Albaninvest : étude de cas immobilier (passage en LMP)

albaninvest · #1

Bonjour à tous et à toutes mes meilleurs voeux

Je me retrouve dans un gros dilemne suite à la nouvelle réforme passage auto LMP

J’ai acheté en nom propre 4 biens (erreur de ma part je pense que j’aurai du en faire en sci is aussi gere via une holding)

Du coup la question se pose sur comment bien optimiser tout cela car je risque de perdre de l’argent avec le passage au LMP et son fameux SSI (ex RSI)

Mon patrimoine:

1/ appartement qui était Ma RP et qui est maintenant loué depuis 1 jour (travaux engagé en 2015 = 15k€ - pas de crédit dessus achete comptant ) acheté en 2015 montant 120k€
loué 970€ cc loué en NU ou LMNP ne sait pas encore
2/ appartement acheté en 2018 -loyer 1350€ loué en LMNP - crédit 630€ /mois - travaux 50k€
3/ appartement acheté en 2018 - toujours en travaux (100k€) - loyer estimé 2350€ cc - crédit 1080€ sera exploité en LMNP
4/ local commercial acheté en 2018 - loué en nue - loyer 1600€ cc crédit 550€/mois pas de travaux

Moi:
couple, pacsé
ma femme ne travaille pas
salaire: 2800€ net par mois
autoentreprise: 15 000€ par an (je vais essayer de faire 25 k€ cette année)
2 enfants
Loyer de la ou je réside 1500€/mois

Ma question est:
Je vais surement passer en LMP en 2020, du coup je pense qu’il faille que:
1/ je loue en NUE ma RP
2/ j’augmente mes revenue Autoentreprise afin d’éviter le reclassement en LMP? Mon comptable m’a fait une simulation avec le SSI j’aurais 8500€ d’impots en plus.
3/je revend des biens a une sci is en precisant la succession a mes enfants ?

Merci pour votre aide

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmp (loueur en meublé professionnel), sci (société civile immobilière)

Ribeiro · #2

Bonjour albaninvest,

Je me pose des questions similaires aux vôtres.

Pour éviter le passage en LMP je me pose la question de la création d’une SCI IS avec un rachat d’un ou plusieurs biens par le SCI IS.

Les questions que je me pose sont les suivantes :

- Quels sont les coûts : frais de mutation (5%), frais de notaire, frais bancaire pour transférer le crédit, création de la SCI,… Au total ça n’est vraiment pas négligeable.

- Quels sont les contraintes : Risque que cela soit requalifié par les impôts comme simple optimisation fiscale, refus de la banque de transférer le prêt à une SCI,…

Avez-vous pu avoir des éléments de réponse depuis votre dernier message ?

Quaterback · #3

Avez vous eu des réponses à cette problématique ? Passage en SCI à l’IS pour éviter le LMP ?

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