Ostal [93] : étude de cas immobilier (bilan global d'un achat locatif)

Beaucoup de membres présentent leur projet d’investissement locatif. Je viens de terminer le mien, je propose donc un bilan global sur 10 ans qui pourra peut être servir notamment à des investisseurs débutants.

J’ai décidé de réaliser un investissement locatif en Robien il y a 11 ans sans m’y connaître vraiment. Ce choix a été guidé par le fait que des collègues avaient l’air satisfaits de leur propre petit investissement et que ma belle-mère travaillant  chez Icade, je pouvais bénéficier d’une petite réduction sur un achat en VEFA.

Choix du bien :
J’ai opté, parmi les programmes de ce promoteur à l’époque, pour un appartement F2 de 64 m² situé à La Plaine Saint Denis, à coté du Stade de France. Je pensais que ce quartier de Saint Denis allait monter en gamme du fait de l’installation de nombreuses entreprises autour du Stade. 10 ans après, les entreprises sont bien là mais le quartier peine toujours à décoller, victime de la réputation toujours sulfureuse du département 93. Je pense que dans 10 ans, ce sera bien !
Le choix de l’appartement s’est fait sur plan et heureusement, j’ai veillé à choisir un bien en pensant à la future revente donc exposé au Sud, sans vis à vis et sans nuisance sonore. C’était ma meilleure décision : l’importance de l’emplacement.

Achat du bien mi-2004 : 
L’appartement valait 187 000 euros neuf. Je prends une assurance à 3000 euros qui me garantit un rachat à ce même prix entre la 10ème et la 11ème année, ceci afin de me protéger d’une éventuelle baisse de l’immobilier. Le vendeur tente de me dissuader, arguant que les prix ne font que monter dans la durée. Ce fut effectivement le cas mais je n’ai pas regretté ce choix fait par prudence.
Au niveau du crédit, je me dis basiquement que je vais m’endetter au maximum car plus le crédit sera court, moins je paierai d’intérêts. Ce faisant, je me suis involontairement coupé de la possibilité d’épargner pour diversifier mes investissements. Crédit donc sur 12 ans, TEG de 3,8%, mensualités de 1200 euros pour un loyer brut de 800 euros mais tombant à 600 en net des charges + taxes.
J’opte, comme tout bon investisseur de base, pour une délégation complète de gestion à Icade + assurance loyers impayés maison.

Les débuts chaotiques :
Le début du chantier prend d’emblée 6 mois de retard dans l’attente de la fin de la paperasserie entre la ville de St Denis et le promoteur. La construction elle se déroule bien et se termine donc mi-2006. Je touche mon premier loyer en juillet, j’en profite bien et j’ai bien fait car je n’en reverrai plus un seul pendant 4 ans !
Une mise en garde sur un achat en VEFA : l’agence immobilière se retrouve avec plusieurs dizaines d’appartements à louer en même temps sur une résidence neuve. Les critères de sélection des candidats sont donc forcément allégés par rapport à une location classique afin de remplir la résidence. Ma locataire a donc décidé de ne plus payer d’entrée de jeu, ce que je peux arriver à comprendre car femme seule avec deux enfants et travail à temps partiel.
Heureusement que j’avais une assurance loyers impayés qui m’a remboursé plus de 40 000 euros sur 4 ans. Attention, les remboursements ne sont pas réguliers, rien pendant plusieurs mois et plusieurs milliers d’euros d’un coup. Il faut donc avoir de la réserve pour continuer à payer régulièrement le crédit.
La locataire, si je puis dire, quittera les lieux d’elle même au bout de 4 ans. Le fait d’avoir deux enfants la rendait quasi inexpulsable, ce qui n’est pas choquant. J’en ai plutôt voulu à l’agence d’avoir mal choisi le profil.
Grâce à l’assurance, je n’ai pas perdu d’argent malgré l’absence de loyers. Attention à connaître le plafond maximal de remboursement d’une assurance. Il était de 60 000 euros dans mon cas.
Mon second et dernier locataire ne posa pas de souci pendant les 6 ans suivants.

Le suivi : j’ai utilisé un excel durant ces dix ans avec une colonne recette (loyers, crédit d’impôt, vente) et une colonne dépenses (apport, échéances mensuelles, charges, petites réparations). Au final le gain net est de 45 000 euros sur 10 ans.

La décision de vente :
Elle a surtout été motivée par le fait que cet investissement ne me rapportait plus que 3% net, qu’entre temps et grâce au forum, j’ai pu découvrir d’autres pistes d’investissements, notamment en bourse, par le fait d’avoir l’impression de payer une taxe foncière en augmentation, des charges en augmentation mais un loyer sans augmentation. Et surtout avoir sans cesse une épée de Damoclès à dépendre ainsi d’un bien que je ne maîtrisais pas.
Mon évolution de mentalité au fil des ans m’amène à penser que moins on dépend des autres, mieux on se porte.
La vente s’est faite en trois mois, via LeBonCoin sans agence pour la somme de 205 000 euros. Fourchette basse de mon estimation mais je suis très heureux d’avoir récupéré cette somme et de m’être enlevé un poids sur les épaules.
Cet argent est désormais sur mon CTO + PEA en espérant en faire bon usage.

Suite à cette expérience, mes modestes conseils sont les suivants :
- se préoccuper de l’emplacement en pensant dès le départ à la revente
- anticiper l’ensemble des charges pour calculer sa rentabilité et calibrer ses mensualités
- prendre une assurance loyers impayés
- demander un droit de regard sur le choix des locataires
- réfléchir à toutes les possibilités d’autres investissements, la pierre-papier notamment. Si j’avais su, j’aurais plutôt opté pour cette solution.

Mots-clés : bilan, immobilier, locatif