64hoz [74] : étude de cas immobilier (gros prêt ou apport ?)

Bonjour,
Une question : avez vous déjà contacté une banque ?
Car de souvenir, rare sont les banques fans des auto-entrepreneurs.
Donc à mon avis, voyez le côté emprunt en urgence, c’est ce point qui me semble compliqué.

Seconde remarque : 25 ans pour du locatif, c’est très rare.
Les banques limitent à 20 ans, voir 15 (ma banque actuel, Banque pop et Fortunéo, je crois également) pour du locatif.

Ensuite, évitez l’apport en immobilier de rendement, l’emprunt est mieux (avec la déduction des intérêts, ça fait un coût d’emprunt faible).

Sinon, le bien en lui même, rendement de 5,6% brut ?!
Pour comparaison, les SCPI donne du 4,5% net, avec un risque mutualisé et aucune effort de gestion!

Ensuite, un autre point qui me chagrine, mais là, c’est plus psychologique :
votre salaire par rapport au bien. (pour le patrimoine, je n’en trouve pas d’évocation, donc difficile à analyser)
Acheter un bien à 200k€ avec un salaire de 1,7k€ me semble risqué.
Ca donne des échéances à 1k sur 20 ans et 1,3k sur 15.
Si à un moment, vous n’avez plus de loyer entrant (travaux, vacances locative, impayé, …), vous risquez d’avoir la corde au cou.

Edit : désolé pour le côté un tantinet pessimiste de mon message, je commence à être en hypoglycémie (excuse valable après les 6 gâteaux de la matinée ?)

Merci !

Juste pour répondre sur le rendement.
De mon point de vue je dirais mauvaise affaire, mais je n’ai pas le bien sous les yeux, ni votre plan de construction patrimoniale, donc je ne peux pas tirer les conclusions à votre place.

L’immeuble est en cours de division foncière, les 4 lots sont en cours de vente.
Donc il n’y a pas de copro (encore)
Tout a été fait dans les règles pour qu’il n’y ai aucune charge de copropriété. (seule la haie vers les parking est à tailler). L’électricité des caves des autres lots par exemple, a été rattachée respectivement aux lots.

Les  2 T1 sont regroupés dans 1 lot. établi par un géomètre. chacun aura 1 compteur électrique.

Les 2 T1 sont très propres, aucun travaux ne sont nécessaires. Éventuellement changer une ampoule, passer un petit coup de blanc sur une tapisserie, ou changer un siphon, ce que je peux aisément faire moi même, et porter ces 2/300€ hors de l’investissement.

C’est justement mon métier qui m’a fait trouver ce bien… Les prix sont très chers c’est une évidence ! Cela fait pas mal de temps que je cherche et zieute (pas quotidiennement donc peut être pas assez mais je ne peux pas prendre plus de temps…)

Tout tourne autour de ces prix pour les petits biens, 100K€ achat > 500€ loyer . Avec plus ou moins d’avantages ou inconvénients notamment sur les travaux à faire, les charges de copro énormes, etc…
Je doute énormément de trouver LA bonne affaire. Je ne cherche pas non plus à être rentier à 32ans (mais qu’est ce que je fais sur ce site ? )ou devenir riche… juste assurer mes arrières tranquilou.
Aussi, certes la rentabilité brute n’est pas élevée, mais je n’ai "pas" de charges, donc la rentabilité nette est donc autour de 5% à priori…(il me reste quelques points à fixer) ce qui reste potable non ?

J’avais quelques points dans mon cahier des charges :

> Proche de chez moi, que je puisse m’en occuper facilement.
> Pas d’investissement immo je ne sais ou, ou tout est dématérialisé, autant boursicoter…!
> Le "sentir"

J’ai eu cette opportunité là, c’est un peu comme 2 investissements (vu qu’il y a 2 appartements…)
Et non 1 gros plus risqué (car 2 rentrées d’argent au lieu d’une)
(mais plus de turn over… j’en suis conscient)

Bonjour,

64hoz a écrit :

Tout a été fait dans les règles pour qu’il n’y ai aucune charge de copropriété. (seule la haie vers les parking est à tailler). L’électricité des caves des autres lots par exemple, a été rattachée respectivement aux lots.

Je comprends donc qu’il n’y a pas besoin d’électricité pour les parties communes (pas facile à faire pour un immeuble…). L’entretien sera-t-il réalisé par un des propriétaires ? Bénévolement ?

Je reviens sur l’électricité : un compteur dédié aux parties communes est-il bien présent ?

100k€ par logement pour du loyer à 450-500€ par mois c’est pas terrible, même pour commencer (surtout pour commencer ?).
J’imagine que dans la région d’Annecy les prix sont élevés, mais je pense, et c’est pas facile quand on veut franchir le pas, qu’il va falloir encre être patient afin de trouver la perle rare.

Oui, que les charges passent par une copro ou non, elles existent !

le lot envisagé comprend le couloir d’accès aux caves et à l’appartement supérieur…

Ca c’est très étrange !
1) Est-ce que ce couloir fait vraiment partie de votre lot (allez-vous être propriétaire de ce couloir ?).
2) Ou bien parlez-vous seulement du branchement électrique de ce couloir, qui serait raccordé à votre lot ?

Si la réponse est 1) : Le géomètre et le notaire auraient dû diviser l’immeuble entre des parties privatives et des parties communes. Les parties communes sont indivises entre les copropriétaires. Les charges des parties communes sont réparties au pro-rata des tantièmes. Tout cela est mentionné noir sur blanc dans le règlement de copropriété. C’est l’essence même d’une copropriété. Vous n’avez pas à être propriétaire d’une partie commune : à mon avis il faut fuir si c’est bien cela qui est prévu.

Si la réponse est 2) : c’est une solution bâtarde. Votre locataire vous dira avec raison qu’il n’a pas à payer l’électricité des parties communes. M’enfin, si c’est seulement un raccordement électrique, et que le couloir ne fait pas partie de votre lot, c’est un moindre mal.
A ce sujet "Il n’y aura donc qu’une ou 2 ampoules servant à allumer ce couloir." : vraiment ? N’y a-t-il pas de prise électrique, qu’un des occupants pourrait utiliser pour chauffer sa cave ou autre utilisation énergivore ?

J’habite en Haute Savoie.
Il est tres très difficile de trouver un bien dont le rendement est intéressant . Difficile d’avoir un cash-flow positif
Vous risquerez d’avoir une rentabilité nulle et d’espérer simplement une plus value à la revente, ce qui est deja pas mal, mais c’est pas forcement ce que l’on attend d’un bien.
Vous risquez des contraintes sans contre partie.
Quand on habite en Haute Savoie, le plus simple c’est de regarder vers les SCPI, si on tient à faire de l’immo.

Bonjour,

vous risquez de devoir mettre de votre poche chaque mois une fois toutes les charges décomptées,
donc augmenter votre taux d’endettement et démontrer au banquier que votre investissement n’est pas extraordinaire (même si on est d’accord c’est largement mieux que le livret a).
                               
Par conséquent, si vous vous arrêtez à 1 lot et que vous attendez la fin du crédit pour profitez de cette rentrée d’argent (ou pour une transmission plus tard à vos enfants), ok pourquoi pas.
Si vous voulez multiplier les lots et au vu de votre salaire qui n’est pas énorme, soyez patient et attendez une meilleure affaire pour minimiser l’impact sur votre taux d’endettement  via la règle coutumière de 70% des loyers prise en compte par les banques.

64hoz a écrit :

Je suis d’accord sur le principe des charges que vous avancez…

quand je disais "pas de charge" je voulais dire : Pas de charge de copro

Il est évident que tout le reste (foncière, usure, etc… ) rentre dans les charges.
Sauf que je gère l’usure et les travaux  moi même, donc je limite les coûts (sauf les matériaux, évidemment et les meubles (bien que là, je sois assez débrouillard )

Je suis d’accord pour le rendement trop faible, par rapport à vos "coups de fusil"
Qu’est ce que je risque en définitif , à part "moins" gagner d’argent qu’un autre bien…

ça a le mérite d’être direct !

Si jamais je fais l’énorme erreur de prendre ce bien, et que je souhaite revendre au bout de 10 ans par exemple, car autre projet ou ma vie qui change…

Je n’arrive pas à bien voir ce qu’il en serait, si on estime que la valeur du bien reste identique ?

Encore une fois, je ne suis pas un investisseur fou, je ne cherche pas à m’enrichir en 12mois,
assurer mes arrières et ma retraite (peut être un jour)

Pour la revente attention si vous êtes au Bic réel car au moment de la vente, vous devrez déduire la partie déjà amortie du bien, ce qui fera une plus value fiscale (même si vous le vendez au même prix d’achat)

Bonjour 64hoz ! Étant moi même originaire d’ Annecy, il y a quelques belles opportunités du côté de la Savoie après le bout du lac ! Je suis sur l’une d’entre elle (voir mon sujet immobilier) et j’ai récemment vu une super offre sur Albertville… (Mais je vais déjà finir celui sur lequel je suis avant d’en attaquer un autre aha).

Donc si, des opportunités par chez nous il y en a ! pas dans Annecy même, mais à 30-35km autour !

arkamoon a écrit :

Bernard2K j’ai une question pour vous, quel est le problème si les parties communes sont découpés dans le lot que l’on vous vend?
Vous dites de fuir, mais j’aimerais savoir quels sont les raisons? Est-ce illégal?

Bonjour,

et moi je ne peux pas répondre à votre question. Trop vague, mal formulée. Trop de cas potentiels possibles. Trop de situations différentes (selon la taille de la copro, la réaction du syndic et des copropriétaires, etc).

A la base, réfléchissez deux secondes : s’il y a un couloir dans mon lot, c’est que ce couloir m’appartient. Je peux donc poser une cloison et l’intégrer à mon appartement. Ah mais non, parce qu’il mène aux caves. Mais alors qu’est-ce qu’il fout dans mon lot ? Pourquoi j’irais payer des taxes, des charges et que sais-je encore, pour une partie de mon lot qui en fait un couloir emprunté par tout le monde ?

Si vous y réfléchissez un peu, vous verrez que ça n’a pas de sens commun. Ce qui est privatif est privatif, ce qui est commun est commun, et les vaches seront bien gardées. Si ce Ba-A-BA de la copropriété n’est pas là, ça veut dire que la division a été faite avec les pieds, et ça veut dire que divers problèmes vont en découler.

Cela étant dit, j’ai donné mon opinion personnelle sur le cas de 64hoz, parce que les études de cas servent à ça, et je m’en tiendrai là.

Dernière modification par Bernard2K (04/05/2017 12h40)