Défiscalisations immobilières (Pinel, Robien…) : des exemples de belles aventures ?

Pour avoir plusieurs connaissances aux expériences douloureuses sur les Pinel ou pire les Scellier, je n’ai pas d’exemples positifs en tête

Cela étant, vous avez raison d’ouvrir cette file dans le sens où les râleurs parlent en général plus forts que les gens contents. Peut-être donc que quelqu’un se manifestera. Mais le témoignage de ce quelqu’un n’aura de sens que si et seulement si il aura connu le cycle entier de l’immo défiscalisant. S’il est content au bout de 3 ou 4 ans, cela n’aura que peu de valeur puisque seul la "décennie" nous permettra de juger. Cela exclut donc les Pinel (en positif car en négatif il y a déjà des problèmes de non-paiement des loyers pour certains…) mais les autres produits défiscalisants arrivés à maturité lèveront peut-être le doigt. Enfin les expériences positives je veux dire.

Merci Jeff,

C’est un exemple qui ne se termine pas mal mais difficile de parler de "belles aventures".

Rien que la dernière phrase d’Ostal résume l’ensemble " je n’ai été qu’un petit investisseur …. bien content d’avoir récupéré ses billes"

Je n’ai jamais vraiment fouillé, mais je côtoie pas mal le milieu médical hospitalier et j’ai l’impression qu’un certain nombre est assez sensible aux investissements locatifs défiscalisants. Les quelques fois où je m’en étonne j’ai toujours un peu la même réponse "je connais X ou Y qui le fait, on en a parlé…" Ca fonctionne un peu par effet boule de neige.

Bonne soirée

Crown

J’avais fait un investissement sous loi de Robien en 2005, à l’époque où je ne me souciais guère de la gestion de patrimoine. Un CGPi m’avait contacté pour me proposer divers placements (immobiliers et autres), dont celui-ci. J’avais à l’époque une importante capacité d’épargne, je payais beaucoup d’IR, c’était donc l’occasion de renforcer mon patrimoine.

Proposition faite, renforcée à coups de simulations aux beaux chiffres, je signe, sans trop me préoccuper de l’emplacement (dép 78, à 800km de chez moi), prix du marché, frais de courtage, de gestion… (Hâââ, j’étais jeune !)
On me propose un crédit in fine (inefi quoi ?!) à 100%, je signe à 3,25% variable non capé sur 15 ans. Adossement d’assurance-vie avec abondement mensuel, avec frais sur versements de 1,70% (génial on me fait une ristourne ! (Hâââ, j’étais jeune !)

Je deviens propriétaire, en VEFA bien sûr, et j’attends patiemment la livraison. Peu de temps après la signature, je me rends compte que j’ai surpayé de 10k€ le bien (merci mr Adomos). Premier bon point.
Peu de temps avant la livraison, je suis harcelé par la boîte gestionnaire (Monne Decroix), qui se languissait de recevoir mon mandat de gestion. Mais diable pourquoi sont-ils si pressants ? la livraison est dans 6 mois… Je me mets à lire le contrat de gestion avec attention, il était clafit de frais en tous genres. Les mêmes bases que ce que d’autres ont pu évoquer en Pinel récemment. Les 150€ de frais de représentation en AG m’avaient fait bondir ! Deuxième bon point.
Je me dis alors, étant saisonnier, que je pourrai en faire la gestion moi même. Je botte donc en touche.

A la livraison du bien, je découvre les lieux (Hâââ, j’étais jeune !), et bonne surprise. Je passe une annonce, première visite et signature de bail dans la foulée.

BILAN :
En 11 ans, 2 nouvelles entrées, donc faible turnover, pas une seule semaine de vacance, pas un seul impayé, pas une dégradation.
Un taux de crédit qui était monté une année à 5,40% (ouch!) et depuis longtemps il traîne autour de 1%. J’ai arrêté les abondements dès que j’ai vu que je n’étais pas obligé de faire des versements mensuels.
Le bien vaut environ 2% de plus que lors de l’achat (+12% sur leboncoin FAI), et j’ai une rentabilité de 5,5% environ. Pas top, mais les économies d’IR ont fait le job.
Je pense être une exception, par concours de circonstances, chance et du fait de mon mode de gestion.

Mes proches ont fait pareil, à la même époque, dans d’autres villes plus exotiques : il y a du -30/-40% sur la valeur du bien, des rentabilités minables (frais de gestion, etc). Maintenant que je suis aguerri en gestion de patrimoine (expert en gestion locative), je me rends compte que les montages étaient complètement foireux, avec bon nombre de satellites qui se goinfrent et qui font gober n’importe quoi aux gens qui n’ont pas le temps.

Hâââ, on était jeunes…

J’ai fait un Perissol, en 1999, résidence étudiante IdF (bail commercial, avec un exploitant) : 98 k€ investis à crédit, régime Perissol (déduction du revenu imposable de 10%/an de la somme investie durant 4 ans, puis de 2%/an durant 20 ans), au début 4.5k€ de loyers/an, 6.3k€/an actuellement, vendable 120/130k€ actuellement.

Le rendement n’est absolument pas menacé (l’exploitant loue pour plus du double de ce qu’il me verse, a 100% d’occupation, et même en majorant le coût des "services" qu’il ajoute, la marge que je devine -qui a beaucoup augmentée depuis 1999-  fait que j’aimerais plus être son actionnaire que son bailleur), et je pourrais même tenter de faire augmenter le loyer (ça impliquerait du temps à y consacrer et des coûts d’avocat conséquents).

Ce n’est pas l’investissement du siècle (j’aurais fait bien mieux avec un T2/T3 lambda, loué nu normalement, car la plus-value serait conséquente, et encore mieux en louant meublé, ou avec des SCPI ou des foncières ou …), je ne referai pas à l’identique (j’ai appris depuis, et l’actuel Pinel est moins avantageux), et j’envisage même de vendre, mais l’investissement, analysé à posteriori, n’a pas été si mauvais, et je n’ai eu aucun souci de gestion (ce qui vaut aussi qqs % de rentabilité).