Zone tendue : transformation nue en meublé pour augmenter le loyer ?

Nicolach a écrit :

Les biens sont hors de prix, avec des rentabilités de 5 à 7% brut, et des vendeurs qui réussissent globalement à vendre car beaucoup plus de demande que d’offre.

Les prix affichés ne sont pas les prix de vente réelle. Avez vous des informations sur les prix de transactions ou uniquement les annonces ?

Nicolach a écrit :

D’autre part, et c’est la raison initiale de mon post, ai-je le droit d’augmenter -sans limitations ou autres indices- un loyer au changement de locataire en passant d’une location nue à une location meublée ?

Oui, si les loyers ne sont pas encadrés sur le secteur. La limite est celle que le marché est prêt à accepter.

Une bonne renta, c’est régulièrement cette équation :
- Un bien qui a du mal à se vendre car moche nécessitant pas mal de travaux + négociation importante + rénovation valorisante. Sans oublier les fondamentaux : marché local, emplacement, peu de charges d’exploitation (syndic, foncier…), fiscalité

DDtee a écrit :

Oui, si les loyers ne sont pas encadrés sur le secteur. La limite est celle que le marché est prêt à accepter.

Merci de votre réponse.
Certain frontaliers travaillant en Suisse sont prêts à accepter de gros loyer si la prestation du bien en vaut la peine, grace à leur pouvoir d’achat élevé.

DDtee a écrit :

Les prix affichés ne sont pas les prix de vente réelle. Avez vous des informations sur les prix de transactions ou uniquement les annonces ?

Je n’ai effectivement pas fait ce travail. J’ai quelques exemples où les prix de ventes réelles sont bien trop élevés, mais il faut que je me renseigne sur "d’autres ventes".
Pour exemple, l’appartement que je louais 570€ HT s’est vendu 130k net vendeur pour 33m2, soit plus de 3800€ du m2. J’avais fais une offre dérisoire à 85k avec quelques arguments, car je voulais garder le garage associé pour mes motos et continuer à louer le T2, mais le vendeur n’était pas pressé et a évidement décliné mon offre.

DDtee a écrit :

Une bonne renta, c’est régulièrement cette équation :
- Un bien qui a du mal à se vendre car moche nécessitant pas mal de travaux + négociation importante + rénovation valorisante. Sans oublier les fondamentaux : marché local, emplacement, peu de charges d’exploitation (syndic, foncier…), fiscalité

Effectivement, à force de lire et relire les présentations des investisseur immobiliers piliers de ce forum (dont la votre), j’ai bien compris que c’était la stratégie à adopter… surtout quand on frôle avec une TMI à 41%.
"Il n’y a plus qu’à" …

CyberPapy a écrit :

C’est très simple: J’apprends à connaître ce marché.

Et comment choisir le marché ?
Critère 1 : localisation (le moins loin possible) mais ensuite ?
Je précise ma reflexion : devrais-je d’abord trouver une bonne opportunité (du moins la juger bonne de prime abord) et par la suite se renseigner sur le marché pour vérifier la bonne affaire.
Ou, d’abord choisir un marché -qui me semble propice aux bonnes opportunités- pour ensuite lorgner les annonces et trouver la perle rare ?

CyberPapy a écrit :

Thonon semble frôler les 10 000 euros du mètre carré, de ce que j’ai pu y lire.
C’est effectivement onéreux.

Non, tout de même pas ! Et vu le prix des locations se serait un désastre !
La moyenne doit être aux alentours de 3000€, et est moins élevée qu’à Evian.

Merci pour le lien.

Merci CP pour votre intervention et votre citation que je vais essayer de suivre au maximum. Je tâcherai d’y aller en moto si c’est trop loin comme ça je respecte la règle…

Comme l’a mentionné DDtee, je dois connaitre d’avantage mon marché (prix de vente réel des biens), et persévérer dans mes recherches.
Ce qui me tracasse un petit peu, c’est qu’il faut que je trouve un bien que personne ne veut (travaux etc).. et j’ai l’impression qu’ici, tout ou presque se vend.

CyberPapy a écrit :

Si il ressort de votre future étude que dans un village voisin les prix de vente sont nettement plus bas et que malgré tout la demande locative y est soutenue, intéressez vous de près à cette localité.

Tout à fait, ce sera le mon objectif pour les 3 prochains mois, merci.
La demande existe mais les prix des locations y sont nettement moins élevés.
C’est pourquoi je dois passer plus de temps sur les annonces pour me spécialiser sur les marchés adjacents (20-30km) que je ne connais pas ou peu.

Bonjour, tout est dans le titre !

J’ai investi dans un studio qui était loué non meublé 400€ HC par les précédents propriétaires (en plus à une connaisance), ceci à Lyon, dans une zone dite donc tendue. Je vais faire de la lmnp.

Selon les lois qui existent à ce sujet, je ne peux à priori pas augmenter le loyer, alors que je l’ai rénové (vasque sdb, cuisine, wc, radiateurs, peinture) et meublé avec du mobilier neuf.

j’ai trouvé un locataire à 525€ HC.

cela me parait ubuesque, est-ce que je fais fausse route ?

en effet :
je n’ai pas dépensé le montant des 12 derniers loyers du précédent bail en travaux
il était inoccupé seulement depuis 6 mois
ce n’est pas la 1e mise en location

il me semble que seuls ces 3 cas permettent une augmentation du loyer en zone tendue

Merci pour vos réponses

Message édité par l’équipe de modération (16/06/2020 22h10) :
Discussion déjà existante, merci de chercher avant de lancer un sujet afin de capitaliser sur l’existant

Un élément m’a mis le doute :
Montant du loyer d’un logement du secteur privé | service-public.fr

ils différencient la 1e mise en loc (loyer libre) d’une remise en loc (loyer controlé).
un nouveau propriétaire est-il peut etre dans le 1e cas ? ou cela concerne-t-il seulement les logements neufs ?

@ Bernard 2K,

La zone lémanique, Thonon et Evian, dispose de plusieurs avantages qui la rend très tendue.

Le lac, qui amène retraités aisés et tourisme.
La proximité de la Suisse, qui amène ceux qui veulent gagner de l’argent.
On a aussi tout un tas de millionnaires qui ne peuvent pas acheter de résidence secondaire en Suisse et qui du coup, achète sur Evian et Thonon des maisons et des appartements très haut de gamme.

De ce fait, les prix s’envolent, et chez nous, c’est de suite la montagne, avec l’altitude qui rend le climat plus rude et les trajets plus longs. Donc habiter Evian devient de plus en plus précieux…

La zone se développe à une vitesse impressionnante et les investissements en infrastructures sont assez conséquent, le train transfrontalier (SEVA) qui nous amène à Genève en 35 min avec un train chaque 15 min, doublage prévu des bateaux sur le Léman pour les lignes Thonon-Lausanne, Evian-Lausanne.

Bref, trouver un appartement récent, avec du parking, pour moi avec un jardin pour mon chien, c’est mission impossible. Alors qu’en j’en trouve un, il m’est égale de sortir 150 à 200€ de plus par mois pour le louer.

La rareté à un prix, et surtout quand la moyenne des revenus du bassin est bien plus élevée que la moyenne Française (de l’ordre de 30% plus aisé que la moyenne FR) et qu’il y a de moins en moins de terrain pour construire voir quasiment plus sur Evian.

Selon le quartier de lyon et la taille de l’appartement 525HC, peut très clairement être justifié.

Bonjour
A mon sens en passant de nu a meublé vous changez le type de prestation, il parait donc logique que le loyer soit en conséquence.
Le plafonnement des loyers s’applique a prestations équivalente, la vous changez la prestation…
Pour suivre les autres, je confirme qu’aucun locataire ne m’a jamais demandé d’info sur le loyer précédent. bien souvent ils se fichent des clauses du bail et des diags, tout ce qui les intéressent c’est la ligne loyer et l’EDL

Aucune chance.

Il faudrais pour cela que les services des impôts fasse le rapprochement entre chaque loyer et chaque logement, en déduise pour chaque bailleur si il y a eu augmentation des revenus, ou pas…

Pour la CAF, il faudrait qu’ils ai un dossier sur chaque logement, avec historique des précédents loyers, en faisant à chaque fois une recherche pour savoir si l’augmentation est légitime, si il y a eu arrêt de location, travaux…

Les services publics sont très doués pour chercher la petite bête, mais soyez rassuré, personne n’ira jamais contrôler ça…

Edit : j’ajouterais même que si vous devez indiquer sur le bail le montant du précédent loyer, personne n’ira non plus vérifier si le chiffre noté est exact.

Zappaty