Galliwasp : étude de cas immobilier (1er investissement pour RP et saisonnier)

Votre projet tient plus du coup de coeur, ce qui en soit n’a rien de mal.
la rentabilité net (900x12)/195000 = 5,5%
Semble bien mais avez vous bien considéré tous les frais ?

Pourriez vous développer le détail des flux financiers ? (Voyez le détail dans d’autre etudes de cas)
Avez vous vérifié le montant du loyer par une analyse des prix pratiqués et estimé le taux de vacance?

Vous soulignez le risque de catastrophe naturelle. Comment vous en prémunir, quelle est la fréquence? Si ce n’est pas economiquement possible, serirez vous prêt à tout rebatir une seconde fois ? Une troisieme fois ?
Provisionnez vous un amortissement comptable sur la valeur du bien pour palier à ce risque ?

Quelle est l’evolution de la population de l’ile sur les dernière années ?
Sous un certain seuil, les comodities ne risquent elles pas de partir, faire chuter l’economie de l’ile et devaluer votre bien ?
Quelle est votre projection fondée sur des projet d’aménagement programée et budgété par l’administration ou les entreprises  locale ?

Bref : détaillez la rentabilité, etudiez les risques, mon premier sentiment est qu’il s’agit d’un coup de coeur et qu’il manque d’aprofondissement sur l’aspect investissement financier.

Galliwasp, au vu de tous les détails que vous donnez, je suppose qu’il ne peut s’agir que de Montserrat. Pourquoi ne pas la nommer si vous donnez autant de détails ?

Je suppose également que les prix sont en fonction du fait d’avoir un volcan en activité à coté … Sans doute comme sur les marchés, il n’y a pas de miracles. Est-ce que le risque est assuré ?

Mevo a écrit :

Galliwasp, au vu de tous les détails que vous donnez, je suppose qu’il ne peut s’agir que de Montserrat. Pourquoi ne pas la nommer si vous donnez autant de détails ?

Je ne voulais pas spécialement "dissimuler ce fait", mais la politique du forum étant, je le suppose de ne pas faire de la pub, et lîile étant si petite…

Mi345 a écrit :

Votre projet tient plus du coup de coeur, ce qui en soit n’a rien de mal.
la rentabilité net (900x12)/195000 = 5,5%
Semble bien mais avez vous bien considéré tous les frais ?

Pourriez vous développer le détail des flux financiers ? (Voyez le détail dans d’autre etudes de cas)
Avez vous vérifié le montant du loyer par une analyse des prix pratiqués et estimé le taux de vacance?

C’est effectivement un coup de coeur. J’ai acheté le terrain qui était en vente embroussaillé depuis plus de 10 ans. La durée me faisait peur (si personne ne l’a acheté en 10 ans, cela vaut-il le coup?) Mais une fois la vue dégagée, j’ai eu des propositions de rachat à x2.

Ceci dit, la rentabilité affichée est un "objectif minimal", qui me permettrait de rembourser l’emprunt régulièrement, mais je pense pouvoir faire plus (je vise 10% brut). Il m’est difficile de faire une analyse du fait de l’inexistence de biens comparables. Sur les 12 prochains mois, j’ai pour l’instant pour 6500 USD de réservation.

Il existe peu de biens à moins de 75 USD par nuit sur l’ile, du fait de la taille des unités (la moyenne est plus autour de 150 USD pour des villas avec plusieurs chambres. Je mise sur la clientèle de voyageurs seuls ou en couple qui souhaitent éviter une dépense inutile. Mes unités sont à 50-60 USD la nuit et je table sur une vacance locative de 50%, soit un revenu brut annuel de 20k (10% brut donc). La fiscalité me fait perdre 1% et les charges environ 2%, soit un objectif de renta de l’ordre de 7%.

Mi345 a écrit :

Vous soulignez le risque de catastrophe naturelle. Comment vous en prémunir, quelle est la fréquence? Si ce n’est pas economiquement possible, serirez vous prêt à tout rebatir une seconde fois ? Une troisieme fois ?
Provisionnez vous un amortissement comptable sur la valeur du bien pour palier à ce risque ?

Pour les catastrophes naturelles, je ne peux pas m’en prémunir, il est donc accepté en temps que tel. Pour pouvoir l’encaisser, je m’emploie à me reconstituer un matelas de sécurité équivalent à 12 mois de remboursement de la banque. La seconde étape sera d’acheter mon futur bien dans un pays stable de ce point de vue.

Mi345 a écrit :

Quelle est l’evolution de la population de l’ile sur les dernière années ?
Sous un certain seuil, les comodities ne risquent elles pas de partir, faire chuter l’economie de l’ile et devaluer votre bien ?
Quelle est votre projection fondée sur des projet d’aménagement programée et budgété par l’administration ou les entreprises  locale ?

La population a tendance à stagner, et je ne crois pas que la situation soit amenée à évoluer rapidement. Je mise sur un marché de tourisme "aventurier", qui cherche la nature et les plages vides, deux choses qui risquent peu de changer… Mais j’ai conscience du risque lié non seulement au volcan et aux cyclones, mais aussi à l’évolution politique (la corruption est clairement un frein au dévelopement, le brexit aura un impact par l’arrêt des subventions UE)

Bernard2K a écrit :

Si je comprends bien, vous allez habiter dans la résidence secondaire de vos amis pour pouvoir louer l’ensemble de votre maison. C’est un bon arrangement. Vos revenus locatifs viennent donc pour partie de ce prêt. Quand ça rapportera vraiment, il faudra sans doute trouver un moyen de récompenser/rémunérer vos amis davantage que la simple "supervision" de leur maison, pour que ce deal perdure.

En fait, quand ça rapportera vraiment, il sera temps de passer à autre chose. Le montage actuel est destiné à être provisoire, pour "tâter le terrain" en optimisant les flux tant qu’on a du temps disponible. Il n’y a pas de taxe sur les plus-values ici et je peux racheter mon prêt dans 5 ans sans frais, ce qui fait que nous aurons l’option de revendre le bien, ou de conserver en le mettant en gestion par une agence locale.

Bernard2K a écrit :

A l’heure des plateformes de réservation et des sites comme Tripadvisor, la e-réputation est très importante. Soignez donc l’accueil, tout le temps.

En effet, nous avons conscience de cela. Nous sommes pour l’instant sur Airbnb seulement, avec 5 étoiles de moyenne.

francoisolivier a écrit :

Tout cela pour dire une grosse lapalissade : si la desserte ne peut etre que laborieuse, peu de chance de faire fortune à moins de créer des navettes entre la Guadeloupe et montserrat (ce qui peut etre une autre idée)

La desserte est laborieuse, mais je n’ai besoin que de peu de visiteurs pour avoir un bon taux de remplissage, et la concurrence est moins présentes que sur d’autres destinations. Ceci dit, oui j’essaie d’établir des connexion avec des propriétaires de voiliers / aéroclubs !