Albaninvest [Marseille] : étude de cas immobilier (achat dans un quartier très populaire ?)

Bonsoir albaninvest,

je vais suivre avec attention votre projet. J’ai acheté en Novembre dernier un immeuble à Marseille, 14ème. je cherchais 14ème et 3ème (compte tenu des prix).

Ma première question : êtes vous aller visiter le bien ? sans devoir y habiter, penser vous pouvoir vous y rendre "sans risque" (c’était un de mes critères principaux en achetant à Marseille, j’ai énormément parcouru les différents arrondissements à pieds, matin après midi et début de soirée).

y a-t-il un gardien ? jour et nuit ? lui avez vous parlé ?

le principal soucis, comme souvent dans l’immobilier locatif, est de trouver un locataire "fiable". Le syndic s’occupe-t-il aussi de la gestion locative ?
Les APL peuvent aider, mais malheureusement ça ne fait pas tout (il n’y a pas de sécurité à 100%).

le principal avantage de ce genre d’appartement est, à mon sens, qu’avec 1000 ou 2000€, on refait tout "à neuf". donc le risque n’est jamais très élevé.

bon courage

Bonjour,

J’avais trouvé un bien similaire dans un secteur également populaire du 13 (étant de la région PACA) ; en journée cela pouvait passer. sauf que nous avons eu un rdv avec la venderesse vers 20h00 peu avant le compromis.

1- nous n’avons pas pu rentrer dans l’immeuble ; un comité d’accueil squattait le hall d’accès, donc terminé, pas de visite
2- j’ai cru que ma femme allait se faire agresser

Jamais nous n’aurions imaginé que la situation en soit là alors qu’en journée c’était quasiment normal.

Si c’est le vendeur qui vous met la pression, c’est éminemment suspect…
Cette décision doit être prise à tête reposée et non sur un coup de tête !
bon courage !

Très bonnes remarques mais d’après albaninvest le compromis a déjà été signé.

Reste 10 jours de rétractation. A noter que ce délai court à compter du moment ou vous avez toutes les pièces obligatoires (et notamment les diags obligatoires).

Ca a l’air sympa de vivre à Marseille…

Plus sérieusement, je ne peux que rejoindre cequi a été dit plus haut, si déjà vous même n’êtes pas emballé par l’endroit, j’ai peur qu’un locataire ne le soit pas. J’essaie à chaque fois de me mettre dans la "peau" du locataire et je me demande "est-ce que je pourrais vivre ici?"

Avec ce genre de remarques, je n’ai jamais eu de souci pour trouver des locataires en un temps record.

De plus, ne vous précipitez pas lorsqu’il s’agit d’acheter un bien.

Cordialement,

Pour relativiser un peu, un quartier difficile n’est pas forcément rédhibitoire. Et il y a les immeubles et quartiers qui craignent "un peu", et ceux qui craignent "beaucoup".

Une de mes connaissances a plusieurs biens locatifs au quartier du Mirail à Toulouse, il n’est pas du tout du genre baraqué/basané, et pourtant il s’en sort très bien. Quand il s’y rend, il laisse un billet au petit caïd de rue pour qu’il "garde sa voiture", et ça marche. Ca se passe bien aussi entre lui et ses locataires. Comment les locataires s’adaptent à la vie dans ce quartier, ça par contre je n’en sais rien mais je suppose qu’ils sont, disons, "adaptés au quartier".

A l’extrême inverse, une connaissance de connaissance était bailleur d’un appartement justement dans un quartier difficile de Marseille. 2 ans d’impayés et quand le locataire est enfin parti, le bailleur a récupéré un appartement littéralement dévasté (y compris la porte d’entrée arrachée), avec des dizaines de milliers d’euros de travaux de remise en état.

Donc, voilà, il n’y a pas de généralités absolues, il faut juste bien mesurer dans quoi on met les pieds et comment on va le gérer.

Bonjour,

Etant moi-même investisseur Marseillais, je ne vous recommande pas de mettre les pieds dans ce coin du 3ème.

Pour ma part, j’ai investi secteur vieux port pour du saisonnier et également à prix abordable au Camas (13005).

Le Camas est encore intéressant pour le moment car il y a un plan de rénovation urbaine de la Plaine qui va fortement valoriser ce quartier. Les prix sont donc amené à augmenter.

J’ai visité plusieurs biens ou immeubles de rapport dans le 3ème dans le secteur de la Place Cadenat et de la rue de la Belle de Mai. Sincèrement, c’est le monde perdu … Trop de locataires à problèmes, appartement visité à 50% en très mauvais état (responsabilité des locataires : enfants qui écrivent sur le mur …). Des appartements squattés dans les immeubles reconnaissables aux portes scellées, présence de dealers dans les communs, planque de stupéfiants …

Effectivement, la rentabilité est là : 1000e au M2 à l’achat, mais il faudra aller chercher le surplus non payé par la CAF tout les mois ! C’est une nécessité et une obligation pour bon nombre d’investisseurs du 3ème que j’ai cotoyé …

Bref, de la rentabilité oui mais il faut pouvoir dormir la nuit.

Vos appartements sont certainement dans le quartier de la station désirée clary ?

Limp, pouvez vous me donner les coordonnées de vos artisans qui rénovent des appartements de 30m2 pour 2000e ?!

Merci,

Pour vous donner quelques références "concrètes" et un avis un peu moins négatif sur le 3eme:

J’ai deux appartements dans le 3eme, un 27m2 à 300m de la gare saint charles, rue de Crimée, loué meublé 490 (refait à neuf, qui se loue en 2 visites…). Immeuble très bien suivi, semi-récent. Acheté 50K… et il y en a encore un à vendre du meme type dans la résidence. Jamais eu de problèmes dans le quartier, pourtant populaire…
Et le second se trouve plus loin dans la belle de mai, rue clovis hugues. Rue encore plus populaire, mais sincèrement "ça va", les gens se respectent. 40m2 loué meublé 600€.
Par contre je n’irais pas "plus loin dans le 3eme", il y a effectivement de "supers affaires" niveau prix et rentabilité… mais dans des zones où je n’oserais pas garer ma voiture le temps d’une visite…
Mes 2 appartements se trouvent dans la zone du projet de réhabilitation euromed… ça compte pour le long terme…

Je regarde actuellement les immeubles vers le 15eme ou 14eme… mais je n’en suis qu’au début, pour le moment je prospecte "tranquillement" en attendant le bon moment. Sauf que je ne connais pas trop ces quartiers, je sais juste qu’il y a "du passable/acceptable", et "du très mauvais"………

Este59014 a écrit :

Limp, pouvez vous me donner les coordonnées de vos artisans qui rénovent des appartements de 30m2 pour 2000e ?!

Merci,

Je pensais à :
- refaire le placo
- Un coup de peinture blanche
- une plaque 2 feux + 1  mini frigo de chantier.
- 18 m2 de lino

Quand j’ai visite mon premier appart (le vendeur en a 4 dans ma résidence dans le 14° et 3 dans le 3°), j’ai évoqué l’idée de tout refaire "propre".
Il m’a donc expliqué comment il procédait et montré ses coûts sur les dernières années.
(Je précise que j’ai acheté un autre appart dans la même résidence et qu’il a finalement garder les siens). 

Apres, si l’immeuble est détruit du fait de vandalisme, forcément ça coûtera plus cher. Mais la encore le risque est partout. On ne peut que tenter de le réduire et prévoir une provision.

Je me suis écarté du 3° car
- pas assez sécurisé à mon goût
- charges trop élevées dans les immeubles que j’ai voulu visiter
- pas passé assez de temps à reconnaître les rues acceptables des rues non fréquentables.

concernant le 14°, si certains sont intéressés d’en parler de vive voix, c’est avec plaisir (MP).

J’ai un appartement rue de Crimée et j’en suis content.
Mais il est du côté gare St Charles, dans une résidence bien tenue avec les 3/4 des occupants étant des T4 avec propriétaires de leurs apparts, ça aide à la propreté du bien. Le moindre problème est tout de suite pris en compte et réglé…
Mais il est clair que c’est plus difficile à louer que dans d’autres quartiers (du moins, si on veut un bon locataire solvable…)