je vous disais surtout que le bon prix est celui où l’offre rencontre la demande. J’essayais juste de vous amener à réaliser qu’il vous faut un prix de vente suffisamment bas pour être conforme au marché. Si le prix moyen donne 153 k€, mais que ce bien vaut mieux que la moyenne (récent, bien agencé, grand jardin), il vaut un peu plus, mais sans doute pas >180 k€.

Si ce prix conforme au marché est 167 k€ net vendeur, tant mieux pour vous. Vous venez seulement de dire que vous aviez reçu une offre à 167 k€ : ce qu’on lisait dans les discussions de l’époque était "aucune visite", ce qui laissait supposer un prix beaucoup trop élevé par rapport au marché. Si vous ne nous donnez pas les informations, on ne peut pas les devenir.

Notez aussi qu’une offre reçue ne veut pas dire vente à ce prix : entre l’acheteur qui change d’avis et les refus de financement bancaires, il faut souvent plusieurs offres avant d’arriver à la vente définitive.

Solutions  :

1- Vendre (à mon locataire actuel ou autres) avant que les taux remontent de trop
2- Récupérer du liquide
3- Augmenter mes compétences sur le locatif via ce forum pour faire un investissement locatif dans 2 ou 3 ans

Ca semble une bonne solution. Vous n’avez peut-être pas besoin d’attendre 2 ou 3 ans. Il y a certes beaucoup de choses à savoir pour faire un bon investissement locatif, mais en quelques mois de lecture assidues (quelques livres + le forum) et de discussions avec des acteurs de ce marché peuvent suffire à vous faire beaucoup progresser dans vos connaissances.

La variante proposée par Surin est de renégocier votre prêt sans attendre. C’est une bonne idée mais il faut en mesurer le coût. S’il y a des IRA sur le prêt précédent et des frais de dossier sur le prêt suivant, ces frais ne seront amortis qu’au bout de nombreuses mensualités. Vous pouvez toujours poser la question à votre banque : si elle vous propose une renégociation peu coûteuse, c’est intéressant. S’il y a 2 ou 3000 € de frais, ça l’est beaucoup moins.

Le choix "régime réel" ou "régime micro" s’effectue au niveau du foyer fiscal (si on y est éligible), et pas bien par bien. Pour vous il est clair qu’il faut rester au réel.

A l’avenir, envisagez la location meublée, et des biens avec une plus gros rendement.

"Bernard",

La nouvelle situation correspond au rachat du crédit immo + 1 cave + 1 parking loué en sup.
J’ai voulu faire court en synthétisant les principales informations.

J’ai pu rallonger mon crédit immo de 7 ans tout en payant moins d’intérêts et je travaille actuellement sur la délégation d’assurance. Ça na pas été simple mais en expliquant le projet avec quelques milliers d’euros de CF en épargne, un établissement nous a suivi par le biais d’un intermédiaire.

Merci du retour "GoodByLenine". Le meublé est peu demandé dans notre ville.
Pour l’instant, j’ai eu le choix du/des locataire(s) en location vide. Pourvu que ça dure……

Dernière info, j’avais noté et lu (sur ce forum et ailleurs) que suite à un rachat de crédit je peux déduire:

- Les nouveaux intérêts d’emprunts du prêt
- Les nouveaux intérêts de l’assurance de couverture du prêt
- Les frais de l’organisme de cautionnement
- Les frais de notaire
- Les frais de courtage

Est-ce exact?

Remarque à Bernard: Vous auriez pu terminer votre message par les points d’interrogations de votre 1ère phrase. J’aurai également répondu sans votre dernier paragraphe peu constructif….. Dommage!

Dernière modification par Seb78 (20/11/2017 23h46)