Sl78780 [78] : étude de cas immobilier (projet d'achat locatif)

Bonjour Bernard2k,

Beaucoup de conseils pertinents…
Effectivement je pense que je dois ajouter l’assurance PNO à ma simulation.
Pour la gestion, je souhaite l’effectuer moi même pour diminuer mes charge.
Pour mon TMI il est de 30%, mais je quitte mon entreprise en octobre 2017 pour me mettre à mon compte, je basculerais probablement sur un TMI inférieur pour les années à venir.

J’ai une 2ème opportunité (visite d’aujourd’hui !) cette fois pour un studio (qui pourrait, comme Arkamoon me l’avait judicieusement conseillé, me permettre d’envisager plus facilement du locatif en LMNP).
Prix FAI 87k€, je pense proposer 82k€.
Surface de 29 métres carré (aucun travaux, louable immédiatement donc pas de risque avec l’année blanche et les élections à venir ;-)
je pense le louer 650€  et j’obtiens cette fois 8,1% de rendement brut (4,3 net). L’emplacement est idéal en plein centre mais dans une rue calme.

Par contre je suis étonné du taux de 45% d’imposition de mes revenus fonciers, le simulateur que j’utilise m’indique 30%.
Ma grande interrogation restante avant de m’engager est de ne pas comprendre pourquoi sur de nombreux sites, ils conseillent impérativement d’avoir un cashflow mensuel positif…Avec ce studio, mon cashflow est négatif de 180€  (ce que je peux supporter financièrement sans souci) mais si je calcule basiquement le coût de l’opération sur 10 ans (avec une revente  à 90k€ net vendeur), et ce que j’aurais gagné, le résultat est incomparable avec un placement quelconque à 2 ou 3% !
d’après mon calcul en additionnant mon cash flow négatif et mes 8k€ de frais de notaire j’aurais dépensé 30 k€ et à la revente je gagnerais 61k€ donc j’aurais doublé mon investissement en 10 ans.

ou avec cette autre mode de calcul (je sais cette méthode n’est pas "traditionnelle" ;-)
    tout ce que j’aurais dépensé   
impots 24000€
notaire+charges annuelles 17600    €
credit remboursement 63960 €
capital restant (si je vends au bout de 10 ans) 29000  €
           
    tout ce que j’aurais gagné   
loyers perçus 78000    €
gain revente 90000 €

Mais comme tout le monde ne jure que par le cash flow positif je dois m’être   trompé quelque part dans mon raisonnement…

PS : je n’ai pas besoin de mon conserver un taux d’endettement faible pour le moment (je suis déjà propriétaire de mon logement)

D’autres l’expliqueront mieux que moi mais effectivement un achat immobilier avec cash-flow négatif ne veut pas dire mauvais investissement ou investissement à rendement négatif.
Normalement on peut viser un cash-flow nul sur 20 ans, cela donne une rentabilité nette de 5% et surtout au bout de 20 ans, on a rentabilisé son investissement et on possède le bien donc c’est bénéfique.
L’intérêt d’un cash-flow positif est surtout de pouvoir continuer d’autres investissements car on ne mobilise pas trop sa capacité d’emprunt.
Si vous êtes à l’aise avec un investissement immobilier qui vous fait sortir 180€ par mois et que votre calcul est juste, il n’y a aucun problème. Le TRI après revente sur une longue période sera en effet très certainement au dessus des 2 ou 3%.

Sans vouloir pinailler, il semble erroné de parler d’une rentabilité nette de 5%. Le cashflow nul sur 20 ans revient à dire qu’on amortit 5%/an de la valeur du bien acheté et surtout qu’on amortit du capital sans débourser un centime. C’est un peu comme si on avait 5% de salaire annuel en plus non taxé et utilisé pour acheter 1/20 d’un appartement.

Si on voulait parler de rentabilité, on obtiendrait en quelque sorte une rentabilité infinie car on cherche à résoudre l’équation suivante

avec S=100kE par exemple et "a" le versement mensuel, "r" le rendement et "n" le nombre d’années (20).

Prenons l’exemple où a=10€/mois (cashflow négatif), alors le rendement annuel r est 27% environ
A présent si a=1€/mois, le rendement est de 41%
Pour a =0,1€, le rendement est de 55%
etc…

Dans ce cas, on a figé la variable S, le montant total. Si ce montant est à présent S=1000k€, alors r=55% pour a=10€ et r=68% pour a=0,1€.

Cela doit se résoudre sous la forme d’une suite ou quelque chose du genre mais on voit bien que lorsqu’on amortit du capital sans apport (ni initial ni mensuel), le rendement tend vers l’infini. Si on arrivait à monter une opération à 100 M€ qui s’amortirait seule…

En conclusion, on peut avoir un cashflow légèrement négatif et des rendements annuels de 10, 20 voire 30% en fonction du cashflow et du montant total.

Adrien

Je pensais avoir déjà pris un exemple simple :-(
J’essaie à nouveau. M. X achète un appartement d’une valeur S=100k€ avec un emprunt sur n=240 mois.
On cherche à présent à estimer le rendement mensuel "r" en fonction du montant mensuel investi "a" qui est, dans notre cas, le fameux cashflow négatif.

Cas 1 : CF=-10€/mois
a=10 et on en déduit r=2,25%/mois soit 27% annuel
En d’autres termes, un versement mensuel de 10€ durant 20 ans doit présenter un rendement annuel de 27% pour atteindre la valeur S=100k€.

Cas 2 : CF=-1€/mois
a=1 et on en déduit r=3,42% soit 41% annuel.
Cette fois, le rendement annuel de notre apport mensuel de 1€ est passé à 41%

On se rend compte que si on fait tendre CF vers 0, alors le rendement tend vers l’infini. Pour bien faire, il faudrait inverser la formule et exprimer "r" en fonction de "S", "a" et "n"…

Est-ce plus clair ou je suis-je seul à me comprendre ?..
Adrien

Oui on parle bien sans apport. LA formule est valable uniquement dans le cas d’un CF<0, c’est à dire pour un apport mensuel (a>0) ou annuel. La formule n’a pas de sens dans le cas où le CF est positif puisqu’elle donne le rendement sur l’argent investi.
Si j’en revient à ma comparaison initiale, le CF positif consiste à avoir :
- un revenu supplémentaire (l’amortissement du bien, 5% sur 20 ans) directement investi pour acheter une fraction du bien immo
- ET un revenu additionnel qui pourra lui aussi bénéficier d’un rendement propre

Dans un cas, le travail fourni permet d’obtenir un rendement très élevé (>20%) sur le montant investi périodiquement. Dans l’autre cas, il permet de disposer d’un revenu additionnel.

Adrien