Florida-invest.com - investissement immobilier aux USA : vos avis ?

Merci pour le retour. Je suis bien conscient que la conjoncture est aujourd’hui moins bonne qu’il y a 5 ans. Cependant, les fonds sont disponibles maintenant et pas il y a 5 ans . Mis a part cela, j’ai deja un patrimoine en France (300kEUR en SCPI et 100kEUR en immobilier) qui s’autofinance (impots compris). Je souhaite diversifie et donc, je regarde maintenant vers les US.

De mes recherches, il en ressort que :
- les prix actuels sont toujours 20% a 25% sous le pic de 2006-2007
- les rendements locatifs sont interessant : 8-10% net de charge, 1.3% environ de taxe fonciere
- investissement par LLC preferable (fiscalement)
- pas de double imposition (encore plus pour moi, etant non resident)
- des frais en sus pour les intermediaires, mais le rapport reste interessant (en fait, pas grande difference avec les frais de notaires qui plombent le rapport d’un bien immobilier)

Bref, ma question ici est bien au sujet de cette societe que je ne connais pour l’instant que par leur site internet et les differents echanges que j’ai eu avec eux.

Je pense que tout a été dit plus haut ( frais de création de la LLC, frais de comptable de la LLC, charges et taxes locales, risque de change EURO/USD ) sans oublier les frais de cette agence, ceux de l’avocat, de l’ouverture de compte bancaire US …
Attention aussi à FATCA. ( si vous recevez régulièrement des fonds d’origine US, votre banque vous posera des question quant à votre "américanité" ).

Petite cerise fiscale sur le gâteaux vous pourrez même déduire un aller retour par an pour vous rendre aux USA des revenus imposables générés par le bien au motif que le fisc français vous reconnait le droit d’aller régulièrement vous rendre sur place pour surveiller et gérer votre bien là-bas.

Attention !

Si vous y allez avec un simple ESTA et que vous dites à l’agent de l’immigration que vous venez visiter/gérer un bien que vous possédez aux USA … vous serez refoulé dans le prochain avion puisque suspecté de travailler sans autorisation et/ou de vouloir rester sur le sol Américain après les 90 jours permis.

Vous pouvez bien sûr mentir mais c’est un délit et ils sont en droit de fouiller vos affaires où ils pourraient trouver des documents comptables, acte de propriété … et là c’est direction prison et ensuite expulsion.
( Je n’exagère rien, une Française a été expulsée pour avoir noté dans son agenda qu’elle ferait 2 heures de babysitting à NY )

L’agence semble sérieuse, en tout cas ce n’est pas un spam/scam.

Pour les transferts réguliers de fonds, ce n’est pas la même chose pour HK/FR que US/FR parce que pour tout ce qui est US/FR il y a FATCA, des transferts réguliers US/FR peuvent être considérés comme indice d’américanité de votre banque et si on vous assimile à une US person les conséquences ne sont pas négligeables.

Je viens de regarder leur site . Il est vrai que l’agence a l’air très sérieuse .
Je suis vraiment impressionné par les garanties demandées en floride autant pour les acheteurs que locataires , dans ce qu’ils appellent les communautés ! Residences ultra privées et sécurisées . Tout est clean . J’adore perso !
Pour les travaux aussi , l’état impose des ouvriers certifiés , avec passage de contrôleurs pouvant prendre des photos pendant les travaux , etc etc ….
Et que dire , du sort réservé aux locataires indélicats : mis dehors en quelques semaines !
Vraiment , ce pays est attirant .
Quand on voit qu’ici , un locataire peut tout defoncer  dans l’appart et qu’on ne peut pratiquement rien Faire contre … c’est hallucinant ! Vivre la France,vive la république mais surtout vive le social …

Miami is Flooding | The New Yorker
Flooding is the new normal in Miami - Yale Climate Connections
BBC - Future - Miami?s fight against rising seas
A Closer Look: Land Loss Along the Atlantic Coast | Climate Change Indicators in the United States | US EPA

Réfléchissez bien au facteur environnemental avant d’investir dans l’immobilier en Floride.

Vous avez regardé du côté de Denver, Austin TX, Charlotte NC, …? Ces villes ont une bonne qualité de vie et le vent en poupe en ce moment, sans être trop chères.

La notion de "travail" n’implique pas paiement ou contrat de travail, dans l’exemple ci-dessous une jeune fille proposait juste un échange de babysitting contre hébergement, hop expulsée.

Donc un agent zélé peut considérer que le fait de détenir un bien immobilier aux USA est un indice sur votre volonté de vous y installer illégalement.
Tout comme un agent zélé peut considérer que gérer son bien est une forme de travail.

Can I buy a house in the United States with a visitor or student visa?

“Will buying a house mess up my visitor or student visa?”

It certainly could, at least in general. I see a possible red flag. Here’s the problem: visitors and students are considered nonimmigrants. This means that if you have a visitor or student visa, you will only be permitted to enter the United States if you are considered to have no intention whatsoever to immigrate or seek a green card. Real estate ownership may suggest an intention to immigrate, which visitors and students are not permitted to do. But, of course, it depends on your situation. Maybe buying a house is simply a passive investment and you seldom, if ever, visit the U.S. And maybe you have overwhelming, irrefutable proof of your deep ties to your home country and no intention of immigrating. Or maybe you’re a billionaire and want to buy a vacation house in Nantucket, which would in no way suggest immigrant intent. Again, it all depends on the facts of your particular situation.

Refoulée des Etats-Unis à cause d?une conversation sur Facebook - 6 août 2015 - L’Obs

Et à en croire le témoignage de la jeune fille, les autorités américaines tirent cette information de son compte Facebook, sur lequel elle aurait échangé avec sa cousine avant de venir. En lui proposant notamment de garder ses enfants dans le but de la remercier pour l’hébergement.

Pour la police américaine, le deal s’apparente à du travail au noir de jeune fille au pair. La passagère allemande aurait donc été priée de quitter le territoire.

C’était juste une mise en garde, pas plus, je ne déconseille pas cet investissement surtout que l’agence semble sérieuse et établie depuis plusieurs années.
Il faut juste miser sur la bonne ville et le bien adéquat, certains ont parié sur une reprise à Détroit mais ce n’est pas gagné.

Bonjour et merci pour la reponse.

ExpatUSA a écrit :

1) Aucune difficultés administratives pour acquérir en tant que français (compatibilité entre le visa Esta et l’acquisition immobilière)

oui, c’est ce que j’ai compris.

ExpatUSA a écrit :

2) dans le long terme, le marché floridien est porteur ; en revanche, la période actuelle est très difficile car nous observons une surabondance d’appartements neufs (condos) sur le marché. Les prix sont actuellement tirés vers le bas.

Info interessante, les prix qui tirent vers le bas, vous parlez du prix d’achat ou de la location? ou des deux?

ExpatUSA a écrit :

3) la rentabilité affichée par l’agence est surestimée. Vous pouvez la diviser par deux. Raisons : non prise en compte des coûts d’entretien (car offerts par l’agence la première année), de la property tax qui représente tout de même en moyenne le quart des loyers …

pas tout a fait. En fait, ils font une simulation sur 5 ans ou ils budgettent la gestion (inclue dans le pack la premiere annee) ainsi que une commission de relocation la troisieme annee ainsi que une somme pour l’entretien (5% du loyer annuel). Le taux annonce est une moyenne des 5 ans.

Pour la property tax, c’est vrai qu’ils ne la prennent pas en compte, cependant, de ce que j’ai compris, c’est 1.3% du prix de la propriete, soit en fait une reduction de 1.3 point de la rentabilite.

ExpatUSA a écrit :

Cela étant dit, je ne peux que vous encourager à orienter voter stratégie immobilière vers les US pour des raisons de sécurité.

OK, je fonce alors

J’ai quelques remarques :

ExpatUSA a écrit :

- La property tax est égale à 2%. Dans les faits elle est plus proche de 1,7% (guère moins)

Si je prends le ZIP 33139, Miami Beach (la ou le bien qui m’interesse est situe),
Ce site me donne 1.28%. Cet article de presse donne un taux encore plus bas pour il y a 2 ans, mais ce n’est qu’une part de la taxe. Enfin, ce dernier site arrive a 1.35%. J’ai demande a l’agence auparavant et le chiffre qu’ils m’ont annonce etait de l’ordre de 1.3% aussi.

Je suis etonne avec votre 2%, peut-etre dans d’autres villes/etats.

ExpatUSA a écrit :

- dernière remarque et la plus importante de loin : ce n’est pas le loyer qui vous enrichira mais la plus-value. Le taux de rentabilité locative est donc un leurre.
C’est pourquoi vous seriez bien mieux inspiré d’orienter vos recherches vers des appartements (neuf ou pas) sous-cotés.
L’agence en question achète souvent elle-même le bien (ou par structure interposée), le rénove et le revend avec une marge. Ce n’est donc pas vous qui réaliserez la plus-value.

Nous avons donc une vision differente de l’immobilier. Pour moi, ce sont bien les loyers qui enrichissent, la plus-value est la cerise sur le gateau. Je sais que les deux parts sont effectivement generatrices de valeur, mais moi, je privilegie la part loyer en gardant bien sur un oeil sur les risques de moins value. Sur le fait que l’agence beneficie de la plus value, oui, elle en beneficie d’une part car elle me vend un "pack investisseur" qui englobe leur commission et les frais de travaux.

Merci pour vos interventions, cela m’a conforte dans mon choix de l’immobilier USA sans pour autant m’effrayer de travailler avec un intermediaire.

Je tiendrais au courant des evolutions. J’ai en effet decide de franchir le pas.

ExpatUSA a écrit :

- la baisse concerne le prix d’achat des condos et également les loyers. Elle varie le plus souvent entre 10 et 20%

Je confirme la baisse des prix. Je viens de relouer mon appartement avec 13% de baisse sur le loyer. Je suis revenu 3 ans en arrière

Par contre, aucun problème pour louer rapidement un bien de qualité bien placé au bon prix. Ma vacance est juste le temps de refaire peinture et changer AC qui a rendu l’âme

oui, ils sont tres forts et communiquent entre eux. Au moins on a des pubs qui correspondent a nos centre d’interets et pas des pubs pour la prevention des fuites urinaires a la menopause quand on est un gars de 20 ans .

Pour en revenir au sujet, mes retours sur cette agence :
C’est tres professionnel, reponse complete et le "closing" est totalement assure par leurs soins. Les documents sont tous signes via un service en ligne, tres facile a faire. Ils gerent aussi tout pour la creation de la LLC.

La communication, bien que tres bonne, est plutot lente, ce n’est donc pas forcement tres rassurant quand comme nous, c’est le premier investissement et d’autant plus que c’est fait en cash.

Notre appartement a bien ete acquis, les petits travaux faits par l’agence sans souci pour nous. La mise en location par contre traine un peu et cela fait un mois qu’il est sur le marche. Est-ce que c’est parce que c’est l’ete (comme le dit l’agent, ce qui m’etonne, l’appartement etant a Miami Beach), est-ce parce que le prix est trop eleve (j’ai regarde les offres du quartier, notre appartement est dans le bas de la moyenne) ou est-ce un mauvais choix d’emplacement (l’offre m’apparait desormais un peu elevee…) L’avenir nous le dira. Je reposterai quand j’aurais ma rentabilite sur la premiere annee.

ExpatUSA a écrit :

concernant votre 1ère remarque : vous oubliez juste que la prochaine property tax sera réhaussée en fonction du prix auquel vous aurez acquis le bien (donc une base d’imposition plus élevée puisque vous payez votre bien plus cher)

J’ai effectue mon calcul sur le prix paye impute de leur pack investisseur. Au vu des documents d’achat, c’est bien le montant qui est communique comme valeur de l’appartement et je pense que c’est bien celui qui servira  au calcul. Je reposterai egalement au moment de la property tax.