Whatever75 : étude de cas immobilier (charges de copropriétés trop élevées ?)

Sensibilisée au sujet car j’ai vendu un appartement de 37 m2 dans le 92 il y a un peu plus d’un an en raison des charges trop élevées, de plus je faisais partie du conseil syndical et je ne voyais plus d’amélioration possible en vue.
Je payais un peu plus de 260 €/mois, mais contrairement à vous il y avait la totale : chauffage (effectivement le poste le plus lourd), eau chaude et froide, 2 ascenseurs, espaces verts et gardien (poste également très important surtout dans une copro de 50 lots).
Donc même sans connaître tout le détail dans votre cas, je trouve vos charges effectivement très élevées.
Les syndics professionnels posent souvent problème, il faut un conseil syndical très vigilant sur leur gestion, les contraindre à renégocier les vieux contrats, etc.
Une fois ce travail fait (on avait fait baisser considérablement les charges), le montant se stabilise ou repart à la hausse malgré une gestion saine, cela veut dire qu’il n’y a plus grand chose à faire si ce n’est passer son chemin.
Dans mon cas c’était le ratio nombre de lots (50)/2 immeubles donc 2 ascenseurs, 2 chaufferies/gardien (un peu sous-occupé donc) qui plombait le budget.

Merci pour vos retours. Effectivement je me disais bien que les charges étaient élevées pour les prestations proposées.
Pensez-vous malgré tout que l’investissement puisse être intéressant?
- Sachant que je pense pouvoir le louer jusqu’à 750 euros/mois.
- L’eau et le gaz sont inclus dans les charges de copropriétés.
- Egalement, vu qu’il y a peu de services proposés dans la copro (pas de gardien, d’ascenseur, d’espace vert), il y aurait moyen de faire baisser les charges en renégociant certains contrats? (contrairement à la situation de Marie75 avec deux ascenseurs..).
Par contre je ne suis plus sur du nombre de lot dans la copropriété, je pensais que nous étions 8 (selon l’agence immobilière), mais le bien que je vise correspond au lot N°15, c’est normal?!

Normalement vous auriez du lire les PV des 3 dernières assemblées générales, ce qui me paraît indispensable avant de prendre la décision d’acheter un bien en copropriété. Ces PV sont souvent scannés et envoyés par mail, ce qui est pratique. Cela vous aurait éclairé sur le nombre de lots (je pense) et surtout sur les travaux à venir, les décisions de toute sorte.
Le numéro de lot ne correspond pas forcément à un appartement, car chaque dépendance comme une cave et un parking portent leur propre n° de lot.

Renégocier les contrats, c’est un vrai travail, encore une fois c’est juste une piste pour faire baisser les charges, encore faut-il qu’il reste une latitude à ce sujet. D’où l’intérêt de bien lire le décompte de charges annuel. Chaque copropriété est particulière.

Juste quelques exemples qui me reviennent pour mon expérience :
• Nous avions renégocié le contrat d’assurance de l’immeuble dont le prix était disproportionné, probablement d’autres aussi. Je pense aussi au poste important du contrat d’entretien de la chaufferie gaz, on avait changé de fournisseur.
• Bien contrôler les entreprises venues faire des petites réparations, leur temps passé et leurs devis. Quand ils se déplacent pour un immeuble leurs prix avaient tendance à se multiplier…
• Aussi, dans le genre négatif (rien à faire que d’attendre la fin des 1O ans du contrat) : le contrat de location/relevé des compteurs individuels d’eau que nous avions fait poser, une énorme erreur. Hors de prix. Bien plus cher que l’économie ridicule qu’on pouvait attendre d’une répartition "juste" selon la consommation d’eau de chacun…
• Sinon, idée : faire devis par les fournisseurs de gaz et électricité autres que l’"historique".

Je ne réponds pas sur la question de rentabilité par rapport à la location, pas mon domaine.

Je vous suggère d’explorer www.google.fr/search?q=enquête+charges+copropriété pour disposer de chiffres de référence sur les montants des charges, selon les caractéristiques du bien (qui ont un impact énorme).

Dans votre cas, le chauffage fait partie des charges (alors que dans d’autres, avec des chauffages individuels, il ne le serait pas). Vos charges hors chauffage représentent 33€/m²/an, ce qui n’est à priori pas délirant, même s’il faudrait creuser plus (sur ce à quoi correspondent précisément ces charges).