SCPI - qui paye la taxe foncière : la SCPI ou la société de gestion ?

Nikki · #1

Bonjour,

En partie pour ma culture personnelle, en partie dans une optique d’investissement, je poursuis ma culture sur les différences entre SIIC et SCPI et j’aimerais aborder le sujet de la taxe foncière.
Pour une SIIC, c’est très simple, elle est payée par la société, donc par les propriétaires-actionnaires, et éventuellement refacturée suivant les conditions du bail commercial.

Pour une SCPI, je n’arrive pas à trouver une réponse précise.
Un paragraphe classique des statuts est le suivant :

Gestion : la société de gestion perçoit définitivement, au fur et à mesure de leur encaissement, X % HT des recettes de toute nature
encaissées HT par la société (loyers et produits financiers). En contrepartie de cette rémunération, la société de gestion supporte tous les frais de personnel, bureau, déplacements et autres moyens engendrés par l’administration courante de la société, la gestion des biens sociaux, la distribution des résultats, la préparation et la tenue des conseils, à l’exclusion de toutes autres dépenses qui sont prises en charge par la société

ou encore

La société règle directement les prix d’acquisition des biens et droits immobiliers, le montant des travaux d’aménagement, les honoraires d’architectes ou bureaux d’études, les autres dépenses et notamment l’enregistrement et les actes notariés, les frais exposés éventuellement par les membres du Conseil de surveillance, les honoraires des Commissaires aux comptes et des réviseurs compta-
bles, les frais d’expertise immobilière et de contentieux, les assurances, les impôts, les frais d’entretien, réparation et modification des immeubles non répercutés sur les locataires, y compris les honoraires d’architectes, bureaux d’études, syndics de copropriété et gérants d’immeubles.

La taxe foncière serait-elle donc incluse dans les 8 à 11% HT des produits que facture la société de gestion ?
Si c’est le cas, ces frais de gestion me semblent bien raisonnables.
D’une part parce qu’ils sont statutaires, ce qui donne à l’investisseur une protection contre l’inflation des taxes foncières.
Et d’autre part par leur montant : supposons un rendement locatif de 10% et des frais de 10%, soit 1% de la valeur des biens. Cela me semble laisser peu de place pour une taxe foncière.

J’en déduis donc qu’elle est soit payée par la SCPI, soit payée par la SCPI et refacturée au locataire, soit payée par la société de gestion et refacturée au locataire (dans ce cas, je crains que les sociétés de gestion facturent des commissions sur cet encaissement, puisqu’il s’agit d’une "recette de toute nature").

Les comptes de quelques SCPI sont en général moins détaillés que ceux des entreprises cotées : l’absence de note pour le poste "Impôts et taxes" empêche d’y voir plus loin.

Je remets ce débat dans le contexte de la loi Pinel qui aurait pu limiter le périmètre des charges refacturables au locataire si le décret d’application ne l’avait pas permis explicitement :
Baux commerciaux : qui doit payer la taxe foncière ? - neuman-avocat.fr/publications

Comme vous le voyez, j’ai fait mes recherches, sans arriver à conclure…
Alors… Qui paye la taxe foncière ? Merci.

Mots-clés : scpi, société de gestion, taxe foncière

Biskeo · #2

Bonjour,

A titre d’exemple, les statuts d’Immorente précisent :

…
le terme «La société» désignera la SCPI.
…
La Société gardera en charge :
…
Les impôts et taxes diverses.
…

parisien · #3

@Nikki: j’ai du mal à penser, venant de la part d’un contributeur généralement aussi sérieux que vous, que vous ayez pu penser fût-ce un seul instant que la société de gestion d’une SCPI allait prendre en charge les taxes foncières des immeubles de la SCPI et qu’ensite vous ayez passé du temps à creuser ce point.

Un exemple pour montrer à quel point ce serait idiot: dans de nombreuses communes, les taxes foncières et autres taxes locales représentent environ un mois de loyer HT HC, donc 8% du loyer annuel.
La société de gestion facturant à la SCPI "seulement" 8 à 10% des loyers (12% pour des SCPI récentes particulièrement gourmandes), comment voulez-vous qu’elle s’y retrouve?

D’autant que les sociétés de gestion passent leur temps à gémir :
- que les frais de gestion d’une SCPI sont deux ou à trois plus faibles que les frais de gestion d’une sicav actions, alors l’effort pour gérer serait moindre dans le cas des sicav
- qu’elles sont donc bien moins payés qu’il n’en faudrait
et passent beaucoup de temps à imaginer comment faire payer davantage à leurs SCPI.
Donc elles ne vont pas payer les taxes foncières à leurs places…

InvestisseurHeureux · #4

parisien a écrit :
D’autant que les sociétés de gestion passent leur temps à gémir :
- que les frais de gestion d’une SCPI sont deux ou à trois plus faibles que les frais de gestion d’une sicav actions, alors l’effort pour gérer serait moindre dans le cas des sicav

Et pourtant, les 10% de commission sur loyers perçus + les commissions pour la recherche de nouveaux biens semblent plutôt élevés par rapport aux foncières cotées (hors actions gratuites).

GoodbyLenine · #5

@Nikki : La Société de Gestion ne paie, de manière générale, aucune charge qui incombe à la SCPI.
Je ne connais aucun cas où la société de gestion paie sur ses deniers la taxe foncière pour un immeuble appartenant à une SCPI (mais il doit y avoir des cas où c’est le locataire qui est refacturé pour la TF).

Il y a même un certain nombre de SCPI qui prennent en charge la cotisation qui permet à leur Société de Gestion d’adhérer à son association professionnelle, l’association française des sociétés de placement immobilier. Ceci a été dénoncé maintes fois, mais ça n’empêche pas certaines sociétés de gestion de faire voter en AG une résolution mettant cette cotisation (qui représente plusieurs dizaines de k€) à la charge de la SCPI … et de faire approuver cette résolution (avec qqs gros porteurs ou des pouvoirs en blanc).

@IH : Il n’est pas si facile de comparer les "frais de gestion" entre SCPI (où la Société de Gestion est rémunérée pour gérer) et REIT (où les salariés de la REIT sont rémunérés pour gérer), d’autant que l’assiette sur laquelle le % de commission porte n’est pas toujours la même (par exemple "loyers" ou "loyers + charges refacturées", montants "encaissés" ou "facturés", etc.). C’est encore plus difficile quand il s’agit des frais de commercialisation (pour trouver des investisseurs) sans oublier qu’une partie de ces commission est rétrocédée aux réseau de commercialisation….

Nikki · #6

Merci à tous pour vos contributions.

Autant d’un point de vue financier (j’estime les frais de gestion à grosso modo 10%x10%=1% de la valeur d’actif, et la taxe foncière à 1% également) que de gouvernance (sélectionner des biens pour des tiers puis devoir porter la charge d’impôt qui est liée mène à un conflit d’intérêt - cela dit, ce ne serait pas le premier), c’était en effet une supposition idiote.

Ce qui m’a fait douter, c’est un site dont j’ai oublié le nom, qui présentait bien, et s’était mis à lister les avantages de l’investissement en SCPI plutôt qu’en direct.
Cela commençait par les poncifs, puis arrivait au bout d’un moment à quelque chose comme : "vous n’avez pas la taxe foncière à payer".

Je me suis alors dit : soit l’auteur est un idiot, soit c’est un argument vraiment très fort en faveur de ces produits. J’ai désormais la réponse.

Je vous remercie également, GbL, d’avoir mentionné l’existence du processus inverse : des statuts imposant aux associés de payer des frais incombant à la société de gestion.

ballotph · #7

Bonjour à tous

je pense que cette page qui vous a fait réagir :

SCPI en prêt pour préparer sa retraite | Direct SCPI

Pas de frais de notaire, pas de taxe foncière, pas de charges de copro etc…

Sauf que c’est juste une question d’interprétation, ce n’est pas vous qui faite le chèque mais la SG.

Nikki · #8

Précisez alors : "ce n’est pas vous qui faites le chèque mais la SG à qui vous avez donné pouvoir sur votre compte"

Ce n’était pas ce site, mais un plus "posé", mêlant bons arguments et idiotie.

Ici, c’est grotesque (et parfois faux : la carence existe pour un porteur de parts), on comprend immédiatement que tous les arguments se fondent sur la dissociation mentale que fait l’auteur entre l’associé et la société donc il est associé. "Ce n’est pas mon argent, c’est celui de la SCPI alors ça va"…
Un peu comme un actionnaire qui serait content de recevoir un rapport annuel sur du beau papier, avec une couverture à la feuille d’or.

GoodbyLenine · #9

Nikki a écrit :
Je vous remercie également, GbL, d’avoir mentionné l’existence du processus inverse : des statuts imposant aux associés de payer des frais incombant à la société de gestion.

Ce ne sont pas les statuts qui l’impose. C’est le résultat du vote d’une résolution lors de l’AG, chaque année dans certaines SCPI (et c’est indirectement le résultat de l’abstention de nombreux associés, et de pouvoir en blanc accordés par d’autres, qui ignorent qu’ils donnent ainsi pouvoir au président de l’AG, qui est souvent la société de gestion (et ça par contre, ça figure dans les statuts de pas mal de SCPI)).

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parisien a écrit :

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Nikki a écrit :

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