OPCI Silver Génération d'A Plus Finance : une OPCI à fiscalité de LMNP ?

Bonjour,

une offre est sortie en 2016, il s’agit de l’OPCI Silver Génération d’A plus Finance.
Cette OPCI investit dans des résidences seniors non médicalisées, dites "résidences Services". 60 à 70% de ses revenus seront éligibles à la fiscalité LMNP.

Le montant minimum d’investissement est de 1000 euros. Les frais d’entrée sont de 8,80%. Les frais de gestion annuels sont de 2,7% de l’actif net.

Il devrait y avoir une offre via assurance-vie (je ne connais pas encore d’assureur offrant cette OPCI au sein d’un contrat). Elles sont aussi finançables à crédit.

L’objectif de rendement est de 4-4,5% bruts avant fiscalité donc.

avis personnel : le rendement affiché ne semble pas mirobolant, les frais de souscription et de gestion semblent assez élevés. Les biens achetés sont neufs ou en VEFA, difficile d’estimer une éventuelle plus-value en sortie.
Pas de retour d’expérience puisque le fonds très récent.

AMF : je commercialise cet OPCI.

A Plus Finance - OPCI Silver Generation

effectivement en net, en faisant jouer l’amortissement sur 60-70%, on peut peut-être "gommer" une partie de la fiscalité. A plus Finance a beaucoup communiqué l’an dernier sur l’"innovation" mais finalement on reste un peu sur sa faim au vu du rendement annoncé. Le fait d’investir dans du neuf, les frais expliquent certainement ce niveau de rentabilité.
D’autres opci vont, je pense, se lancer sur ce créneau. L’offre doit se développer et se structurer.

2.7% de frais de gestion pourquoi pas, 8-9% de frais d’entrée à la rigueur (de même qu’il y a les frais de notaire pour un investissement en direct).
Par contre la rentabilité de 4.5% c’est une blague, car si avec un gros volume d’argent ils font moins qu’un petit particulier qui va chercher et gérer en dehors de son travail de salarié…
2.7% de gestion pour des professionnels qui font moins que l’écrasante majorité de ce forum, c’est très cher payé. Concept intéressant mais je passe mon chemin.

Le document commercial de ce fond indique "Objectif de performance net de fiscalité (à TMI 30%) = 3.3% (contribution à la performance liée au rendement) + 0.7% (contribution liée à la revalorisation des actifs du fond)". Donc :
  - pas de "rendement garanti",
  - à mon sens "objectif de rendement = 3.3%" (parce que les 0.7%/an, il en faudra pendant beaucoup d’années avant de juste rattraper les frais de souscription).

Il existe sur le marché un autre FILM / OPCI un peu similaire (qui génère des BIC, avec de la location meublée) : LF Cerenicimo +. Il est uniquement distribué par des CGP, assez lourdement chargé en frais, et son objectif de performance semble de 3.5%.

Les deux produits sont en phase de démarrage, et il faudra encore attendre un peu avant d’avoir les premiers rapports financiers.

Personnellement, ça ne me tente pas du tout…

J’ai eu 2 FCPI de cette société de gestion. J’ai subi des pertes de -15% et -25% avantage fiscal inclus !

A Plus est vraiment à fuir, leurs performances sont nullissimes.

Stephanejudd, le 12/01/2023 a écrit :

La performance de cette opci s’est effondré en 2022 avec un rendement négatif à -2,57 %
J’avais investi dans cette UC via un contrat d’assurance vie chez Garance Mutuelle car le rendement tournait à 3% par an sans grosse Volatilité.
C’est la douche froide. A croire que l’effet Orpea qui a plongé en bourse au même titre que Korian en 2022 a impacté tout le secteur.

Vous oubliez les dividendes versés. Funds360 annonce -0,73% pour 2022 dividendes réinvestis (sans connaitre la méthode de calcul pour arriver à ce résultat - à quelle valeur,quelle date et quels frais d’entrée les dividendes sont réinvestis).

Même à -2.57%, dire que ça s’est effondré un peu exagéré. D’autres OPCI (Swisslife Dynapierre, BNP Diversipierre, Sofidy Pierre Europe pour ne citer qu’elles) font entre -5 et -7%, avec une chute de 1% à 3% uniquement pour la valorisation du 31/12/22