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#1 24/07/2020 11h18
Bonjour,
J’ai un cas un peu particulier à vous présenter concernant l’augmentation de loyer entre 2 locataires, en zone tendue :
- Locataire A en place pendant 8 ans
- Dépression du locataire A, il ne va plus dans le logement et ne paye plus ses loyers
- Une procédure est lancée, le logement fini par être libéré légalement du locataire A au bout de 2 ans, et il est reloué par un locataire B.
En zone tendue, l’augmentation du loyer entre deux locataires est limitée par la loi Alur, donc en théorie, le nouveau loyer devrait être +/- le même que l’ancien loyer (soit un loyer vieux de 8 ans, modulos les réévaluations annuelles légales).
Il existe des exceptions dont "Les logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois". Dans un tel cas, le propriétaire peut fixer librement le nouveau loyer pour le locataire B.
Ma question est donc : cette exception s’applique-t-elle dans ce cas ?
Techniquement, il existait toujours un bail entre le propriétaire et le locataire A, mais dans les faits, le locataire A ne payait plus et n’occupait plus le logement pendant plus de 18 mois.
Autrement dit, est-ce le bail qui fait foi ou les loyers perçus ?
Mots-clés : innocupé, loyer, zone tendue
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#2 24/07/2020 11h33
- Pac
- Membre (2015)
- Réputation : 11
Bonjour,
Posez la question aux autorités compétentes mais, vous avez déclaré pendant la période que le logement était loué donc il ne m’apparaît pas possible de le considérer vide pendant 18 mois.
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#3 24/07/2020 11h36
Le locataire quitte le logement : pouvez-vous augmenter le loyer ? | Location Seloger
Notez que deux cas de figure permettent d’appliquer une augmentation du loyer à la relocation, même dans les zones tendues :
Si le propriétaire a fait réaliser des travaux d’amélioration depuis la dernière location, et que leur montant est supérieur à 50 % du dernier loyer annuel. Dans ce cas, il peut appliquer une hausse qui ne devra pas excéder 15 % du coût réel des travaux.
Si le dernier loyer appliqué au dernier locataire était manifestement sous-évalué, le propriétaire peut là encore appliquer une hausse du loyer.
Si le loyer est manifestement sous-évalué, ce qui semble être votre cas, une réévaluation est possible. Je suppose qu’il faut, par mesure de précaution, commencer par demander une estimation de valeur locative à une agence immobilière.
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#4 28/07/2020 09h07
Oui il peut effectivement être réévalué en cas de sous-évaluation manifeste, mais c’est limité (comme la réévaluation pour les travaux).
Dans cette histoire, je suis le locataire, donc je n’ai pas toutes les informations (en particulier, le montant du loyer précédent ou les déclarations faites ou pas). Mon bail mentionne "première mise en location", je sais que c’est faux, mais ça a permis de décider librement du loyer.
En soit, ce n’est pas un soucis, j’ai loué en connaissance de cause et le loyer est au prix du marché… mais l’agence immobilière commence à me la faire à l’envers sur quelques sujets, et il est de notoriété publique dans la résidence que récupérer son DG relève du miracle. Du coup, je prépare doucement ma défense, si jamais l’agence va trop loin je leur ferai comprendre que j’ai un pouvoir de nuisance plus important que le leur.
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[+1] #5 28/07/2020 09h22
- Canyonneur75
- Membre (2018)
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Top 10 Immobilier locatif - Réputation : 318
Un point dans l’exposé a attiré mon attention :
A a cessé de payer son loyer. Le bailleur a du donc demander l’activation de la clause résolutoire pour défaut de paiement et le bail a donc du être résilié. A est devenu occupant dans titre, redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.
Je ne sais pas si le délai de 18 mois permettant de modifier le montant du loyer se décompte à partir de la date de résiliation du bail ou celle de la libération des lieux…
En cas de décompte à partir de la date de résiliation du bail, le délai de 18 mois est peut-être atteint…
Canyonneur
Dernière modification par Canyonneur75 (28/07/2020 09h25)
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[+1] #6 28/07/2020 09h22
Si vous avez une relation cordiale avec vos voisins, vous pouvez demander des témoignages écrits d’une présence de locataire avant vous dans ce logement pour contredire la mention de première mise en location. Aussi, si vous venez à peine d’arriver, peut-être qu’il est encore possible en prenant vos abonnements électricité/gaz/téléphone d’avoir connaissance du nom du précédent locataire. Sinon, vous pouvez toujours demander aux voisins et/ou au gardien s’il y en a un. Ensuite… facebook, les pages blanches, linkedin, il y a probablement un moyen d’entrer en contact avec votre prédécesseur et de lui demander sa dernière quittance de loyer.
Une chose est certaine en cas de litige, c’est que l’agence immobilière souffrira moins que vous d’une procédure judiciaire (entre les différents frais et les délais, pour un mois de caution, c’est vous qui allez peiner). Tant que faire se peut, mieux vaut chercher un accord à l’amiable.
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[+1] #7 28/07/2020 09h40
La question me semble très théorique, sans intérêt concret.
Si votre inquiétude est la restitution du dépôt de garantie c’est là dessus qu’il faut vous concentrer, pas sur d’hypothétiques manquements de l’agence sur d’autres sujet que vous pourriez utiliser comme levier. Ce genre de chose ne marchera pas vraiment avec une agence.
"Si jamais l’agence va trop loin", vous contesterez leur décompte. L’état des lieux se fait à l’amiable et de manière contradictoire : aucune des parties n’a plus d’autorité que l’autre pour établir l’EdL. En cas de désaccord vous le manifestez bruyamment et vous ne signez pas. Charge à la partie qui y a intérêt de faire faire l’EdL par huissier, à frais partagés…
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#8 31/07/2020 08h27
C’est effectivement très théorique, mais j’avoue avoir une affection pour les situations théoriques quand elles ont comme ici une application réelle.
Je connais l’identité de A, et tous les voisins confirmeront qu’ils n’ont pas vu A pendant les dernières années, A ayant déserté le logement et fait une dépression. Je suis donc certain que A n’était pas physiquement dans l’appartement sur les 18 derniers mois, et n’a probablement pas payé sont loyer non plus, mais je voulais juste essayer de savoir si cette exception à la loi Alur concernant "Les logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois", démarrait à la fin du bail ou a une autre date.
Je pense que Canyonneur75 est dans le vrai : le bail a probablement été résilié assez tôt en début de procédure, le reste étant les délais classiques de justice pour que le propriétaire récupère son bien. Du coup, le libre choix du loyer me semble légal… et normal, du point de vue du propriétaire, qui a récupéré un bien en mauvais état après plusieurs mois/années d’impayés.
Je suis sur la même longueur d’onde que vous sven337, tout se jouera sur l’état des lieux, quittes à ne pas le signer si les mentions inscrites sont contestables. La encore, c’est théorique, je verrai le moment venu.
Comme le dit sjdc, il vaut mieux éviter les procédures longues et chères autant que possible. On en discute pas mal entre voisins, et chacun a sa propre stratégie. La plupart essaye de faire le moins de vague possible, moi je tente l’approche opposée pour que l’agence ait conscience qu’on connait leur réputation, et que ça ne passera pas avec moi… avec un peu de chance, ils comprendront le message et n’essayeront pas de retenir illégalement mon DG, nous évitant à tous ces procédures.
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