Déclarer un bien immobilier en meublé avec les meubles du locataires ?

Mika971 · #1

Bonjour , il y a quelques jours de cela j’ai effectué la visite de appartement à acheter ayant déjà un locataire en place , mon projet de base était de trouver un appartement sans locataire en place pour pouvoir le louer en meublé , l’agent immobilier me conseil de conclure l’achat pour que par la suite à la fin du bail de la locataire qui se termine en 2019 , je l’oblige à quitter l’appartement pour le récupérer en tant que "ma résidence principale" de sorte que je puisse le mettre en location meublé .

- Une opération de ce type est elle faisable sans problème par la suite ?

De plus , autre proposition , certainement pas légale , acheter l’appartement avec la locataire en place mais le déclarer en meublé même si ce sont les meubles de la locataire qui sont présents dans l’appartement .

- Quels sont les risques ?

Mots-clés : bail, lmnp, légal

DDtee · #2

Aucune de ces propositions n’est bien sérieuse, aucune n’est légale.

1- Le locataire a des droits, si il souhaite continuer à habiter le logement vous ne pourrez l’en chasser, sauf venir réellement habiter le logement vous ou vos descendants.

2- Doublement illégale. fausse déclaration sur la nature de la chose louée (qui implique le fisc, fausse déclaration de régime fiscale) + non continuité du bail pourtant obligatoire…

Certains détournent le problème en rachetant les meubles au locataire et en faisant un nouveau bail meublé : juridiquement très limite !

Les risques sur les propositions de votre champion de l’immobilier : le locataire peut vous faire chanter, obtenir ce qu’il veut de vous en contrepartie de sa non dénonciation. Si dénonciation vous êtes sur de perdre + problèmes avec le fisc pour la seconde proposition.

Ces sujets ont déjà été traités en détail faites des recherches avec le moteur (en haut à droite).

Mika971 · #3

DDtee a écrit :
1- Le locataire a des droits, si il souhaite continuer à habiter le logement vous ne pourrez l’en chasser, sauf venir réellement habiter le logement vous ou vos descendants.

Qui va contrôler que je réside bien dans l’appartement dans cette situation ?

Surin · #4

Cela signifie que vous devez y domicilier tous vos courriers et payer la taxe d’habitation. Si vous occupez un autre logement, c’est de la fraude c’est tout. Vous pensez vraiment jouer au chat et à la souris sans laisser derrière vous un faisceau d’indices qui ferait que les impôts n’auraient aucune difficulté à s’apercevoir de la supercherie?

ZeBonder · #5

Demandez à l’agent immobilier de mettre ses recommandations par écrit et vous verrez qu’il cherche uniquement à vous "rassurer" pour vendre l’appartement et toucher sa commission.
Et n’oubliez jamais : les conseilleurs ne sont pas les payeurs.

FXB67 · #6

Si le locataire a une once de jugeotte (et il en aura, car les gens sont plus qu’énervés quand leur proprio leur donne congé) il vous assignera direct en voyant que ce n’est pas vous qui emménagez à sa suite dans le logement. Et là bonjour la galère (ou ici).
6000€ + dépens + article 700 + préjudice moral + indemnisation du relogement = vous partez sur 10 000€ au moins de votre poche.

edit : et bien entendu le tarif grimpe si vous multipliez les fausses déclarations et les faux en écriture pour masquer le fait que vous n’avez pas emménagé dans l’appartement.

edit 2 : le fait de convertir un bail nu en meublé en cours de vie du bail (lors de son renouvellement uniquement) est possible mais :
- sur le plan légal : c’est parfois soumis à autorisation préfectorale (région parisienne, etc.)
- sur le plan fiscal : c’est impossible pendant 3 ans si vous avez imputé un déficit foncier sur vos autres revenus

Le mieux dans votre cas, sérieux, c’est de poursuivre la location nue jusqu’au départ naturel du locataire. Un bon locataire déjà dans les murs, c’est toujours ça de pris, c’est des loyers qui rentrent, etc.

edit 3 : il me semble d’ailleurs que le fisc tolère le rachat des meubles au locataire à l’euro symbolique, pourvu que l’opération de passage en meublé soit réelle et pas juste une manoeuvre apparente à visées fiscales (= régime LMNP plus intéressant que foncier). Sous entendu : vous pouvez racheter à l’euro symbolique mais seulement si vous assumez réellement, ensuite, vos obligations de bailleur en meublé (remplacement du mobilier, etc.). C’est à vérifier et franchement je ne m’amuserais pas à ça sans en être sûr…

Dernière modification par FXB67 (19/03/2017 17h26)

sven337 · #7

Avec l’accord du locataire, vous pouvez passer le logement en meublé : il vous remet son congé et signe dans la foulée un nouveau bail, cette fois-ci meublé, avec vous. C’est le seul moyen légal par rapport au locataire de réaliser votre projet. Sans sa coopération, point de salut. Or, vous n’aurez probablement pas sa coopération : d’une part il ne vous connaît pas, d’autre part il n’a rien à gagner à ce montage. Peut-être qu’un lui proposant un peu d’argent… (et cela vous éviterait d’attendre la fin du bail)
Le deuxième problème est celui du fisc. Je ne suis pas expert sur le passage nu->LMNP. A minima il vous faudra racheter les meubles du locataire pour en être effectivement propriétaire.

Chtirentier · #8

Peut être lui négocier un ou deux loyers gratuits..

FXB67 · #9

Tout par écrit :
- nouveau bail à signer au moment de l’échéance du bail nu précédent
- convention pour le rachat de mobilier (uniquement ce qui fait partie de la liste du mobilier obligatoire) avec inventaire et description, quitte à conclure par un paiement à l’euro symbolique : le fisc voudra une preuve que le passage du nu au meublé n’est pas fictif

A mon avis le locataire n’accepterait pas, il n’a rien demandé de tout ça et craindra une entourloupe.

Mika971 · #10

FXB67 a écrit :
edit 3 : il me semble d’ailleurs que le fisc tolère le rachat des meubles au locataire à l’euro symbolique, pourvu que l’opération de passage en meublé soit réelle et pas juste une manoeuvre apparente à visées fiscales (= régime LMNP plus intéressant que foncier). Sous entendu : vous pouvez racheter à l’euro symbolique mais seulement si vous assumez réellement, ensuite, vos obligations de bailleur en meublé (remplacement du mobilier, etc.). C’est à vérifier et franchement je ne m’amuserais pas à ça sans en être sûr…

FXB67 a écrit :
Tout par écrit :
- nouveau bail à signer au moment de l’échéance du bail nu précédent
- convention pour le rachat de mobilier (uniquement ce qui fait partie de la liste du mobilier obligatoire) avec inventaire et description, quitte à conclure par un paiement à l’euro symbolique : le fisc voudra une preuve que le passage du nu au meublé n’est pas fictif

sven337 a écrit :
Le deuxième problème est celui du fisc. Je ne suis pas expert sur le passage nu->LMNP. A minima il vous faudra racheter les meubles du locataire pour en être effectivement propriétaire.

Donc il y a une alternative légale pour récupérer l’appartement puis faire un nouveau bail sans attendre la fin du bail en nu en 2019 et racheter éventuellement les meubles pour 1€ symbolique ?

Fiscalement la location nue m’oblige à faire un effort d’épargne de 100€ minimum .

Chtirentier · #11

Oui il y a une alternative légale : discuter avec votre futur locataire ! Ce qui ne semble pas être votre volonté première . Sinon vous allez au devant de graves déconvenues.
Ne retenez pas uniquement ce qui vous intéresse.

sven337 · #12

Je ne m’engage pas sur la question du fisc, d’autres intervenants pourront peut-être vous éclairer sur les démarches et conditions pour un passage nu->meublé. C’est possible que le fisc soit soupçonneux de voir le même locataire passer soudainement du nu à meublé, et il pourrait vous attaquer sur le fondement de l’abus de droit.
Pour ce qui est de votre locataire, il est tout à fait possible légalement de "s’arranger" avec lui, mais encore faut-il l’en convaincre. Pour cela il faut qu’il y voie son intérêt (donc il vous faudra verser des $$$$), et qu’il accepte de marcher dans ce qui est essentiellement une magouille fiscale. Et là, ça va dépendre de vos talents de négociateur, et de la personnalité du bonhomme en face. Si vous avez de bonnes relations, ça peut se tenter, mais à sa place je demanderais la moitié de vos gains sous la forme d’une baisse substantielle du nouveau loyer.

Mika971 · #13

D’accord très bien , quelqu’un peut me dire si oui ou non le changement de bail peut-il se faire immédiatement après l’acquisition de l’appartement ou devrais-je attendre quelques temps ?

Patator · #14

Bonsoir,

A mon sens, la question ne se pose que si vous avez bien en tête que vous ne pourrez rien faire d’autre que de perdre en cas de contrôle par le fisc / remise en question par le locataire. Sur le dernier point, vous verrez que le jour de son départ, il ne comprendra pas bien pourquoi il ne peut pas repartir avec sa table, que vous aurez rachetée au moment du passage meublé.

Concrètement : à vos risques et périls.

Cordialement,
Patator

Bernard2K · #15

Je suis d’accord avec toutes les mises en garde des différents intervenants de ce fil. Par contre, je ne crois pas au rachat des meubles pour l’euro symbolique. A commencer par l’opposition du locataire. Lisez bien la liste des meubles obligatoires, et demandez-vous pourquoi le locataire vous vendrait tout cela pour un euro ? Même d’occasion, il y en a forcément pour des centaines d’euros. L’euro symbolique, ça ne tient pas debout.

Cela a déjà été discuté amplement sur ce forum, cf par exemple :
Locations nues à passer en meublé et obligations de rénovation ?

Notez aussi que le LMNP au réel, s’il est plus avantageux fiscalement, est loin d’être simple : nécessité d’avoir un expert-comptable pour réaliser une comptabilité comme une entreprise ; nécessité de diverses déclarations ; CFE à payer…

Bernard2K · #16

Mika971 a écrit :
Quelqu’un peut me dire si oui ou non le changement de bail peut-il se faire immédiatement après l’acquisition de l’appartement ou devrais-je attendre quelques temps ?

Pour être précis et concret :

- vous ne pouvez pas donner congé. Il n’y a que 3 cas de congés (pour habiter, pour vendre, ou pour motif légitime et sérieux) ; ce congé doit être donné 6 mois avant l’échéance du bail ; et le nouvel acquéreur ne peut donner congé avant un délai variant de 2 à 6 ans (cf article 15 de la loi de 1989 pour les détails). Du coup, il faut arrêter de croire que le bail a une "fin" : le bail se renouvelle tacitement à l’échéance. Les motifs de congé étant draconniens, c’est, en pratique, comme si le bail était de durée infinie. Le locataire seul peut vraiment choisir de s’en aller ou non.

- le locataire peut donner congé. Délai de préavis de 3 mois en zone non tendue ; 1 mois en zone tendue. Il peut signer alors un bail meublé.
Toute la question est donc : comment motiver un locataire à signer un bail meublé ?
- déjà, vous devez lui fournir les meubles obligatoires, et cela doit être constaté par un inventaire signé des deux parties et annexé au bail. Plusieurs façons de faire : 1) racheter les meubles du locataire, à leur vraie valeur voire au-dessus. 2) lui fournir "de force" les meubles obligatoires ; quitte à trouver un endroit où stocker les meubles surnuméraires. C’est à discuter avec lui pour trouver la bonne solution. Mais pour être dans les clous, vous devez absolument fournir les meubles obligatoires et cela doit être constaté sur l’inventaire.
- ensuite, le sécuriser : signer le bail meublé de façon concomitante avec son congé, de façon à ne pas lui demander de donner congé alors qu’il n’a aucune certitude sur la suite.
- ensuite, ne pas augmenter le loyer.
- enfin, même en respectant tous ces points, pourquoi accepterait-il ce "micmac" si ça ne lui rapporte rien ? Sachant que le bail meublé est globalement moins protecteur que le bail nu (même si depuis la loi ALUR cette protection s’est rapprochée de celle du bail nu), qu’est-ce qu’il y gagne ? A part des meubles neufs (et encore, il tient peut-être à ses meubles qui peuvent avoir une valeur sentimentale) ? Il va falloir trouver quelque chose pour le motiver et ça n’est pas évident ! Le choix lui appartient, vous ne pouvez rien imposer !

Enfin, même si le locataire accepte, il reste le problème que la manœuvre a un but essentiellement fiscal, que les impôts pourraient remettre en cause comme abus de droit. Vous aurez du mal à les convaincre que vous avez fait cela pour le bien-être du locataire.

La solution la plus clean est d’attendre que le locataire s’en aille et de passer en meublé à ce moment-là.

Mika971 · #17

L’agent immobilier me confirme qu’il en a discuté avec la locataire et celle-ci est d’accord à unique condition que le loyer n’augmente pas .

Même possibilité de racheter certains meubles ou lui acheter des neufs à la place.

Pour être en règle aux yeux du fisc , dois-je lui mettre en place uniquement des meubles neuf ?

lachignolecorse · #18

Non, vous n’avez pas à justifier de l’état neuf des meubles pour une location meublée. Par contre, il faut un état des lieux qui précise les meubles que vous avez mis. N’oubliez rien…

Parution de la liste du mobilier obligatoire pour louer un logement meublé - Ministère du Logement et de l’Habitat durable

Je vous conseille, comme tout le monde, de voir cela directement avec le locataire en place car via un agent immobilier, tout est faisable… mais une fois le bien vendu, c’est vous qui aurez en charge la modification du bail.

Bernard2K · #19

Idem lachignolecorse : ne jamais croire un agent. C’est à vous de discuter avec le locataire.

Pas d’obligation de meubles neufs ; mais si vous voulez convaincre le locataire de faire la manœuvre, lui refiler des meubles d’occasion n’est pas la solution.

Alexandco · #20

Voyez directement avec la locataire en place, n’écoutez pas l’agent immobilier, faite les choses par vous même.
Quand je fais visiter un meublé à des locataires potentiels "qui viennent du nu", le plus gros problème pour eux c’est leur lit. Les autres meubles sont acceptés sans difficultés.
Allez discuter, proposez lui de choisir le style de meuble, en quelque sorte, impliquez la.

Mika971 · #21

Bernard2K a écrit :
Idem lachignolecorse : ne jamais croire un agent. C’est à vous de discuter avec le locataire.

Pas d’obligation de meubles neufs ; mais si vous voulez convaincre le locataire de faire la manœuvre, lui refiler des meubles d’occasion n’est pas la solution.

Le locataire est "d’accord pour que je lui rachète ses meubles" mais moi je voulais savoir si le fisc risque vraiment de demander de lui rendre des comptes , sur cette manœuvre ?

lachignolecorse · #22

Rien d’illégal à cela. Vous êtes conforme aux règles pour louer en meublé tant que vous faites un état des lieux avec la liste de VOS meubles.

Amaranth · #23

Bonjour à tous.

Je voulais votre avis concernant la location en meublé avec les meubles du locataire.

J’ai une maison neuve, jamais louée que je veux exploiter en meublé pour des raisons purement fiscales sans vouloir le cacher, je refuse tout simplement de louer en nu. Il n’y a donc pas de bail en cours ou à changer ce qui diffère des cas que j’ai pu voir sur le forum (j’ai cherché).

Le futur locataire voudrait utiliser tout ses meubles ce qui m’arrange car cela m’évite de tout acheter et surtout m’épargne le fait de les faire livrer et installer dans un délai raisonnable, et lui cela lui permet de garder ses meubles donc se sentir un peu plus chez lui et d’éviter de payer un garde meuble ou les vendre à perte.

1) J’ai parlé au futur locataire de racheter ses meubles et de lui recéder à la sortie au prix d’achat mais en subissant une décote dû à l’usure naturelle pour qu’il gagne un peu d’argent. Cela me paraissait le plus simple car ses meubles deviendraient les miens donc pas de soucis a priori. Nous n’avons pas déterminé le montant qui serait convenable pour tous les 2 sachant que chacun de nous a des grosses dépenses de prévues. Comment calculer ce coût ?

2) Alternativement je vois que l’on peut faire cette cession à 1 € symbolique dans différents topics sur ce forum. Cela m’intéresse, est-ce que cela ne posera pas de soucis aux yeux de la loi ? Etant meublé, je suis ok pour respecter mes engagements et remplacer ce qui se casserait au fil du temps et fournir du linge de maison et équipements divers supplémentaires. Je veux bien aussi lui offrir certaines contreparties en échange pour justifier ce prix symbolique, genre un gel des loyers pendant x temps, si vous en voyez d’autres auxquelles je n’ai pas pensé je suis ouvert. est-ce envisageable / raisonnable de le faire aux yeux de la loi ?

3) Que me conseilleriez-vous de faire si vous étiez à ma place et à quel montant (1 € ou somme à calculer je ne sais comment) ? Faut-il l’indiquer dans le bail plus un autre document de cession ?

4) Comment cela se passe pour l’état des lieux ? J’imagine qu’il faut attendre qu’il ait amené ses meubles pour le réaliser donc pas de suite après lui avoir remis les clés ?

5) Il reste quelques finitions que le locataire accepte et sera ravi de faire (jardin, clôture, portail, petits aménagements intérieurs), je vais lui rembourser le matériel et un petit dédommagement pour la main d’oeuvre, mais comment cela se passe comme formalités pour déduire la somme exacte du loyer ? Il faut l’inscrire dans le bail ? Vaut-il mieux juste lui rembourser le montant et laisser le loyer intact ?

Je vous remercie d’avance pour tous les conseils que j’obtiendrai.

DDtee · #24

Amaranth a écrit :
5) Il reste quelques finitions que le locataire accepte et sera ravi de faire (jardin, clôture, portail, petits aménagements intérieurs), je vais lui rembourser le matériel et un petit dédommagement pour la main d’oeuvre, mais comment cela se passe comme formalités pour déduire la somme exacte du loyer ? Il faut l’inscrire dans le bail ? Vaut-il mieux juste lui rembourser le montant et laisser le loyer intact ?

Officialiser du travail au noir dans le bail, excellent idée, je n’y avais jamais pensé !

Je vous charrie, mais sur le fond suis totalement opposé, par principe, à ce genre d’arrangements. La main d’œuvre d’un non professionnel ne peux pas être rémunérée/dédommagée.
Dura lex sed lex disent les latinistes (la loi est dure mais c’est la loi). Si on souhaite que la loi soit appliquée pour soi même, il faut commencer par la respecter (je ne veux pas vous faire la morale, hein. Je vous donne une opinion).

Pour les arrangements sur les meubles attention à ne pas vous trouver dans une situation où le locataire aurait les moyens de vous faire chanter si les relations se dégradaient (requalification fiscale).
Acheter pour revendre à la sortie me semble pas être vraiment carré avec le principe de la location meublée. Le principe du locataire qui amène ses meubles non plus…

sotigui · #25

Bonjour,

J’aurais pensé à lui racheter ses meubles au vrai prix du marché secondaire (à comparer avec ce qu’on trouve sur le bon coin). Rien n’empêchant de faire du meublé avec du vieux !

Sinon, coupez la poire en deux, en achetant le minimum d’éléments réglementaires requis pour une location meublée, en accord avec ses goûts (en limitant bien sûr le montant).
Et libre à lui ensuite d’apporter des éléments en supplément.

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FXB67 a écrit :

sven337 a écrit :

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Amaranth a écrit :

#25 10/03/2020 21h40

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