Investir : nos dix conseils pour acheter un logement en toute sérénité

Larbinator · #1

Nos dix conseils pour acheter un logement en toute sérénité - Investir-Les Echos Bourse

Bon dossier publié par Investir.
A lire pour tous ceux qui envisagent à terme un investissement dans l’immobilier.
L’immobilier reste un bon placement, plus facile à appréhender et plus rassurant que la bourse.

A noter en page 4, l’idée pas nouvelle, mais toujours d’actualité, d’investir dans une cave ou dans un parking. Les avantages sont nombreux: rendement supérieur, investissement plus modeste, et possibilité de virer facilement le locataire qui ne paie pas son loyer. Ce type d’investissement demande une étude préalable, mais l’étude, si elle est bien menée, me parait moins ardue à réaliser que celle nécessaire pour l’achat d’une maison ou d’un appartement.

Je rajouterai à l’article d’Investir qu’il est de très loin préférable de se porter acquéreur de sa résidence principale plutôt que d’un bien à louer, qu’il est souhaitable vu le niveau des taux d’intérêt de s’endetter, de s’endetter beaucoup et sur la plus grande période possible, par exemple, ne pas hésiter à viser un endettement sur 30 ans et un apport limité à 20% du prix, qu’il faut se méfier comme de la peste des dispositifs de réduction d’impôts Malraux, Girardin, Cosse ancien, Boorlo, Duflot, Pinel, etc.

Je vous donnerai comme derniers conseil de vérifier que le loyer annuel représente au moins 4% ou 5% du prix d’achat et d’essayer que votre coup de cœur possède un caractère exceptionnel: vue imprenable sur la mer ou sur un monument, grande terrasse à La Défense, maison en centre-ville, petit jardin en ville, grand balcon agréable, proximité immédiate d’un parc ou d’une forêt, etc.
C’était la technique de mon grand-père Francis.

Dernière modification par Larbinator (22/03/2017 00h28)

Mots-clés : cave, défiscalisation, immobilier, parking, rendement

MyDividendGrowth · #2

Larbinator a écrit :
il est souhaitable vu le niveau des taux d’intérêt de s’endetter, de s’endetter beaucoup et sur la plus grande période possible, par exemple, ne pas hésiter à viser un endettement sur 30 ans

Je pense que ce n’est pas un conseil très pertinent.

En empruntant une certaine somme sur 20 ans à 1,75% (taux moyen ce jour), vous rembourserez 79% de capital, 15% d’intérêts et 6% d’assurance.

En empruntant la même somme sur 30 ans à 2,85% (taux moyen ce jour), vous rembourserez 61% de capital, 32% d’intérêts et 7% d’assurance.

Le coût total des intérêts peut vite exploser sur des durées au délà de 20 ans, a fortiori au délà de 25 ans. C’est un surcoût énorme pour très peu de capital emprunté supplémentaire.

DDtee · #3

Larbinator a écrit :
A noter en page 4, l’idée pas nouvelle, mais toujours d’actualité, d’investir dans une cave ou dans un parking. Les avantages sont nombreux: rendement supérieur, investissement plus modeste, et possibilité de virer facilement le locataire qui ne paie pas son loyer.

L’expérience prouve que le rendement n’est pas forcément supérieur ! Ne pas oublier les frais de mutation proportionnellement bien plus élevés.

Dans tous les cas acheter un garage est presque à coup sûr une mauvaise affaire, il faut en acheter un lot complet à cause des frais de mutation.

Ok pour déloger les mauvais payeurs s’est plus facile.

Larbinator a écrit :
Je rajouterai à l’article d’Investir qu’il est de très loin préférable de se porter acquéreur de sa résidence principale plutôt que d’un bien à louer, qu’il est souhaitable vu le niveau des taux d’intérêt de s’endetter, de s’endetter beaucoup et sur la plus grande période possible, par exemple, ne pas hésiter à viser un endettement sur 30 ans et un apport limité à 20% du prix, qu’il faut se méfier comme de la peste des dispositifs de réduction d’impôts Malraux, Girardin, Boorlo, Duflot, Pinel, etc.

Pourquoi serait-il plus rentable d’acheter sa résidence principale dont le loyer (fictif) représente le plus souvent un rendement autour de 5% qu’un bien locatif qui peut atteindre 10% ou plus ?

Pourquoi faire un apport de 20% ? Avec votre juste logique des taux bas il vaut mieux emprunter à 100 voire 110 % ! D’accord bien sûr pour les dispositifs de défiscalisation.

Larbinator a écrit :
Je vous donnerai comme derniers conseil de vérifier que le loyer annuel représente au moins 4% ou 5% .

Non, c’est largement insuffisant, il faut viser au moins 10% et en ne comptant pas seulement le loyer mais aussi charges, fiscalité etc

Il me semble que vous trouverez bien plus d’expertise dans ce forum qu’auprès des journalistes "spécialisés", ici beaucoup pratiquent tous les jours et ne se contentent pas de théoriser

julien · #4

Larbinator a écrit :
Je vous donnerai comme derniers conseil de vérifier que le loyer annuel représente au moins 4% ou 5% .

Ddtee a écrit :
Non, c’est largement insuffisant, il faut viser au moins 10% et en ne comptant pas seulement le loyer mais aussi charges, fiscalité etc

Cela dépend de quoi on parle. Pour mes biens locatifs, je raisonne comme Ddtee.

Quand je conseille une copine qui cherche à acquérir son coup de coeur comme bien immobilier en RP, et dont je sais qu’elle s’arrêtera à sa RP sans acquérir ensuite d’autres biens (pour des raisons de revenus trop faibles, ou d’aptitude à développer un patrimoine locatif etc.), je raisonne comme Larbinator et donne le critère de 5% de loyer comme garde-fou pour qu’elle évite de surpayer un bien de façon dangereuse.

Bref c’est un garde-fou type bon sens paysan.

Larbinator · #5

MyDividenGrowth a écrit :
Le coût total des intérêts peut vite exploser sur des durées au delà de 20 ans, a fortiori au délà de 25 ans. C’est un surcoût énorme pour très peu de capital emprunté supplémentaire.

Mon raisonnement est qu’un contrat de prêt est à sens unique. La banque s’engage bien à vous prêter sur 25 ans, mais vous, vous avez la liberté de la rembourser quand vous voulez. Au bout de 10, 15 ou 20 ans si ça vous chante. De rembourser la banque pendant 25 ans en monnaie de singe si l’inflation galope, ou de rembourser par anticipation, de racheter votre prêt ou renégocier le taux en cas de baisse des taux.

DDtee a écrit :
Pourquoi serait-il plus rentable d’acheter sa résidence principale dont le loyer (fictif) représente le plus souvent un rendement autour de 5% qu’un bien locatif qui peut atteindre 10% ou plus ?

Parce que l’investissement dans la résidence principale est une économie, donc un revenu qui reste jusqu’à nos jours exonéré d’impôt. Parce que une plus-value sur la revente de sa résidence principale est exonérée d’impôts. Parce que la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30% à l’ISF.

Je ne doute pas qu’un investisseur avisé puisse obtenir 10% bruts de rendement sur du locatif. Acheter un immeuble occupé se fait généralement avec une belle décote. On peut même trouver bien mieux que 10% dans certaines ZEP. Mais les rendements locatifs élevées sont en général synonymes de risque locatif et rarement de revente facile avec plus-value. Les biens de la meilleure qualité sont proposés généralement uniquement à l’achat.

Mais attention à l’évolution de la fiscalité dans le futur:
Il est possible que l’exonération d’impôts sur la plus-value réalisée lors de la vente d’une habitation principale ne soit plus totale dans les années qui viennent.

Quand on est propriétaire du logement dans lequel on habite, on peut considérer que cela revient à se verser un loyer à soi-même. Nous sommes effectivement à la fois locataire et propriétaire du même bien immobilier. Cette notion de loyer fictif a refait surface en septembre 2013 lorsque le Conseil d’Analyse Économique (CAE) a recommandé au gouvernement d’intégrer la valeur de ses loyers fictifs aux revenus perçus par son propriétaire dans sa déclaration d’impôt sur les revenus. C’est ce qui se fait déjà dans d’autres pays. Si un tel changement devait être appliqué, cela pourrait s’avérer très coûteux pour tous ceux qui sont propriétaires de leur habitation principale et qui n’ont plus de prêt immobilier à rembourser lié à ce logement.

Pour conclure : les avantages de la résidence principale sont réels et très importants, mais ils sont susceptibles d’être réduits dans le futur. Tous ces privilèges peuvent être revus à la baisse et rendre moins attractif le fait d’être propriétaire de sa résidence principale.
Source : Résidence principale : une fiscalité très avantageuse

Dernière modification par Larbinator (21/03/2017 18h50)

DDtee · #6

Je ne pense pas qu’il soit bien pertinent d’influencer sa stratégie d’investissement sur des évolutions fiscales futures, par nature totalement inconnues. Tout peut arriver, et son contraire
Vous trouverez toujours des "lecteurs de boule de cristal" qui sauront vous dire de quoi demain sera fait… souvent, les conseilleurs ne sont pas les payeurs !

Egalement des journalistes pour débiter des généralités qui ne sont que l’expression de moyennes ne correspondant qu’à l’antithèse de ce que les investisseurs doivent rechercher… il faut sortir des chemins battus pour trouver des perles.

cricri77700 · #7

"Vous trouverez toujours des "lecteurs de boule de cristal" qui sauront vous dire de quoi demain sera fait… souvent, les conseilleurs ne sont pas les payeurs ! "

Et souvent c’est même les procrastineurs…

Philippe30 · #8

Les meilleurs conseils sont ceux que l’on peux donner à partir de son expérience faite de réussite , d’échec et d’erreurs.

Ces conseils de faire savoir seront empreints du savoir et du savoir faire.

Dans la Zup on ne trouve pas du 10 % mais du 20 % par contre il faut payer une taxe supplémentaire aux contrôleurs en bas de l’immeuble.

On n’emprunte pas sur 25 ou 30 ans mais sur 18 ans pour un taux plus bas en gardant la possibilité d’allonger la durée de 2 ans ce qui permet de bénéficier d’un taux bas.

Sur 30 ans , vous avez le temps de rembourser plusieurs fois le bien et même de faire un remboursement anticipé alors où est le gain ?

Pour le reste je n’ai pas regardé la propagande de investir les echos

Philippe

Bernard2K · #9

L’article d’Investir est bien fait même s’il reste "mainstream". Ce n’est effectivement pas en lisant cela qu’on va dégotter 15 ou 20 % de rendement brut.

Une omission importante : délai de rétractation de 10 jours, certes, mais seulement pour l’achat d’un logement. Or, ils parlent plus loin des parkings, murs commerciaux etc. pour lesquels ce délai n’existe pas.

Sur la résidence principale, n’oubliez pas que vous avez des charges qu’un locataire n’a pas : notamment la TF et les travaux (maintenir un bien au top nécessite d’investir environ 1 % de la valeur du bien, par an, en travaux). Le locataire doit payer les charges courantes et le petit entretien, mais tous les travaux d’entretien, réparation, amélioration sont à la charge du bailleur.
Ce point est toujours oublié par ceux qui vantent l’économie qu’est censée effectuer le propriétaire de sa résidence principale.

Ricou · #10

Philippe30 a écrit :
Les meilleurs conseils sont ceux que l’on peux donner à partir de son expérience faite de réussite , d’échec et d’erreurs.

……

Pour le reste je n’ai pas regardé la propagande de investir les echos

Philippe

Vous nous manquez

SCB
(Salutations Collègue Bailleur)

Philippe30 · #11

Ricou a écrit :
Vous nous manquez

La nature a horreur du vide.

J’ai été remplacé par d’autres meilleurs et plus disponible pour répondre.

La liberté n’a pas de prix

Je reste toujours disponible par MP.

Je continue de remplir ma présentation et de mettre quelques messages de temps en temps.

Je suis sur des projets actuellement mais je prend mon temps et je verrais après l’été pour avancer sur ceux ci.

Je les développerais dans ma présentation plus tard.

Merci pour votre déclaration

Philippe

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Larbinator a écrit :

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Larbinator a écrit :

Larbinator a écrit :

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Larbinator a écrit :

Ddtee a écrit :

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MyDividenGrowth a écrit :

DDtee a écrit :

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Philippe30 a écrit :

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Ricou a écrit :

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