Tini : étude de cas immobilier (2ème investissement immobilier, en saisonnier)

Surin a écrit :

Tini a écrit :

d’après vous c’est déconnant comme projet ?

Euh, vous voulez dire que ça tient la route ? Honnêtement à 45€ la nuit, si c’est pour gérer des séjours de 3 nuits, je ne vois pas où est la rentabilité mais si ça vous amuse de faire le ménage pour 10€.
Il faut prévoir un accueil, un ménage environ 25€ si vous rémunérez une personne, le pressing/gestion des draps. C’est plutôt les frais fixes que j’avais lorsque je louais des biens en saisonnier à Paris, 40-45€ par séjour + les charges. Donc sous 60€ la nuit ça me parait difficile d’être plus rentable qu’un location à l’année.
Après ça dépend de quoi on parle, si les séjours durent plus d’une semaine, ça se défend. C’est ce que je fais à Bangkok mais le coût de main-d’œuvre est inférieur et je privilégie clairement les moyens séjour à ce prix par nuit.

Tini a écrit :

Etant certain de ne pas pouvoir louer et dégager du cash en LMNP à l’année, j’envisage plutôt une revente rapide avec plus-value et ainsi obtenir la confiance de la banque pour ré-emprunter !

Je n’arrive pas à me rendre compte de l’intérêt de faire un achat immobilier si on pense déjà à la revente à court ou moyen terme. Dans 3 ans où en sera le marché ? Personne ne le sait. Réfléchissez bien avant de vous lancer dans quoi que ce soit.

Ben c’est assez simple, j’achète l’appartement bien en dessous du prix du marché, je fais des travaux, je l’embellis et le revends au prix du marché pour faire une plus-value. Evidemment sur un appartement à 25k, même en le revendant 45k il me restera pas grand chose dans la poche après impôts etc, maintenant je vois surtout ça comme un enrichissement personnel.

Le coût des charges étant très élevé, il sera difficile voire impossible de dégager du cash, à part en location saisonnière. C’est pourquoi je pense déjà à la revente.

Merci en tout cas pour vos réponse, Alexandco et Surin !

Effectivement j’y ai pensé. Le changement de la chaudière fioul ( gros point noir ) est en pourparlers mais les autres copropriétaires sont plutôt réticents à passer au gaz naturel. Ils préféreraient passer en tout électrique  mais cela comprends une réfection complète de la colonne électrique de l’immeuble.

Je n’en suis pas sur non.

Le prix moyen d’un appartement a Bayeux est de 1722€/m², ce qui me donne 50k€. En visant une revente à 45k€, donc dans la fourchette plutôt basse ( 1550€/m²), et en faisant entre 5k€ et 6k€ de travaux par moi-même, cela me donne une plus-value brute de 13900€.

Salut Floppy, merci d’avoir répondu !

Je n’ai pas bien compris ce qui semble démesuré selon vous ? le prix au m² ? Le prix d’une nuit ?

Concernant la location courte durée, je n’ai pas encore défini d’objectif.

J’ai refait les calculs en LMNP Réel et il semblerait finalement que j’arrive a dégager quelques dizaines d’€ de cash par mois en le louant un peu plus cher que ce que je prévoyais avant.

Si les travaux se font assez vite, j’espère pouvoir faire un peu de courte durée cet été et le mettre en meublé à l’année à la fin des beaux jours.

Si ce n’est pas le meilleur des investissement, c’est avant tout ma 1ere acquisition et donc ma première expérience.

Vous ne précisez pas si ce nouveau cashflow d’une dizaine d’euros tiens aussi compte d’un financement sur 25 ans ? Si non, insistez vraiment sur ce point auprès du courtier (ou même de la CE), c’est à mon sens plus que primordial dans votre situation. Cela augmentera encore un peu plus votre cashflow.

Concernant l’achat des meubles et le financement des travaux réalisés par soit même.
Vous pouvez aussi prendre auprès des grandes enseignes, tel qu’Ikéa, Leroy merlin et/ou Casto, des paiements en 10 fois sans frais (dans mon cas 220 €/mois au total).
J’ai ensuite envoyé ces mêmes factures à la CE pour débloquer ces sommes du prêt travaux. J’ai ainsi eu les liquidités nécessaires pour acheter les autres meubles.
C’est bien évidement à faire avec de prudents calculs mais c’est un autre moyen d’étaler ces paiements … sur l’année. Cela m’a surtout permis de ne pas (trop) piocher dans mon épargne.

C’est une bonne idée de tenter le saisonnier durant l’été et de louer à l’année ensuite. Dans ce cas faites une annonce en juillet pour louer à l’année dès septembre. Après cette date vous aurez peut être moins de futurs locataires potentiels (étudiants).

Félicitation pour votre achat !

Tini a écrit :

Salut Floppy, merci d’avoir répondu !

Je n’ai pas bien compris ce qui semble démesuré selon vous ? le prix au m² ? Le prix d’une nuit ?

Concernant la location courte durée, je n’ai pas encore défini d’objectif.

J’ai refait les calculs en LMNP Réel et il semblerait finalement que j’arrive a dégager quelques dizaines d’€ de cash par mois en le louant un peu plus cher que ce que je prévoyais avant.

Si les travaux se font assez vite, j’espère pouvoir faire un peu de courte durée cet été et le mettre en meublé à l’année à la fin des beaux jours.

Si ce n’est pas le meilleur des investissement, c’est avant tout ma 1ere acquisition et donc ma première expérience.

Ce que je veux dire c’est que par exemple jai récement cherché un T2 chez moi cela se loue 400 mensuel ca vaut entre 50 et 60 000 les premiers prix, jai simulé les comptes sur des dizaines de cas, si la TF + Syndic dépassait 1200 j’etais pas bon.  En gros on est a 600 TF et 600 syndic en moyenne,  mais j’ai visité des 600 TF + 1500 Syndic, ca fait 5 mois de loyers qui sortent, c’est trop

J’ai passé mon chemin sur ce type d’appart aux charges trop cheres plusieurs fois,  je pense que beaucoup font de meme donc moins d’acheteurs potentiels

Bonsoir à tous,

Je viens pour donner quelques nouvelles de mon projet d’achat, qui semble s’éterniser ..
J’ai fait faire les devis pour le financement, j’attends de recevoir les derniers pour pouvoir transmettre au courtier et ainsi pouvoir avoir les offres des banques !

Concernant l’exploitation, je pense toujours à faire de la courte durée en été si les travaux sont terminés, voir si ça tient sur la durée avec la gestion, et basculer en meublé à l’année si ça ne tiens pas.
J’ai pris en compte les différentes remarques des autres membres sur le tarif d’une nuit et il semblerait que je puisse aller jusqu’à 55€/nuit en ayant un bon taux de remplissage.

Voilà pour les nouvelles je viendrai poster les propositions des banques ici

Bonne soirée à tous !