Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ?

C’est le fameux débat entre une économie de rente et une économie de création de capital. L’argent de l’immobilier est une rente (il produit peu) alors que le capital est plus productif.

Un milliardaire en immobilier n’apporte pas grand chose à l’économie (à part loger des gens, qui se seraient loger dans tous les cas, en HLM, ou ailleurs et bien sûr par sa consommation) alors que Bolloré possède des entreprises qui produisent une richesse (et donnent du travail à des salariés et sous-traitants). Il consomme aussi.

L’investisseur immobilier est créateur de richesses lorsqu’il construit un immeuble ou une maison et aussi lorsqu’il rénove, mais encaisser un loyer même si ça rapporte de l’argent, ce n’est pas productif.

Je ne dis pas que c’est bien ou mal, je dirais que le capital est mieux que la rente pour le développement. La rente a tendance à scléroser la société en tuant l’innovation (mauvaises allocations des ressources, encore un immeuble ou une rénovation au lieu d’inventer la voiture électrique).

Pour un pays sous-développé, le pétrole ou les diamants sont une rente. Elle rapporte mais ne crée pas d’autres richesses que la rente. Alors que le même argent investi dans du capital productif, la création de richesses ferait boule de neige.

L’immobilier est pour la France ce que les matières premières sont pour les pays sous-développés.
Si tout le monde se mettait à l’immobilier uniquement on vivrait bientôt comme dans un pays sous-développé (je provoque).

L’impôt est en effet le meilleur levier pour éviter les désavantages de la rente (en supposant que l’argent est réinvesti dans des projets productifs).

C’est ce que propose Piketty qui s’inquiète des inégalités créées par les nantis qui ont les rentes (y compris les rentes/dividendes du capital productif et qui accumulent proportionnellement toujours plus de richesses) et le peuple (les salariés) dont leur salaire lié à la croissance augmente moins vite que la rente.

Un impôt sur la rente et sur les héritages permet de rééquilibrer ces inégalités.

Messieurs (riches) investisseurs immobilier, il faut payer plus d’impôts pour le bien du salarié smicard et de la société!

Je comprends qu’il y a beaucoup de choses à savoir pour réussir une bonne transaction immobilière. Et je ne doute pas de la qualité des participants du forum quant à ces questions. Je reviendrai donc naturellement vers vous lorsque j’aurai un projet un peu plus établi et lorsque j’aurai mis un peu les mains dans le cambouis. Pour l’instant, j’avais juste voulu lancer, au préalable, cette file sur l’intérêt en général, structurel, de l’investissement immobilier. J’ai une pointe de déception : des questions restées sans réponse (peut-être mal posées), de l’agressivité de certains et une confirmation du fait, comme je le disais dans mon premier post, que "l’immobilier cristallise beaucoup d’irrationalité". De l’irrationalité qui rapporte de l’argent, j’en conviens, pour beaucoup d’entre vous. Mais je constate que les investisseurs immobiliers ne se sont pas toujours posé les questions que je me pose sur l’intérêt de l’investissement immobilier comparé à d’autres classes d’actifs ; ils ont toujours voulu acheter de la pierre, ils l’ont fait, ils ont appris à le faire bien, ils ont gagné de l’argent, donc a posteriori c’était une bonne chose, "et qui il est celui-là à venir nous demander si c’est vraiment rentable, évidement que c’est rentable, la preuve !" Mais vous, les investisseurs qui avez gagné de l’argent, vous êtes peut-être l’exception qui confirme la règle. N’y a-t-il pas de l’autre côté des investisseurs immobiliers mis sur la paille par des choix moins avisés ou un peu moins de chance ? Ou des investisseurs juste normaux, qui ont fait leur petits 3% (ma fameuse moyenne de Piketty), ce ne sont pas ceux-là qui viennent fanfaronner ici.

Comme certains l’ont dit ici (et c’est l’avis de beaucoup d’économistes sérieux), l’immobilier est globalement une économie de rente, non (ou peu) productive. Cela est d’autant plus vrai que même dans le marché primaire (qui, comme l’a dit Faith, devrait être la source de la croissance, que ce soit pour l’immobilier ou pour le marché actions), notre pays tellement sclérosé d’archaïsmes anti-libéraux et pro-immobilier incite à la création de logements neufs là où il n’y en a pas besoin, par des mécanismes de subvention fiscale (Scellier, Pinel, etc…). L’économie productive, c’est en premier lieu les entreprises, dont on peut accompagner le progrès via les actions. Il est structurellement normal que les actions soient plus rentables à long terme que l’immobilier et c’est d’ailleurs ce qu’on constate. Evidemment, si on ne regarde que la France de ces 40 dernières années, on regarde la réalité par un miroir déformant (et c’est sûrement la source de pas mal de confusions).

Piketty parle d’une moyenne du rendement immobilier sur le long terme à 3%, sur le marché actions US à 8%. Beaucoup m’ont critiqué pour avoir cité ces chiffres, au prétexte que ce sont des moyennes et qu’on peut faire beaucoup mieux comme bien pire, dans l’immobilier. J’ai envie de répondre… que c’est précisément la définition d’une moyenne ! Comment savoir si j’ai les capacités de choisir un bien qui rapportera plus que la moyenne ? Idem en bourse, si je fais du stock-picking, comment savoir que je choisirai les bons titres ? Les gérants de fonds professionnels font moins bien que le hasard, dans l’ensemble. Peut-être allez-vous me dire que le marché immobilier est moins bien arbitré, moins "efficient" et qu’il est plus facile d’être du bon côté de la gaussienne des rendements qu’avec le marché archi-arbitré des actions ? Peut-être. Enfin ça reste à prouver.
Bernard2K, vous me reprochez d’écarter les cas particuliers d’investissements immobiliers réussis. Il s’agit juste d’un arbitrage : j’ai toutes les raisons de considérer que le marché actions est structurellement plus rentable que l’immobilier (car réellement productif et corroboré par des données historiques de long terme), si j’ai 100k€ à placer je vais donc délaisser l’immobilier en faveur des actions, c’est assez logique. J’élude volontairement votre critique sur le fait que l’immobilier ne peut se réduire au logement car cela serait trop long ; de plus il me semble légitime de parler de moyennes et de tendances structurelles propres à ces deux classes d’actifs que sont l’immobilier et les actions, quitte à "zoomer" ensuite sur l’une ou l’autre.

Maintenant, et j’en reviens plus ou moins au sujet de départ de la file, seules deux raisons donnent de l’intérêt financier à l’investissement immobilier et méritent qu’on s’y penche :
- le crédit immobilier aux particuliers (avec cet archaïsme que les banques ne prêtent quasi que pour l’immobilier en France)
- les incitations fiscales, en premier lieu la non-taxation de la résidence principale
Cela me gêne car je ne suis pas d’accord politiquement avec ce traitement de faveur de l’immobilier et je pense que ce n’est pas une bonne chose pour notre économie (comme l’a dit vbvaleur). Mais en tant qu’investisseur rationnel j’aurais tort de ne pas profiter du levier bancaire là où il est accessible. Avec cependant les réserves que j’ai faites, partagées par Tanuky, sur le fait que le levier bancaire augmente un risque immobilier que le commun des mortels sous-évalue.

J’ai enfin réussi à retrouver le passage du livre de l’un de mes auteurs préférés :





Il est très difficile de véhiculer à travers ce forum de façon précise sa vue d’ensemble (vraie ou fausse) car pour cela nous devrions écrire des lignes et des lignes comme Adam smith et le bénéfice retiré n’en vaut pas la chandelle .Par contre si votre interlocuteur à les même bases que vous il est possible de faire véhiculer son raisonnement de façon efficace sans trop s’étaler car il complétera les "trous" couteux en temps .

Je pense qu’il est important d’avoir une vue d’ensemble actuellement sur l’immobilier Français car comme le passé l’a prouvé si il y’a un grand retournement peu importe si vous êtes le meilleur investisseur immo ou le plus grand travailleur , vous allez quand même avoir un mauvais rendement .

Je ne cherche pas à démonter à tout prix le marché immo car je peu investir dans celui-ci si je sent une opportunité intéressante comme je l’ai fait en Irlande , en Espagne ,aux USA avant que le PIB de ces pays s’améliore .

Bonjour,
Je ne trouve pas ce resultat etonnant, dans le cas de l’investissement immobillier vous n’immobilisez que 0.1% du capital initial… et pourtant ces 0.1% jour pour 10% de la performance !

Vous avez tout à fait raison le TRI permet de calculer la rentabilité moyenne d’1 € sur une periode T.

Il tient donc compte des flux puisque c’est la rentabilité moyenne dont on tient compte

Pour alimenter un peu, peut-être que cette file pourrait aider.
TRI - immo
Adrien

Highlicoptere a écrit :

la notion de TRI n’est peut-être pas adéquate (que vous trouvez d’ailleurs infini) […]
Il me semble que la question est plutôt de savoir si le temps passé et le risque de placer des grosses sommes en immobilier vaille le coup.

Je suis tout à fait d’accord, j’en étais finalement venu à la même conclusion, et c’est d’ailleurs cela qui m’a incité à ne pas accepter un achat dans le locatif saisonnier (rendement théorique meilleur mais rémunération à l’heure passée très faible).
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Concernant le choix de la durée du remboursement d’un crédit immobilier locatif, j’ai un peu réfléchi et j’aurais voulu votre avis. Cela m’intéresse d’autant plus que j’ai rdv aujourd’hui pour discuter des conditions de prêt pour un bien locatif à 50k€ (j’en parlerai dans un autre post).
Au niveau de la rentabilité pure, si on place par ailleurs son argent disponible à un certain risque comme je le fais, il est toujours plus intéressant de prendre le crédit le plus long possible ; la hausse du taux ne suffit pas à contrebalancer l’avantage du levier (c’est mécanique, un taux à 2% si par ailleurs je pense gagner 8% en bourse, ce sera toujours gagnant). Cela a en outre l’avantage de réduire le taux d’endettement et donc de permettre d’autres achats futurs.
Cela dit, après réflexion, il me semble qu’un autre point doit être pris en considération : la durée probable de détention du bien. Car si on prend un crédit pour 30 ans et qu’on revend le bien au bout de 10, on va (vraisemblablement) devoir régler le crédit par anticipation à la revente, du coup on n’aura pas bénéficié de la décote d’un taux sur 10 ans comparé à un taux de 30 ans.

Validez-vous cette réflexion ? Y a-t-il d’autres points à prendre en considération ? Y a-t-il moyen de conserver son crédit même lorsqu’on n’est plus en possession du bien ? (d’après mes recherches, ça ne se fait pas trop, en France)

Les banques ne prêtent pas à 30 ans pour l’immobilier locatif. 25 ans à la rigueur auprès de rares banques, mais le taux est trop élevé ce qui fait que sur les 5 ans supplémentaires (par rapport à 20 ans), vous passez quasiment 3 ans à rembourser le surcroît d’intérêts (cela a été calculé et démontré par d’autres foreumeurs).

Donc, en pratique, vous avez le choix entre 10 et 20 ans et non pas entre 10 et 30 ans.

Par rapport au 10 ans, le 20 ans a un taux à peine plus élevé, et votre cashflow devrait être positif ou proche de zéro si votre bien a une bonne rentabilité.
Cela permettra déjà de ne pas avoir d’"effort d’épargne" à sortir chaque mois. On a eu une présentation récente d’un foreumeur qui en est quasiment réduit à manger des pâtes à cause de l’effort d’épargne sur ses investissements locatifs, donc ça compte !
De plus, cela permettra, comme l’explique Fasthand, de garder de la capacité d’emprunt pour une autre opération.

Donc, vous avez intérêt à choisir 20 ans plutôt que 10 ans, même si vous prévoyez de garder le bien seulement 10 ans. Si vous arrivez de plus à négocier l’absence d’IRA, vous êtes gagnant sur toute la ligne.

C’est quand même troublant de voir que, plus d’un an après le lancement de ce fil où il vous a amplement été reproché de raisonner "en chambre" et de ne pas tenir compte de la réalité, vous revenez avec une réflexion sur un emprunt à 30 ans, durée qui n’existe pas pour l’immobilier locatif…

Dernière modification par Bernard2K (29/09/2017 10h25)

Golliwogg a écrit :

Concernant le choix de la durée du remboursement d’un crédit immobilier locatif, j’ai un peu réfléchi et j’aurais voulu votre avis… Au niveau de la rentabilité pure…
Y a-t-il d’autres points à prendre en considération ?

Au delà des histoires de rentabilité, l’endettement représente un risque qui augmente proportionnellement à sa durée => le risque de modification de l’environnement économique (fiscalité, droit du logement etc)

@Golliwogg

je crois que votre point de départ était ’l’irrationalité’ de l’investissement immobilier, argument étayé par les travaux de Mr Piketty notamment. Malheureusement, ces travaux souffrent de deux inconvénients :
1) ils sont pas mal critiqués (normal : il s’agit d’une approche scientifique donc critiquée et critiquable)
2) ils ne sont pas pertinents pour votre problématique d’investissement. La macroéconomie raisonne sur des ordres de grandeur importants et sur des modèles mathématiques complexes. ces outils sont appropriés pour faire des arbitrages sur des masses d’investissements de même nature (le budget d’un état, d’une banque ou d’une multinationale par ex.). Mais ils ne rendent pas compte de la réalité microéconomique (certains diront de la réalité de terrain).

Votre problématique est de nature micro économique et il faut donc utiliser des ordres de grandeur micro.

Si comme je le comprends vous vous interrogez sur la rentabilité potentielle d’un investissement immobilier à destination des particuliers (ce qui évacue la question de l’achat d’une propriété viticole, de bureaux etc.), la réponse vous a été donnée dans ce fil : n’importe où entre pas loin de 0% et 10-15%.

Donc quelques soient vos objectifs de rentabilité, la solution existe sans doute dans l’immobilier (si vous avez le goût pour ce type d’investissement) Et justement, quels sont vos objectifs? Vous construire un patrimoine en vue d’y vivre plus tard? De tirer un revenu locatif sur le long terme? D’envisager une belle plus valu à 5 ans, 10 ans, 20 ans? D’utiliser le levier fiscal? etc.

vos objectifs guideront vos choix d’investissements.

Pour illustrer mon propos, cf. ci-dessous une étude de cas très terre à terre. J’y prends le cas d’une ville de Province que je connais bien, Avignon, pour du locatif non saisonnier (cas issus d’une petite étude personnelle faite pour investissement en locatif, sans portée universelle donc) :

Un appartement en zone de type zone urbaine sensible ou proche
   - En principe, excellente rentabilité à court terme (compter jusqu’à 6-7% de rentabilité brute)
   - Mais oubliez de faire une plus value sympa à la revente dans 10 ou 15 ans + risques importants de dépréciation accélérée du bien

Un appartement en CV avec terrasse et garage, dans cadre de vie agréable :
   - Rentabilité brute estimée de moyenne à faible (de l’ordre de 2% et 4% selon les cas)
   - probabilité raisonnable de revente avec (petite) plus value

Un bien en dispositif Malraux (il y en a pas mal à Avignon) :
- rentabilité locative : minable - comptez n’importe où autour de 0%…
- Revente : risque important de moins value malgré prime d’agrément
- mais levier fiscal (très) important

bref, ce n’est pas ’rocket science’ : rentabilité potentielle importante = risques importants ; et inversement

Highlicoptere a écrit :

C’est possible que ça continue dans ce sens, pour autant il est aussi possible que l’immobilier des centres villes soit actuellement surcotés (prenons l’extrème, Paris) et que les périféries soient "bon marché"

attention, mon cas d’études a été fait sur la Ville d’Avignon et n’a en aucun cas de prétention à être généralisée!

Si on va simplement à une dizaine de kms, à Carpentras, c’est exactement l’inverse : le CV a eu tendance à voire son immobilier s’y déprécier (pour ne pas dire se dégrader), au profit de la périphérie.

donc clairement aucune généralisation possible