Investissement dans les SCPI Epargne foncière et/ou Multimmobilier 2 ?

En général, la rentabilité de l’achat de SCPI à crédit dépend beaucoup de la fiscalité.
Si vous étiez en France, après prélèvements sociaux (15,5 %) et impôt sur le revenu (TMI 30 % après déduction des intérêts), l’écart entre le rendement net des SCPI et le coût du crédit (intérêts, assurances, frais divers) ne serait pas si considérable (un peu supérieur à 1 %).
Mais vous êtes en Australie, donc je vous laisse faire le calcul …

Le choix des SCPI est également important. Sur la durée, un écart de 0,50 % de revenus annuels est important.
Ce devrait être votre choix, pas celui de votre banque.

Les 2 SCPI mentionnées semblent un peu au dessus de la moyenne.

Epargne Foncière n’est pas très diversifiée avec un patrimoine immobilier sur des bureaux situés majoritairement à Paris et en Île de France.

Dans votre situation (âge notamment), ce projet impliquant :
. une épargne forcée pendant 15 ans (remboursement du crédit)
. utilisation de votre capacité d’emprunt
. des revenus après 15 ans
est-il conforme à vos besoins ?
C’est souvent plutôt une approche en vue de la retraite.

Si vous n’avez pas de "projets alternatifs d’investissement à ce jour", il vous reste 2 options :
. ne rien faire en attendant d’en trouver, rien ne vous oblige à faire un investissement long terme chargé en frais
. investir progressivement votre capacité d’épargne, par exemple dans des foncières pour rester dans l’immobilier ou des actions en général (ouvrir un PEA si c’est possible).

Pour vous faire avancer dans votre réflexion :

(A) Combien espérez-vous gagner dans cette opération ? Est-ce juste le différentiel d’environ 2%/an entre le taux de l’emprunt (1.5% + 0.1 ou 0.2% cf. les 700€ de frais + le coût de l’assurance) et le taux de rendement du placement (4.5% actuellement, avec un risque de baisse de la distribution, vues les investissements récents et le patrimoine de la SCPI -illustré par son passé-), soit 800€/an ou 12 000€ sur 15 ans avant fiscalité, vers 8 000€ sur 15 ans après fiscalité (je suppose une situation de non-résident fiscal en France, avec 30% à payer sur le revenu foncier, prélèvements sociaux inclus) ?

(B) Combien risquez-vous de perdre, si le prix des parts baisse (en particulier en relation avec une hausse des taux) ? Peut-on évaluer, si les taux remontent de 3-4% à terme, nécessitant que le rendement affiché avoisine 7% (la situation d’il y a 15 ans), si les loyers restaient stables, que le prix des parts baisserait de 35%, soit une perte potentielle voisine de 14 000€ ?
A ce montant, il faut ajouter les frais à l’achat/vente (voisins de 4 000€), et retirer le gain (voisin de 7 500€) évalué en (A)

(C) En investissant vos flux d’épargne permettant de financer cet emprunt (en gros 900€/an, cf 3000€ d’échéance de prêt pour 1800€ de dividende et 300€ d’impôts), sur un fond €uros, vous auriez un gain faible, un peu plus de 2 000€ (900€ placés pendant 15+14+13+…+1 ans, à 2%, et des intérêts composés négligeables), mais un risque très faible.
A noter aussi qu’ainsi, cette épargne resterait bien plus disponible, pour financer un autre de vos projets (vous semblez n’avoir qu’une faible visibilité sur ce que vous voudrez faire dans les 15 prochaines années, et il devrait y en avoir d’ici 15 ans, des "autres projets"), que si vos fonds sont immobilisés dans des parts de SCPI. 

A vous de déterminer si mes calculs "au doigt mouillé" sont appropriés, et de déterminer si "le jeu en vaut la chandelle", selon vos anticipations des évolutions à venir. Pour ma part, j’aurais tendance à m’abstenir(=à ne pas faire cet investissement de 40 k€ en SCPI).

GoodbyLenine a écrit :

(B) Combien risquez-vous de perdre, si le prix des parts baisse (en particulier en relation avec une hausse des taux) ? Peut-on évaluer, si les taux remontent de 3-4% à terme, nécessitant que le rendement affiché avoisine 7% (la situation d’il y a 15 ans), si les loyers restaient stables, que le prix des parts baisserait de 35%, soit une perte potentielle voisine de 14 000€ ?
A ce montant, il faut ajouter les frais à l’achat/vente (voisins de 4 000€), et retirer le gain (voisin de 7 500€) évalué en (A)

Sans vouloir minimiser le risque, Epargne Foncière n’est-elle pas déjà bien décotée, et le risque de baisse du prix de la part réduit si les taux venaient à monter ? J’ai acquis des parts récemment de cette SCPI et mon ’pari’ (de novice) était plutôt de voir le prix de la part augmenter.
Pour moi, mais je me suis peut-être trompé, cette SCPI est une valeur sûre de par la qualité de ses biens et son historique. Je ne m’attends pas à des dividendes en constante augmentation (bien au contraire), par contre la qualité des biens et le prix actuellement faible des parts me font penser qu’il s’agit d’une SCPI au profil peu risqué (mais peu rentable également).